從金地15.62億斬獲大興黃村16號(hào)地，綠地30.25億元爭(zhēng)得19、20號(hào)地，到保利拿下的2號(hào)地以7248元/平方米的樓面地價(jià)刷新大興地價(jià)紀(jì)錄……沉默已久的大興突然成為近期土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的火爆行情大大提升了區(qū)域房產(chǎn)升值預(yù)期，部分新盤(pán)售價(jià)甚至逼近東四環(huán)，令業(yè)內(nèi)驚呼泡沫將現(xiàn)。大興樓市究竟是正在補(bǔ)漲的潛力板塊還是失去理性的泡沫城堡？記者就此展開(kāi)深入探訪。

　　土地成交價(jià)

　　頻創(chuàng)新紀(jì)錄

　　7月6日下午，大興黃村19號(hào)商業(yè)金融混合用地和20號(hào)居住項(xiàng)目用地被綠地集團(tuán)以30.25億元的總價(jià)競(jìng)得，根據(jù)這一成交價(jià)格計(jì)算，該地塊樓面地價(jià)6605元/平方米，超過(guò)5天前成交的黃村10號(hào)地6140元/平方米的樓面地價(jià)，成為大興區(qū)域市場(chǎng)的單價(jià)地王。

　　然而，該地塊的地王寶座僅僅維持了40分鐘。因?yàn)殡S后成交的大興黃村新城北區(qū)2號(hào)地，得主保利地產(chǎn)的出價(jià)高達(dá)16.3億元，折合樓面地價(jià)7248元/平方米，再次創(chuàng)出大興區(qū)域樓面地價(jià)新高，成為新地王。

　　40分鐘之內(nèi)地王紀(jì)錄兩度刷新，土地交易行情的火爆，讓此前寂寂無(wú)聲的大興突然備受關(guān)注。強(qiáng)勢(shì)繼續(xù)上演。7月23日，大興西紅門(mén)商業(yè)綜合一期、二期及黃村棗園三宗商業(yè)用地同期成交。7月28日，黃村再成交一宗居住用地。

　　記者對(duì)本月大興的土地成交信息進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，截至昨天，我市共成交12宗居住及商業(yè)地塊，其中有8宗位于大興。從成交價(jià)格上看，半數(shù)地塊溢價(jià)率超過(guò)了100%，即成交價(jià)高出底價(jià)一倍多。另外，到目前為止，今年大興已成交住宅類用地規(guī)劃建筑面積達(dá)208萬(wàn)平方米之多，而去年全年大興成交的住宅類用地建筑體量也僅有132萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，大興土地市場(chǎng)的放量和火爆行情早在上個(gè)月就已初露跡象。從6月25日到6月30日的短短幾天內(nèi)，首開(kāi)、旭輝、東亞信義等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)就已各有斬獲。加上本月金地、綠地、保利等大腕的加入，大興儼然成為開(kāi)發(fā)商群雄逐鹿的新戰(zhàn)場(chǎng)。

　　新房?jī)r(jià)格逼近東四環(huán)

　　盡管樓盤(pán)的放量力度不及土地市場(chǎng)，但大興樓市今年的新增供應(yīng)也較以往明顯增多。根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)，5月份大興共有10個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或推出新房源，6月份有8個(gè)，7月份有7個(gè)。目前大興的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要分布在亦莊、黃村鎮(zhèn)、西紅門(mén)鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)等北部區(qū)域，在售樓盤(pán)包括位于永華路的藝苑桐城、位于西紅門(mén)的鴻坤理想城、位于亦莊三羊居住區(qū)的金色·漫香林以及位于舊宮的綠城陽(yáng)光名苑等。

　　從市場(chǎng)行情來(lái)看，大興主要地段的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格都已超過(guò)10000元/平方米。其中，11000元/平方米至13000元/平方米已成為普遍價(jià)位，例如水晶布洛格、鴻坤理想城、綠城陽(yáng)光名苑等。當(dāng)然，由于距離市區(qū)遠(yuǎn)近而產(chǎn)生的價(jià)格差異化現(xiàn)象也十分明顯，例如區(qū)域開(kāi)盤(pán)均價(jià)最低的，是位于大興中部區(qū)域魏善莊的一品嘉園，目前售價(jià)6900元/平方米；價(jià)格最高的是位于亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的金色·漫香林，7月新房源的開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到15000元/平方米，這一價(jià)格已接近東四環(huán)邊的普通住宅項(xiàng)目。

　　然而，盡管大興樓市存在相當(dāng)大的價(jià)格差異，但整個(gè)市場(chǎng)的氣象仍是漲聲一片。從5月份的10160元/平方米，到6月份的10950元/平方米，再到7月份的11150元/平方米，大興新盤(pán)市場(chǎng)的整體均價(jià)近三個(gè)月以來(lái)呈現(xiàn)明顯的上漲行情，部分項(xiàng)目的價(jià)格上調(diào)幅度甚至超過(guò)1500元/平方米。

　　看好預(yù)期市場(chǎng)瘋狂追漲

　　2003年，順馳曾以9.05億元天價(jià)拿下當(dāng)時(shí)大興黃村北區(qū)地塊，引起業(yè)內(nèi)嘩然。但此后的大興區(qū)域樓市一直處于寂寂無(wú)聲的狀態(tài)。其間雖有一些開(kāi)發(fā)商在黃村附近相繼開(kāi)發(fā)了原生墅、華潤(rùn)翡翠城等低密度住宅，但市場(chǎng)也都在短暫的升溫后重歸寂寞。

　　“兩年前還是6000，今年再看竟然已經(jīng)漲到14000了�！闭郎�(zhǔn)備在西南區(qū)域購(gòu)置新房的趙先生告訴記者，曾經(jīng)令他不屑一顧的大興樓市，眼下的行情“早已不是那回事了” 。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前大興區(qū)域二手房?jī)r(jià)已達(dá)8000元至9000元/平方米，而一個(gè)多月前的主要成交價(jià)格還處于7000元至8000元/平方米。區(qū)域典型樓盤(pán)成交價(jià)格上漲更為迅速，彩虹新城二手房6月份的平均成交價(jià)格在8000元/平方米左右，目前已漲至10000元/平方米。首邑上城目前的二手房?jī)r(jià)接近11000元/平方米，而6月同期還在9300元/平方米左右。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)的影響下，不少購(gòu)房人寧愿選擇追漲，其中除了自住人群，也有投資客。據(jù)了解，上周末黃村火神廟國(guó)際商業(yè)中心推出的298套商鋪甚至遭到瘋搶，以超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格當(dāng)天售罄。

　　“地鐵4號(hào)線試運(yùn)行，輕軌大興線的規(guī)劃建設(shè)，京開(kāi)高速輔路的拓寬，連接大興和市區(qū)的郭公莊路、馬家堡西路、蒲黃榆路、萬(wàn)壽路南延長(zhǎng)線、連接大興和亦莊的興亦路的建設(shè)，諸多的交通利好引發(fā)了區(qū)域市場(chǎng)強(qiáng)烈的升值預(yù)期，開(kāi)發(fā)商的大舉進(jìn)入、地王的層出不窮更是提升了未來(lái)樓價(jià)的標(biāo)桿。這是導(dǎo)致目前大興房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的主要原因。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士則指出，由于地段偏遠(yuǎn)，大興二手房?jī)r(jià)比馬家堡、蒲黃榆低了將近30%。交通利好使大興驟然形成了“視覺(jué)”上的價(jià)格洼地，這在吸納西南城區(qū)需求的同時(shí)，也使需求更容易接受價(jià)格上漲的事實(shí)從而進(jìn)一步追漲。

　　晨報(bào)記者 楊舒萌

　　置業(yè)提醒

　　“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與區(qū)域發(fā)展脫節(jié)”　　專家警示踏空風(fēng)險(xiǎn)

　　“遠(yuǎn)郊區(qū)都這個(gè)價(jià)了，以后哪還買(mǎi)得起房？”買(mǎi)擔(dān)心泡沫，不買(mǎi)又擔(dān)心以后價(jià)格更高。面對(duì)大興房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的高溫，眾多購(gòu)房人面臨兩難選擇。

　　中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，隨著各城區(qū)居住用地的飽和，住宅板塊南擴(kuò)已成必然趨勢(shì)。占據(jù)南郊大部分地塊的大興也必然要承載這一任務(wù)。然而，盡管目前市政交通等配套正在逐步改善，但大興的整體發(fā)展仍欠較大火候，無(wú)論是商業(yè)氛圍還是宜居環(huán)境，除黃村一帶略有提升，其他大部分區(qū)域的“底子”仍顯薄弱，至少還需5至8年的培育。另外，盡管一二手樓市的銷售價(jià)格瘋漲，但偏遠(yuǎn)的地段、1比800的超高租售比等因素都制約著自住的便捷舒適度和投資獲利的空間。徐東華提醒說(shuō)，目前該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度和區(qū)域發(fā)展速度存在脫節(jié)，從一定意義上來(lái)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)格局中已經(jīng)藏有泡沫。如果預(yù)期過(guò)高而盲目追漲，很有可能出現(xiàn)幾年前通州市場(chǎng)出現(xiàn)的“住著不舒服，賣(mài)了難獲利”的尷尬局面。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士也認(rèn)為，當(dāng)前大興房?jī)r(jià)正在過(guò)快上漲，眼下迫切的剛性需求釋放之后將凸顯出一些矛盾，需求相對(duì)高位的價(jià)格難以適應(yīng)，從而迫使房?jī)r(jià)逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)一定程度的回落。因此需要提防當(dāng)前入市的踏空風(fēng)險(xiǎn)。晨報(bào)記者 楊舒萌