經(jīng)過(guò)連續(xù)數(shù)月的快速回升，分別反映新房和二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的中房上海指數(shù)和上海二手房指數(shù)，于今年7月紛紛創(chuàng)下歷史新高。房?jī)r(jià)上升加上銀行開(kāi)始收緊二套房貸，正對(duì)投資和改善型需求形成擠出效應(yīng)。據(jù)滬上一些中介公司反映，8月份以來(lái)中低總價(jià)房源成交下降較為明顯。

　　今年7月份，中房上海綜合指數(shù)為2127點(diǎn)，較上月上漲4.73%。其中中房上海住宅指數(shù)為2045點(diǎn)，較上月上漲99點(diǎn)，環(huán)比漲幅5.09%，刷新了歷史記錄，與今年2月份房?jī)r(jià)低位時(shí)相比，上漲了10.2%，與去年同期相比上漲了3.23%。

　　夏天本應(yīng)是樓市淡季，不過(guò)今年7月全市新建住房交易仍保持旺盛，盛夏淡市未見(jiàn)真淡，成交量達(dá)到266.2萬(wàn)平方米，僅比上月下降5.8%。而去年7月與6月相比，成交量下降幅度達(dá)到20.5%。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)上海商品住房銷(xiāo)售不斷增長(zhǎng)，1至7月累計(jì)達(dá)到1500.5萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到49.4%，大大超出了2007年市場(chǎng)高位時(shí)1至7月與上年同比增幅23.5%的水平。同時(shí)，新增供應(yīng)趕不上市場(chǎng)需求，周轉(zhuǎn)空置量一直處在低位運(yùn)行，供求矛盾十分突出。

　　從中房上海指數(shù)辦公室139個(gè)調(diào)查樣本價(jià)格變化情況來(lái)看，7月份住宅樣本未見(jiàn)任何一個(gè)價(jià)格下降，有68.8%的公寓樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格上漲，上漲占比較6月份擴(kuò)大15個(gè)百分點(diǎn)，平均漲幅為5.85%，其中有23個(gè)樓盤(pán)漲幅達(dá)到或超過(guò)10%。公寓樓盤(pán)上漲占比大、單價(jià)上漲幅度較高，且顯現(xiàn)全區(qū)域性上漲，這是上海住房市場(chǎng)有史以來(lái)少見(jiàn)的。

　　今年7月份，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2427點(diǎn)，較6月上升29點(diǎn)，環(huán)比漲幅1.21%，同樣一舉躍上歷史最高點(diǎn)。全市56個(gè)控制點(diǎn)板塊均出現(xiàn)上漲，無(wú)一下跌。不過(guò)，在自住、改善以及投資等多樣購(gòu)房需求合力推動(dòng)下，二手房市場(chǎng)雖出現(xiàn)價(jià)格快速上漲，但部分剛性需求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始減弱，表現(xiàn)為低總價(jià)可售房源稀缺且報(bào)價(jià)高，成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。5個(gè)市中心區(qū)7月份二手房平均漲幅為1.38%，環(huán)比回落25.2%。漲幅居前的為盧灣區(qū)，上漲1.59%，其次為靜安區(qū)1.44%，長(zhǎng)寧區(qū) 1.34%，黃浦區(qū)1.31%，徐匯區(qū)1.21%。

　　這一態(tài)勢(shì)在8月份的二手房市場(chǎng)上得以延續(xù)。據(jù)了解，8月份以來(lái)，滬上銀行紛紛收緊二套房貸，對(duì)二套房首付比例等的審查趨于嚴(yán)格。部分嗅覺(jué)靈敏的投資客開(kāi)始趨于觀望，而高企的價(jià)格也逼退了一批自住型買(mǎi)家，兩方面因素導(dǎo)致目前二手房交易量呈下降趨勢(shì)。據(jù)上海中原地產(chǎn)對(duì)150余家分店的調(diào)查顯示，8月份各門(mén)店帶看量較7月份下滑了2成左右，成交價(jià)格依舊維持高位，無(wú)明顯變化。從客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資客比例有所下降。另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的監(jiān)測(cè)，截至8月19日，該公司成交量較7月份同期下降了13.6%，一些前期的熱點(diǎn)交易板塊如閔行七寶、寶山上大、松江九亭等與7月份相比，成交量下降近40%，價(jià)格水平卻仍在高位。二套房貸收緊帶來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期，也導(dǎo)致部分自住買(mǎi)家轉(zhuǎn)入觀望。(記者 張奕)