DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建筑面積達49.27萬平方米，是自今年6月政府集中推出5塊居住用地以來，再次密集推居住用地。

　　另一方面，8月住宅市場的推盤節(jié)奏有所放緩，截至8月25日，住宅的批準預(yù)售面積只有7月的33%，全市開盤及加推的樓盤也與7月相當，預(yù)計18個左右，可見近期二套房貸收緊及成交回落對開發(fā)商的推盤信心造成一定影響。

　　高品質(zhì)豪宅

　　受市場追捧

　　豪宅熱銷拉升房價營銷推廣力度增強

　　近期市場呈現(xiàn)“價漲量跌”趨勢，成交量在房價攀升的壓力下有所回落，截至8月25日，全市新房成交量32.86萬平方米，環(huán)比7月同期下跌27.30%。8月日均成交量140套，比7月減少37套。主要原因在于房價上漲擠出部分自住需求，部分置業(yè)者已選擇觀望；另一方面，二套房貸收緊使部分投資需求止步；此外，8月是傳統(tǒng)的銷售淡季，不少開發(fā)商會放慢推盤節(jié)奏，等待“金九銀十”的好時機出貨。

　　市場這邊廂成交回落，那邊廂豪宅成交一路走紅，成為近期樓市一大特色。大戶型豪宅備受置業(yè)者青睞，特別是擁有優(yōu)美自然風光或優(yōu)越地理位置等稀缺資源再加上品牌開發(fā)商開發(fā)的高端產(chǎn)品，更是受追捧，高品質(zhì)豪宅熱銷不斷。如鹽田的天麓，坐擁東部華僑城及大梅沙的豐富自然資源及旅游資源，8月初推出的聯(lián)排、雙拼和疊拼別墅及洋房一直熱銷，目前銷量穩(wěn)居全市前三甲；南山純水岸七期因擁有成熟的片區(qū)氛圍及戶戶朝南、南北通透的高品質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計，8月初推出的純復式大宅也出現(xiàn)開盤熱銷場面，首批已售出八成；羅湖的高層豪宅幸福里憑借位處蔡屋圍金融中心的優(yōu)越位置及華潤萬象城的高品質(zhì)商業(yè)配套，一直受市場高度關(guān)注，本月成交達115套。此三大豪宅均由品牌開發(fā)商開發(fā)，具備較好的品質(zhì)保證，也是其熱銷的原因之一。此外，深業(yè)紫鱗山、中信紅樹灣、觀湖園、御峰園、振業(yè)城、水榭山等豪宅在8月的成交均不比普通住宅遜色。

　　目前豪宅市場的走紅，除產(chǎn)品造就外，宏觀經(jīng)濟環(huán)境是不可或缺因素，實體經(jīng)濟未完全恢復及對通貨膨脹的預(yù)期，使部分財富投向保值性較強的房產(chǎn)，從而帶熱豪宅市場。

　　豪宅熱銷拉升房價

　　豪宅走俏、普通住宅成交減少使近期房價被大幅拉升，至8月25日全市8月房價達19068元／平方米，環(huán)比7月上漲20%，但此價格并不代表大部分住宅的價格，更多是由個別豪宅成交拉升的結(jié)果。

　　在各區(qū)中，本月只有寶安房價環(huán)比下跌，其它區(qū)域均呈上漲趨勢，高端豪宅熱銷帶動了部分區(qū)域房價大幅攀升，天麓8月推出的洋房35000元／平方米起價、聯(lián)排別墅5萬～6萬元／平方米，余下的獨立別墅均價13萬～14萬元／平方米，雙拼別墅起價7萬元／平方米，其成交使鹽田8月的房價環(huán)比上漲104%；純水岸七期的純復式大宅均價5.5萬元／平方米成交，推動南山房價環(huán)比上漲35%；幸福里以4萬元／平方米均價入市，也帶動羅湖房價環(huán)比上漲27%。此外，紫鱗山、十二橡樹莊園、瓏園等豪宅成交使龍崗、福田的房價分別上漲20%和15%，唯寶安因為7月豪宅成交已大幅拉升該區(qū)房價，故本月有所回落。

　　普通住宅方面，出于對當前樓市的信心及在售供應(yīng)有限，不少在售樓盤的價格都較堅挺，新開樓盤定價也相對提高，這也成為推動當前房價上漲的原因之一。

　　營銷推廣力度增強

　　以銷售為主導的營銷推廣增強也是近期樓市的一個特色。上半年樓市回暖加強了開發(fā)商的信心，8月樓盤的促銷優(yōu)惠明顯減少；另一方面，由于資金鏈得到緩和，加上成交回落，部分樓盤加強了營銷推廣力度。

　　8月推廣活動明顯增多，特別是針對新產(chǎn)品發(fā)布的活動，但均以中小型為主，如金地上塘道的“精英置業(yè)大講堂”及股市論壇，萬科里程的“愛音樂愛里城”飛揚2009音樂節(jié)，振業(yè)城的啤酒節(jié)、盆菜節(jié)、名車試乘試駕活動、藍郡的“心肝寶貝”劇組明星見面會，花郡舉辦針對年輕人的“這個七夕找自己”等活動均是針對蓄客、開盤、加推及產(chǎn)品展示等營銷節(jié)點的。當中較大型的推廣當數(shù)十二橡樹莊園為新品發(fā)布舉辦的“印象莊園”大型歌舞匯演及萬科東海岸為9月推壓軸單位而舉辦的“萬科藍色奢享之旅”、十五 的“叩訪心靈的禪定”主題新聞發(fā)布會邀請蔡琴做嘉賓為項目鋪墊宣傳。各式營銷活動為傳統(tǒng)的銷售淡季帶來一些生色，但對市場整體銷售推動有限。