所有關(guān)于上海豪宅價格的猜想都不如現(xiàn)實(shí)瘋狂。

　　曾經(jīng)獨(dú)領(lǐng)中國房地產(chǎn)價格風(fēng)騷多年的湯臣一品，如今已不會覺得高處不勝寒。在2009年一年之內(nèi)，上海售價超過10萬元一平方米的豪宅項(xiàng)目已經(jīng)超過10個。而在仍然不斷刷新的總價上，紫園新樓王單棟或?qū)⒊�過1億美元！

　　讓市場覺得瘋狂的是，在豪宅價格一路走高之際，追捧者仍眾。

　　敏感的市場人士也發(fā)現(xiàn)，豪宅價格連續(xù)上漲之際，豪宅租金價格卻一路下跌。第一太平的研究數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅租賃市場平均租金水平在2009年第2季度間下滑了2.4%，與去年同期相比下降了6.6%，租金打折已經(jīng)是公開的秘密。

　　房價與租金價格剪刀差的擴(kuò)大，意味著什么？樓市或許處在逆轉(zhuǎn)的前夜？

　　通脹預(yù)期再推豪宅價格新高

　　童先生正在為買湯臣一品還是佘山的別墅猶豫。他是將實(shí)業(yè)該賣的都賣了，手握大量現(xiàn)金，即使在富豪云集的上海灘，也堪稱超級富豪�！皩ξ磥斫�(jīng)濟(jì)還是看不準(zhǔn)，對實(shí)業(yè)總覺得沒信心，還不如拿去投資，做點(diǎn)股票，投資點(diǎn)房地產(chǎn)�！蓖�先生說他在選豪宅時，總是希望能選到獨(dú)一無二，這樣才能保值。

　　童先生說，身邊不少手握大量現(xiàn)金的朋友都有這樣的想法，他也是眼看著不少豪宅價格節(jié)節(jié)攀升�！斑@么大的購買需求，肯定會推動價格的上漲，所以還會擔(dān)心，是不是再不買就更貴了，畢竟豪宅是稀缺資源，保值增值能力讓人放心一點(diǎn)�！蓖�先生說。

　　而據(jù)記者了解，正是如童先生這樣的投資者構(gòu)成了今年上海豪宅購買的主體人群，而以往，上海的高檔住宅大部分由港臺等境外人士購買。豪宅價格也在這些富豪的推動中，屢屢證實(shí)了一點(diǎn)：中國的豪宅，沒有最貴，只有更貴。

　　2003年，紫園曾以1.3億元一棟的別墅成為中國的樓王。2009年，紫園開發(fā)商嘉城兆業(yè)副總裁周國平對記者不無惋惜的連連說，當(dāng)時賣便宜了�！艾F(xiàn)在怎么說也要四五個億。紫園現(xiàn)在的99號樓王，建筑是參照外灘老建筑建的，占地30畝，地價都要兩三億元，價格還沒定，我們覺得起碼值一億美元�！敝車�平說，他們在佘山腳下的這個樓王，“沒有一樣不登峰造極”。

　　曾經(jīng)因?yàn)閮r格飽受“關(guān)注”的湯臣一品在今天的豪宅市場已經(jīng)不算離譜——擁有最好上海黃浦江景以及極高標(biāo)準(zhǔn)的裝修，湯臣一品的性價比已經(jīng)備受富豪追捧。

　　而更有業(yè)界人士預(yù)計(jì)，在2009年這輪房價大漲之后，明年2季度獨(dú)棟別墅的平均成交價格將會再上一個臺階，達(dá)到5萬元/平方米。

　　在9月25日開展的中國高端物業(yè)展上，澳洲價值10億元人民幣的豪宅、在英國擁有100多年歷史的城堡也嗅到了中國市場的豪宅機(jī)會，它們和來自幾十個國家和地區(qū)的豪宅一起展現(xiàn)在中國投資者面前。“過去三年，也有不少海外展商參展，他們在實(shí)際中感受到中國巨大的市場潛力，收獲較多。中國已經(jīng)成為全球第二大奢侈品消費(fèi)國，國際品質(zhì)的豪宅當(dāng)然不例外。”展會主辦方優(yōu)博展覽(上海)公司上�？偨�(jīng)理古適齊如是說。

　　專家分析，豪宅市場火熱背后，依然是通脹預(yù)期。

　　“在2008年全市房價出現(xiàn)一波下探時，豪宅價格當(dāng)時表現(xiàn)堅(jiān)挺。2009年二季度開始，全市房價普遍上揚(yáng)，并迅速恢復(fù)到2008年降價前的價格水平，這樣大大的推高了各方對未來房價上漲的預(yù)期，鼓勵著高端消費(fèi)的買房投資需求。”克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司高級分析師付琦認(rèn)為，強(qiáng)烈的通脹預(yù)期加速了高檔住宅的消費(fèi)。“由于強(qiáng)制結(jié)匯的外匯制度以及過度依賴出口的外向型經(jīng)濟(jì)，在以往3年中，我國的外匯儲備增加迅猛，由此也拉動著M2快速上升，流動性過剩成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面臨的一大難題。在寬松的貨幣政策之下，通脹預(yù)期越發(fā)強(qiáng)烈。這在很大程度上引發(fā)了高端收入人群通過購買房產(chǎn)來抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)。”付琦說。

　　外資拋售引發(fā)租金價格持續(xù)下跌

　　豪宅市場的紅火，讓不少此前收租的豪宅，紛紛轉(zhuǎn)租為售，其中不少是外資機(jī)構(gòu)旗下樓盤。

　　分析人士認(rèn)為，這是外資在內(nèi)地富豪大舉投資豪宅之時，趁機(jī)獲利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收購徐匯區(qū)永新城219套公寓，后更名為高檔酒店式公寓“莎瑪徐家匯”，如今，這個項(xiàng)目開始打散零賣；而位于衡山路41號的老牌服務(wù)式公寓“芝大廈”也已經(jīng)開始散賣；2008年市場中的明星樓盤濟(jì)南路八號，其中一棟酒店式公寓屬于凱雷旗下，如今也出現(xiàn)在銷售市場，預(yù)計(jì)總價值約30億元。

　　而李嘉誠旗下和黃，更是將旗下收租10多年的別墅四季雅苑入市銷售，售價達(dá)到每平方米10萬元；而位于浦東小陸家嘴，面臨黃浦江的中糧旗下鵬利海景公寓，在2008年市場差時，曾準(zhǔn)備將住宅改為酒店式公寓，如今再次入市出售，定價已經(jīng)高達(dá)每平方米7~10萬元。

　　然而，業(yè)界人士觀察到的數(shù)據(jù)令人吃驚：在豪宅紛紛轉(zhuǎn)租為售時，租金卻并沒有因供應(yīng)的減少上漲，租金反而連續(xù)下跌。“豪宅租金更能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)回暖的征兆，因?yàn)檫@些租客大多是跨國公司的高管�！狈治鋈耸空f。

　　據(jù)第一太平的數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅租賃市場的平均租金，在2009年第二季度間下滑了2.4%，與去年同期相比，下降了6.6%。目前形勢并沒有好轉(zhuǎn)。

　　租金的持續(xù)下跌已經(jīng)使得豪宅投資的收益率大大降低。

　　以李嘉誠旗下的上海四季雅苑為例，該樓盤占地共27萬平方米，綠化面積占55%。其中，聯(lián)體別墅面積在171平方米，獨(dú)體別墅在247~541平方米之間。而租金價格方面，獨(dú)棟租金約5~6萬元每月，年租金約60~70萬元。而以售價每平方米10萬元，每棟別墅400平方米計(jì)算，每棟售價為4000萬元。此次上海四季雅苑整個項(xiàng)目出售，預(yù)計(jì)總售價為100億元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入約為1.5億元，算下來投資收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就為2.25%，投資收益不如存款利息。

　　而一般來說，投資收益率起碼要達(dá)到3%~5%才有利可圖，也正是這個原因，上海豪宅紛紛在市場高點(diǎn)出手，轉(zhuǎn)租為售。

　　有不愿具名的分析人士認(rèn)為，這可能是市場即將逆轉(zhuǎn)的一個征兆。

　　事實(shí)上，從9月份市場看，8月份很可能成為一個階段高點(diǎn)。8月之后，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)回落。易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，上海8月的豪宅成交熱已經(jīng)告一段落，9月第一周，成交前10名樓盤的均價都在3萬元/平方米以下。除了價格之外，市場成交量也在萎縮。9月14日~9月20日的一周，與上一周(9月7日~9月13日)成交套數(shù)相比，下挫5.4%，成交面積則環(huán)比萎縮17.4%。

　　盡管市場上價格依然堅(jiān)挺，但降價之聲已經(jīng)時有耳聞。 （中國經(jīng)營報(bào)）