“金九”不見(jiàn)昔日景象，“銀十”開(kāi)局略顯秋涼，樓市第四季度究竟何去何從？

　　十月本市新開(kāi)盤項(xiàng)目超過(guò)61個(gè)，環(huán)比上月增長(zhǎng)兩成，專家認(rèn)為成交放緩在所難免。

　　□本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉

　　困擾業(yè)界多時(shí)的“房荒”，出現(xiàn)戲劇性的逆轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)本報(bào)綜合多家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)信息統(tǒng)計(jì)顯示：截至9月30日，10月本市新開(kāi)盤項(xiàng)目超過(guò)61個(gè)，環(huán)比上月增長(zhǎng)兩成。

　　值得一提的是，純新盤的上市量超過(guò)總數(shù)的四分之一，這為近期少有現(xiàn)象。諸如錦繡華都、恒盛湖畔豪庭、新弘國(guó)際城、日月光水岸花園等均為首次亮相。但業(yè)內(nèi)人士卻一片看空，許多專家表示：“量漲價(jià)不跌會(huì)繼續(xù)抑制不少剛性需求的釋放，成交放緩在所難免�！�

　　新推小戶型超六成

　　“由于上半年集中施工帶來(lái)的供應(yīng)潮，使得上海第四季度的新房供應(yīng)都保持在相對(duì)充足水平，其中小戶型產(chǎn)品尤為突出�！辟Y深分析師薛建雄感嘆：上海樓市終于在本年度最后三個(gè)月回歸平民，給廣大的剛需購(gòu)房者止渴。

　　根據(jù)研究機(jī)構(gòu)提供的開(kāi)盤資料，在55個(gè)新推公寓項(xiàng)目中，有著90平方米以下房源的樓盤達(dá)30個(gè)之多，其中不乏純小戶型社區(qū)。保利家園二期近期推出400多戶建筑面積68-88平方米的一房、二房。藝泰安邦新一期房源已于10月2日開(kāi)盤，主力面積在59平方米到90平方米之間。同一天，中銳龍灣1號(hào)最新一期房源新推均為88平方米的小三房。鑫苑國(guó)際城市花園將于10月中下旬推出300余套兩房為主的前期熱銷小戶型，現(xiàn)已開(kāi)始會(huì)員卡辦理當(dāng)中。榮域二期房源預(yù)計(jì)將于10月中下旬推出，房源仍舊以90平方米左右的兩房為主。此外，中大九里德三期、萬(wàn)科花園小城、保利葉上海、新弘國(guó)際城、東方帕堤歐、佳兆業(yè)·珊瑚灣等也扎堆去趕這波“剛需”潮。

　　事實(shí)上，中低價(jià)位、常規(guī)戶型受買方青睞已在假日樓市中得以體現(xiàn)。上海臺(tái)慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月黃金周期間，120萬(wàn)元以下一手住宅成交660套，占總成交量的60%，從面積來(lái)看，黃金周期間購(gòu)買70-90平方米住宅占最大比例，為36%，其次為90-110平方米住宅，占31%。

　　房?jī)r(jià)過(guò)高，供求矛盾交惡

　　來(lái)自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間，全市商品住宅成交量?jī)H為1977套，供求比為1.59：1。而今年“五一”供求比為1.29：1。對(duì)此，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿評(píng)價(jià)到：“供求雙方的矛盾越來(lái)越明顯。這種矛盾不僅體現(xiàn)在供應(yīng)量和成交量的萎縮，還體現(xiàn)在供求比的不平衡上。”

　　供求比是評(píng)價(jià)市場(chǎng)走勢(shì)的重要數(shù)據(jù)，樓市的成交萎縮不是由于供應(yīng)量的不足造成的，價(jià)格的上漲是造成成交萎縮的重要因素。施宏睿表示：“年初至今成交均價(jià)整體漲幅達(dá)到48%。這對(duì)于一直以剛性需求為基本支撐點(diǎn)的上海樓市來(lái)說(shuō)確實(shí)需要一段時(shí)間來(lái)消化價(jià)格的漲幅。”

　　不吝營(yíng)銷，開(kāi)發(fā)商慎言降價(jià)

　　盡管專家指出房?jī)r(jià)居高不下是影響買房人出手的重要因素。但“慎言降價(jià)”依然是開(kāi)發(fā)商的主基調(diào)。

　　以房展會(huì)上的表現(xiàn)為例，外環(huán)以內(nèi)的樓盤幾乎沒(méi)有任何優(yōu)惠方面，外郊環(huán)、郊環(huán)外的樓盤優(yōu)惠幅度也僅僅是1萬(wàn)元或者是房?jī)r(jià)1%左右。一些出現(xiàn)“地王”的區(qū)域，周邊房?jī)r(jià)還會(huì)有所上漲，不過(guò)新盤較為集中的區(qū)域打折促銷的力度可能會(huì)有所加強(qiáng)。

　　在房展會(huì)期間也看到一些促銷力度相對(duì)較強(qiáng)的優(yōu)惠活動(dòng)出現(xiàn)，如佳兆業(yè)集團(tuán)開(kāi)展了主題為“佳兆業(yè)幸福置業(yè)歡樂(lè)行”的活動(dòng)，旗下佳兆業(yè)·珊瑚灣有近8萬(wàn)元/套的優(yōu)惠措施；富力灣獨(dú)棟別墅最高優(yōu)惠額度超過(guò)5萬(wàn)元；富力桃園聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠額度更達(dá)15萬(wàn)元。新港美麗園大酒店還通過(guò)總價(jià)值40萬(wàn)元的獎(jiǎng)品為項(xiàng)目造勢(shì)。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)：10月上海首次開(kāi)盤的樓盤約19個(gè)，其中15個(gè)樓盤推出了不同程度的優(yōu)惠政策。

　　上海弘基企業(yè)(集團(tuán))股份有限公司副總裁宋捷坦言：“真正的有效供應(yīng)還是不足，有特色的營(yíng)銷策劃就顯得更為重要�！�

　　對(duì)于宋捷的說(shuō)法，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒也表示贊同：“未來(lái)兩個(gè)月的樓市交易量仍將維持一定的水平，因?yàn)樽宰】偷男枨笕匀淮嬖�。”臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎建議：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，第四季度一般為相對(duì)適宜的購(gòu)買時(shí)機(jī)。