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大雪小雪又一年;厥2009年的二手房市場,從其年度交易數(shù)量和價格來看,似乎證明了其更為理性而敏感的市場特征。但每一次對于國家政策調(diào)整及時積極的回應(yīng),則又體現(xiàn)了“政策市”的變動規(guī)律。
二手房著實火了
家住天津市紅橋區(qū)的劉貴銘近期著實有些苦惱。辛苦攢了幾年錢,想在明年結(jié)婚前買套新房作為婚房,但自下半年以來,眼瞅著新房價格像坐上火箭一個勁往上躥,著急上火之余,便把目光盯上二手房,主要是圖地段和配套好。沒想到,賣方愣是主動毀約、甘做“惡人”,多掏違約金也要提高要價。
像小劉這樣,賣方寧愿按約定承擔(dān)違約責(zé)任而提高房價的情況不在少數(shù)。很多業(yè)主收完定金后發(fā)現(xiàn)房價又漲了,要求加價,甚至干脆不出售了,等房價漲得更高時再出售。究其原因,就在于房價上漲太快。
中原地產(chǎn)三級市場部區(qū)域總監(jiān)朱慶江向記者大致描述了2009年二手房市“路線圖”。第一季度,受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境和新建住宅市場低迷的影響,全國的二手市場也十分萎靡,但總體情況要好于新房。當(dāng)時,市場以剛性需求為主,比如婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷安置房、外來人員居住用房等,而且有許多是2008年持觀望情緒的群體。
進入第二季度,二手樓市快速回暖,由此改善型客戶介入。從交易數(shù)量來看,改善型與剛性需求大致是2比8。因回暖速度太快,讓人“措手不及”,這20%的改善型客戶還有人處于觀望狀態(tài)。
8月份以后,二手房購買者的成分比例變?yōu)?比3比1,即剛性需求占60%,改善型占30%,另外10%為投資投機型,這個比例保持到年底。
朱慶江說,2009年二手房市場確實火暴。以天津為例,2007年是正常年份,二手房交易量為6.5萬套。2008年市場低迷僅交易了3.3萬套,2009年應(yīng)該在10萬套左右。平均08年、09年兩年,年均為6.5萬套,與07年大致相同。所以說,2010年第一季度的交易情況極有可能影響全年的市場走向。
“末班車”效應(yīng)造成二手房年底成交大爆發(fā)
一般來說,第四季度是樓市的傳統(tǒng)淡季,但今年年底各地樓市卻呈現(xiàn)超出預(yù)期的繁榮景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交價格紛紛創(chuàng)出歷史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底臨近,樓市優(yōu)惠政策可能取消的“末班車效應(yīng)”開始顯現(xiàn),“落袋為安”的心態(tài)讓二手房交易聚集了很多人氣。
12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議提出“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”。這引發(fā)了正在準(zhǔn)備進行二手房交易雙方的極大關(guān)注。通過我愛我家各門店的反饋,在營業(yè)稅政策調(diào)整消息公布前后的一周內(nèi),咨詢量較平時增長四成,交易量也增長三成多。買賣雙方均加快腳步,希望趕上政策到期前的 “末班車”。
12月份上半月,京、滬、穗、深、津等五大城市二手住宅價格指數(shù)上揚,部分城市漲幅持續(xù)擴大。與上一波高峰相比,五大城市分別有15%至17%的漲幅。其中,北京、深圳、天津二手住宅成交量環(huán)比增幅均超過35%,市場表現(xiàn)活躍。
綜合來看,有利于成交的因素主要有兩個。一是政策不確定,在滿足條件的情況下,賣家的營業(yè)稅減免,買家的貸款利率優(yōu)惠、契稅折扣,共占購房成本的11%左右。優(yōu)惠政策的取消,對購房者的購房預(yù)算影響較大,故近期考慮購房的市民,加快了購房計劃,紛紛趕在年前成交。隨著稅費優(yōu)惠即將到期,這種“政策性”成交量影響會在短時間內(nèi)爆發(fā)后消失。
二是購房者的追漲心理。房價漲幅過快已是不爭的事實,大量有購房需求的市民以惶恐心態(tài)急切入市,其中一部分原因是怕房價繼續(xù)瘋長,負(fù)擔(dān)不起。
“末班車”效應(yīng)造成二手房年底成交大爆發(fā)
一般來說,第四季度是樓市的傳統(tǒng)淡季,但今年年底各地樓市卻呈現(xiàn)超出預(yù)期的繁榮景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交價格紛紛創(chuàng)出歷史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底臨近,樓市優(yōu)惠政策可能取消的“末班車效應(yīng)”開始顯現(xiàn),“落袋為安”的心態(tài)讓二手房交易聚集了很多人氣。
12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議提出“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”。這引發(fā)了正在準(zhǔn)備進行二手房交易雙方的極大關(guān)注。通過我愛我家各門店的反饋,在營業(yè)稅政策調(diào)整消息公布前后的一周內(nèi),咨詢量較平時增長四成,交易量也增長三成多。買賣雙方均加快腳步,希望趕上政策到期前的 “末班車”。
12月份上半月,京、滬、穗、深、津等五大城市二手住宅價格指數(shù)上揚,部分城市漲幅持續(xù)擴大。與上一波高峰相比,五大城市分別有15%至17%的漲幅。其中,北京、深圳、天津二手住宅成交量環(huán)比增幅均超過35%,市場表現(xiàn)活躍。
綜合來看,有利于成交的因素主要有兩個。一是政策不確定,在滿足條件的情況下,賣家的營業(yè)稅減免,買家的貸款利率優(yōu)惠、契稅折扣,共占購房成本的11%左右。優(yōu)惠政策的取消,對購房者的購房預(yù)算影響較大,故近期考慮購房的市民,加快了購房計劃,紛紛趕在年前成交。隨著稅費優(yōu)惠即將到期,這種“政策性”成交量影響會在短時間內(nèi)爆發(fā)后消失。
二是購房者的追漲心理。房價漲幅過快已是不爭的事實,大量有購房需求的市民以惶恐心態(tài)急切入市,其中一部分原因是怕房價繼續(xù)瘋長,負(fù)擔(dān)不起。
二手樓市將長期受營業(yè)稅政策調(diào)整的影響
回顧營業(yè)稅的歷次調(diào)整,二手房的量價始終隨著政策波動。2005年5月31日的“國八條”,2006年5月30日的“國六條”,2008年12月29日的“5轉(zhuǎn)2”,今年12月9日的“2轉(zhuǎn)5”,順此脈絡(luò),可以看出政府對二手樓市的整體情況“了然在胸”和調(diào)控調(diào)整手段的熟練使用。
臨近年底,二手房“2轉(zhuǎn)5”新政出臺,必將使次新房交易稅費大增。由此看來,營業(yè)稅作為二手房交易特有的稅種之一,也是占比最大的一項稅種,其政策的從緊,中央政府的本意是抑制房地產(chǎn)市場中的投資投機行為,但“城門失火”不可避免的結(jié)果,將會殃及改善型購房的“池魚”。
營業(yè)稅調(diào)整主要是利用提高房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)交易成本,起到抑制房價過快上漲的作用。限制投機入市,降低投資收益,是政策出臺的初衷,但改善型自住購房需求也將受到很大影響。
應(yīng)該說,二手房營業(yè)稅優(yōu)惠的終止,是在大多數(shù)人意料之中的。但憑著2009年底市場火暴的慣性,2010年的二手樓價不會很快進入下降通道。政策效應(yīng)的周期性結(jié)果,可能將會于明年二季度以后逐漸顯現(xiàn)。 (記者 王曄彪)
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