2009年,東莞市二手住宅市場呈現(xiàn)價量齊升趨勢。在國家一系列刺激住房消費政策的帶動下,在樓市調(diào)整期內(nèi)累積的剛性購房需求陸續(xù)釋放,東莞市二手住宅市場呈現(xiàn)交投升溫的現(xiàn)象；到年中,買家紛紛對未來可能到來的通脹進行防備,使市場出現(xiàn)購房保值防通脹的需求,東莞市二手住宅市場交投更趨活躍；到年底,營業(yè)稅優(yōu)惠末班車效應促使了二手房購房需求的再度集中釋放，二手房又遇熱捧。

　　現(xiàn)狀����

　　二手住宅成交均價為4560元/平方米

　　在供求兩旺、市場交投活躍的帶動下,東莞市二手住宅成交均價呈穩(wěn)步上揚的勢頭。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月東莞市二手住宅成交均價達4560元/平方米,與去年同期相比上升19%。樓價最高的區(qū)域當數(shù)南城,該機構(gòu)分析其主要原因在于該區(qū)域二手住宅交易所成交的物業(yè)普遍都是樓齡較新的中高檔樓盤,據(jù)合富置業(yè)成交物業(yè)所錄得的成交均價顯示,1—11月南城街道二手住宅成交均價達5292元/平方米,與去年同期相比上升11%。

　　住宅租賃交投旺季主要集中在春節(jié)后和第三季度,租金均價則保持穩(wěn)定。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示,1—11月份東莞市住宅市場租金均價為20.3元/平方米/月。其中最熱租的戶型為兩房,成交比例達36.2%,而三房和一房租賃交投活躍度則緊隨其后,成交比例分別為29.1%和28.3%。

　　2009年東莞市二手住宅成交均價基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。1-11月東莞市二手住宅成交均價達4560元/平方米,6月份二手住宅成交均價達5084元/平方米,達到全年最高。

　　從成交價格段分析,單價在3000-8000元/平方米區(qū)間段內(nèi)的住宅是東莞市二手住宅市場最受歡迎的產(chǎn)品。1—11月3000—5000元/平方米單價段成交比例高達49.3%,而5000—8000元/平方米單價段成交比例也達36%。

　　東城、南城、莞城和萬江等城區(qū)二手住宅成交價格稍高,主力成交單價區(qū)間在5000—8000元/平方米。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月份城區(qū)超過一半的二手住宅成交價格在5000—8000元/平方米單價段內(nèi),3000—5000元/平方米單價段比例約占43.7%左右。

　　常平、虎門、長安等鎮(zhèn)區(qū),二手住宅成交主力則落在5000元/平方米以下區(qū)間段內(nèi),據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月份鎮(zhèn)區(qū)二手住宅市場多達90%的成交個案是單價在5000元/平方米以下的物業(yè)。

　　60—120平方米中大戶型住宅是東莞市二手住宅成交的主力。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月60—80平方米和80—100平方米兩個面積區(qū)間段的成交比例均達20%以上,而100—120平方米面積段的成交比例也高達19.3%,顯示東莞市中大戶型二手住宅成交相當活躍。

　　三房也是東莞市二手住宅市場的主流。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月三房成交比例高達46.7%。由于兩房總價入市門檻不高,適合預算不多的新莞人,兩房中小戶型占了不小的成交比例,達到33.7%。五房及以上大戶型成交比例則相對較小。

　　展望����

　　二手房交易無政策干預仍會上揚

　　據(jù)合富置業(yè)方面預測,綜合2010年宏觀經(jīng)濟、信貸環(huán)境、通脹預期、人民幣升值預期及市場供需狀況、市場發(fā)展周期階段,并沒有太多造成二手住宅市場波動的短期因素,而在市場穩(wěn)定的情況下,剛性住房消費需求的釋放將帶動東莞市二手住宅市場交投及價格趨于穩(wěn)定。另外,大經(jīng)濟環(huán)境已開始步入復蘇,這無論是對東莞市經(jīng)濟還是對東莞市樓市的健康發(fā)展都是有利的,而通脹預期也會帶動購房保值需求繼續(xù)釋放。

　　東城、南城等中心城區(qū)區(qū)位價值、便利的配套,將繼續(xù)吸引購房者關注該區(qū)域的二手住宅,而鎮(zhèn)區(qū)相對實惠的價格以及日臻完善的配套,有助于區(qū)內(nèi)二手住宅市場發(fā)展趨向成熟。