十年前的外環(huán)外樓市，缺乏整體規(guī)劃以及相應的配套支撐，不僅無過多產(chǎn)品供應也基本無人問津。如今，伴隨著樓市快速進入上升通道，外環(huán)樓市都早已過萬元關口，部分區(qū)域的價格漲幅已接近甚至超過中心城區(qū)，在缺乏區(qū)位優(yōu)勢等核心因素后，外環(huán)樓市究竟將面臨多少風險，將成為購房者不得不關注的重點。

　　風險一：購房成本上升，舒適度下降

　　現(xiàn)狀分析

　　陳先生一家2003年為了改善需求在浦東內(nèi)環(huán)買了一套100多平米的新房，當時單價在3500元，一套房子總價38萬元。陳先生非常滿意當初的買房，僅用了38萬就實現(xiàn)了住房改善，加上這兩年房地產(chǎn)市場的升值，目前這套房子總價已經(jīng)高達200多萬，這一步不僅提高了生活需求，也實現(xiàn)了資產(chǎn)的升值。七年后的2010年，吳先生迫于結(jié)婚要買房，經(jīng)過兩代人的努力，吳先生首付款達到了80萬，但根據(jù)目前銀行規(guī)定首付要滿4成的規(guī)定，吳先生的新房總價不可以超過200萬，可是如今200萬的房子看得上眼的都在外環(huán)以外，于是吳先生開始了“上海游”，一圈下來吳先生感嘆，不少距離市中心1小時(地鐵)以上的地區(qū)，單價也超過了2萬……

　　市場調(diào)查

　　十年飆升，舒適和價格成反比

　　上海自住房改制后，房子完成了商品化之路，自此以后房價開始了攀升，這輪漲價最初是從市中心的房源開始的，當初徐家匯花園萬元單價一度被視為“天價”，但是短短幾年后，這種漲幅開始以內(nèi)環(huán)為點向外圍擴張，到了2005年一些外環(huán)以外的板塊諸如九亭價格開始提價，到了2007年不少外環(huán)外房源開始逼近萬元，到了2009年上海版圖內(nèi)沒有萬元以下房源。到了2010年，外環(huán)以外2萬房源已經(jīng)不是稀奇事。這種漲幅甚至已經(jīng)超過市中心的二手房，以黃浦區(qū)大興街一套1985、1986年的老公房為例，雖然單價也在2萬元左右，但是因為面積小，總價往往在80-100萬之間浮動。此外，黃浦、靜安、盧灣等區(qū)的老公房，單價也基本在2-3萬元不等，一套50-60平米的二房，總價在100-150萬元。

　　在價格上外環(huán)外的價格已經(jīng)趕超市區(qū)內(nèi)的老公房，但是在和舒適度相關的生活配套、公交出行乃至于面積上卻在逐年縮水，除了價格制約面積之外，外環(huán)外的配套一種是新的，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)配套，這類商鋪人氣少，招商不足，難以滿足日常需求，而類似于醫(yī)院、圖書館、銀行等配套，又因為人群基礎少，顯得尤為空白。另一種是由老鎮(zhèn)基礎發(fā)展而起的配套，大多層次低，難以符合市區(qū)客，特別是青年人的需求。綜合對比，在價格相當、面積差距縮小的情況下，外環(huán)外的競爭力大大減弱，在購買成本上升的同時，舒適度卻削減，成為上海人外移止步的一大心理障礙。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　自主群體應“重”居住“輕”產(chǎn)品

　　某位房地產(chǎn)商也直言，買房的需求因人而異，但是對于那些首次購房的群體而言，應綜合房子居住功能的性價比進行選擇，對交通、價格、配套的考慮應該要高于對是否會升值、品質(zhì)等元素的考慮。華東師范大學房地產(chǎn)系華偉認為，近幾年上海的城市化進程在加快，隨著這些地區(qū)交通配套的跟進，也有越來越多的人選擇在外環(huán)以外置業(yè)，這是一種趨勢，但是不代表消費者盲目地選擇一些所謂的規(guī)劃區(qū)域，相反對于一些規(guī)劃尚未落實、價格卻被炒高的區(qū)域，消費者要做出理性的判斷。對于青年置業(yè)者而言，理性、梯度消費的關鍵，就是根據(jù)自身條件、能力來選擇適合自身的居所，如果你選的房子僅僅因為未來有地鐵，房子外立面漂亮，價格卻是自己無法承受的，那么就可以從小戶的二手房起步。

　　風險二：租金回報過低，150年收成本

　　現(xiàn)狀分析

　　金小姐名下有一套位于盧灣區(qū)的老公房，總面積在60平米，全裝修，目前出租在外，租金為4000元。這套房子金小姐是2009年購得的，總價為130余萬。這樣算來，金小姐30年不到就可以收回購房成本。租金回報率3.4%(假設是全額付款)。

　　季先生在顧村有一套100平米的新房，全裝修，掛牌在外，租金每月為1000元，這套房子也是2009年買下的，總價180萬，租金回報率為0.6%(假設全額付款)，也就是說150年才能收回成本。以上計算全部沒有算入資產(chǎn)的機會成本，也就是說這些錢用于其他投資所獲得收益的可能，但很清楚投資于老公房，意味著資產(chǎn)的有限投資，但是后者除非把房子出售，否則資產(chǎn)無限期投入，也無法在70年內(nèi)收回成本。

　　市場調(diào)查

　　租金回報不足0.6%，月租800仍愁租

　　記者近日走訪了多家中介門店，發(fā)現(xiàn)市區(qū)特別是醫(yī)院、學校附近房子月租金很高，其中靜安靠近南京西路區(qū)域，因為地段好，周邊高檔辦公樓林立，不僅容易出租，而且租客以眾多境外客居多，一套50-60平米的房子可以租到4000-5000元。中原地產(chǎn)靜安門店的工作人員告訴記者，周邊的老公房一般掛牌不到兩天就會被人租掉，而且越是裝修好的越容易出租。

　　但是隨著距離市區(qū)越遠，租金情況就出現(xiàn)很大的區(qū)別，比如在中環(huán)附近，記者從某家名為新世界的中介門店看到，一套70-80平米的房子租金在2500-3000元不等，而到了外環(huán)以外，不少中介只有出售沒有出租房源，某位不知名的中介門店工作人員表示，這里租房很困難，一般需求客都是外來打工者，收入低，一般能承受的就是500-800元的房子。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　租金回報應被視為購房元素

　　某位長期工作于中介門店的工作人員告訴記者，一般市中心的交易以租為主，內(nèi)中環(huán)的租、售各半，到了外環(huán)以外就沒有租客的身影了。不少高端投資客在市區(qū)投資靠租金，而一些小投資客則會在周邊區(qū)域“炒房”，以獲得短期收益。從這點也反面印證，中心區(qū)域房子值得長期持有，而外環(huán)外的許多投資都是含有泡沫的。

　　風險三：預期炒作下的調(diào)整風險

　　現(xiàn)狀分析

　　從中介門店關于租金回報率分析上，又可以引發(fā)另一個問題——物業(yè)升值，可以說很多人在選擇購買外環(huán)以外住房的時候，即使知道租金回報低，但是出于某種升值的預期，也愿意中短期持有，以期獲利，如果一套2009年初以80萬買入的二房，到目前拋出，忽略利息、交易等成本，獲利50萬幾乎是輕而易舉。但是在市中心，同樣80萬的房子，2009年初至今漲幅空間有限，升值獲利不會超過20萬，這就讓不少懷有類似“西部夢想”的人繼續(xù)鋌而走險。外環(huán)外的房子會只漲不跌嗎？面對政策蜜月期結(jié)束的預期，外環(huán)外高泡沫下的高回調(diào)風險，將成為高價購置外環(huán)區(qū)域的最大風險。

　　市場調(diào)查

　　“炒”出來的高價

　　就如本報之前所列的，從2009年初至今外環(huán)區(qū)域的房價漲幅遠遠大于中心區(qū)域的房價，除此之外外環(huán)以外還不斷有新的預期，比如軌道交通、人文環(huán)境、品質(zhì)創(chuàng)新乃至于政府利好，這些因素都可以使得一個原本一文不值的區(qū)域瞬間變得一房難求，而縱觀發(fā)生這些利好的區(qū)域，都是新興區(qū)域，比如5年前的三林、三年前的真如、兩年前的大虹橋、一年前的周康和川沙，而相比于市中心的寸土寸金，很難再有如此大的預期可以帶動房價在短期內(nèi)額大幅上漲。此外，地王的刺激也對價格產(chǎn)生影響，以近期市場推出的土地來看，金地拿下的青浦徐涇和青浦趙巷、綠地拍得的寶山、保利摘得的嘉定新城、中華企業(yè)、萬科、招商等萬元地價競得的松江新城，給周邊市場形成一種刺激，以松江新城的土地為例，一塊樓板價在1.6萬元的土地，加上建材成本，進入市場的價格一般都會在30000元左右，這樣的預期下必定會帶動周邊房價的跟漲，同樣這種刺激在市中心不能被復制。

　　但實際被預期炒作起來的區(qū)域在市場震蕩期遭遇調(diào)整的案例一直沒有被忘記，2008年被9號線炒作起來的九亭板塊，10余個樓盤齊打價格戰(zhàn)，價格降幅最高的一度達到40%，即使目前九亭的價格在整體行情的帶動下不斷向1.6-1.7萬逼近，但是周邊的配套和多年前沒有多大改觀，配套層級依然過于平民，無法滿足青年住客的需求，很難說這樣的價格在市場調(diào)整期會具備怎樣的抗跌性。

　　而土地市場，地王的產(chǎn)生的確會給區(qū)域增加刺激，但是蘇寧地產(chǎn)被迫退地、新江灣城2萬樓板價在2008年經(jīng)歷攻堅戰(zhàn)，都在告誡著后來的投資客，如果之前的樓市漲速無法復制，地王的風險就無法預測，而這些風險最終的承擔者將是可憐的高價買房者。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　不成熟意味著不保值

　　知名地產(chǎn)評論員范偉國認為，房地產(chǎn)的公共設施配套才是決定價格的最核心因素，從這點來說占據(jù)公共設施配套越多，包括交通、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等，價格更高也就越保值。但是目前不少外環(huán)外板塊，僅僅憑借一些預期就短期內(nèi)價格大漲，內(nèi)部的配套尚未完善，這樣的房價嚴重透支，必然會迎來一輪理性的回歸。

　　某位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，利用預期炒作價格是許多投機人士的專利，但是對于普通購房者而言，如果辨別潛力區(qū)、泡沫區(qū)很重要，不然辛辛苦苦積攢的購房款就被許多投機者制造的風險買單。