盡管猶抱琵琶半遮面，新年上海首個春季房展、有著”樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的上海之春房產(chǎn)展示交易會仍如約而至，歷經(jīng)四天，于昨天落下帷幕。

　　據(jù)主辦方統(tǒng)計，此次房展會中觀望成為主基調(diào)，預(yù)計現(xiàn)場的實(shí)際成交量較去年下滑近20%。以“報春”為目的的“上海之春”，今年卻無力以火爆的訂購場面而告終結(jié)。

　　此次展會上，大部分樓盤依舊是千呼萬喚未始出，開盤時間、價格尚無定論。眾多“大牌”房企的集體缺席，更可以反映出目前房企依舊迷茫、惜售的心態(tài)。專家分析指出，開發(fā)商長期看好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而短期內(nèi)在政策緊縮的預(yù)期下持觀望態(tài)勢。

　　那么，未來上海房價到底是漲還是跌？2010年初，國家樓市調(diào)控的大背景下，申城房地產(chǎn)市場仍然陷于“高位盤整”的困局當(dāng)中，其未來發(fā)展態(tài)勢卻給樓市走向何方出了一道又一道的難題。

　　難題一：

　　房展會能否刺激成交量？

　　有著上海樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的“上海之春”房展會，這幾天吸引著眾多購房者前來參觀，但是，經(jīng)過此輪從中央到地方的密集調(diào)控，購房者逐漸在高房價面前選擇了觀望。

　　昨天是房展會的最后一天，據(jù)記者現(xiàn)場觀察，房展會并未出現(xiàn)預(yù)計中的周末觀展高峰，與樓盤展位前圍觀人氣相比，最后一日”清倉”發(fā)獎現(xiàn)場，排隊領(lǐng)獎成為一大熱點(diǎn)。

　　“上海樓市正處于量跌價漲的階段�！鄙虾Ｓ油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，對于成交量的減少，最主要的原因是供應(yīng)的無法跟進(jìn)，而價高也間接導(dǎo)致了透支購買力，無法形成有效的需求，只有供應(yīng)增加的情況下，價格才有可能出現(xiàn)調(diào)整，成交才會活躍。

　　然而，論及市場供應(yīng)，作為歷年開發(fā)商兵家必爭之地的“上海之春”房展會，今年房地產(chǎn)開發(fā)商出席之少可謂稱奇。不僅萬科、保利、招商、金地等四大開發(fā)商集體缺席，就連強(qiáng)勢進(jìn)入上海的龍湖、綠城等開發(fā)商也沒有露臉。房展會上只有綠地、大華、中華企業(yè)和盛高四家品牌開發(fā)商布展迎客。而其余的樓盤大多是一些不知名的中小型開發(fā)企業(yè)。

　　由于少了開發(fā)商特別是在業(yè)內(nèi)有話語權(quán)的品牌開發(fā)商的參與，購房者在本次房展會上的選擇余地更少。不僅市中心區(qū)域沒有新盤推出，就連閔行、松江、浦東(原)等歷年的住宅供應(yīng)大戶推出的新樓盤也寥寥無幾，很多購房者轉(zhuǎn)遍房展會手中拿的感興趣的樓書沒有幾份，更有不少購房者嘆息現(xiàn)在的房展會一年不如一年。

　　“房展會遭到開發(fā)商的冷落，這也意味著未來一段時間內(nèi)開發(fā)商推盤的動力不足�！睗h宇地產(chǎn)分析人士指出。陸騎麟補(bǔ)充道，多數(shù)知名房企都不看重此次房展會，也沒有參與此次房展會，因此對于增加供應(yīng)、刺激樓市成交的回升難度較大。

　　難題二：

　　購房優(yōu)惠真的“可以有”？

　　“上海之春”房展會上，開發(fā)商推出了一些價格優(yōu)惠的措施，幅度沒有很大，主要是因?yàn)殚_發(fā)商在資金不緊張的情況下，不可能主動降價求售。而目前房價過高也是個不爭的事實(shí)，開發(fā)商即使在如此高房價下無法形成成交，也要通過小幅度的優(yōu)惠吸引購房者。

　　與去年房展形成反差，展會中銷售人員主動招呼，熱情介紹，架勢少了，親切多了。樓未開盤，還主動告之其周邊二手房價格，邀你留下聯(lián)系電話以便開盤通知。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏分析認(rèn)為，大部分樓盤銷售人員和言悅色、小心試探的口吻足以證明，目前房企底氣略顯不足，斷然沒有了往年有房不愁賣的傲慢情緒。

　　記者從現(xiàn)場了解到，很多樓盤打折的現(xiàn)象并沒有在展會現(xiàn)場呈現(xiàn)，整個房展會上幾乎沒有任何公開的打折信息。與之相反，借助軌道交通、“大虹橋”等諸多概念，不少樓盤相比年前還有一定幅度的上漲。比如中環(huán)一號，展會報價為21000～22000元/平米，比三個月前上漲1000元/平米；綠地領(lǐng)海展會報價為11000元/平米，比三個月前上漲10%。

　　還有一些樓盤促銷比較“搞”。房展會上即便有也是尾盤促銷，如藝泰安邦，打出限量15席，限時九折，總價78萬元起口號，初算下來單價大概13000元/平方米左右，該盤位于浦東(南匯)惠南板塊，據(jù)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，該盤去年11月均價9400元/平方米，今年1月份成交均價13006元/平方米，其實(shí)只是與今年1月相比沒有漲價而已。

　　又如，位于青浦明珠路的西郊美德苑，屬于徐涇別墅區(qū)板塊，由于周邊并無近距離的軌道交通的支撐，而17000元/平方米價格實(shí)在難以令人心動，于是打出了在房展會期間購房送5萬元家電或等價值抵用券的促銷活動。

　　難題三：

　　異地置業(yè)逼近主流？

　　在總共四天的展會期間，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的銷售樓盤為數(shù)不多，中環(huán)以內(nèi)也不多，一半以上皆為外環(huán)外及外地項(xiàng)目。

　　據(jù)主辦方介紹，今年房展會三成以上為異地樓盤，近至上海周邊的江蘇昆山、太倉，中等距離的有浙江嘉興、安徽黃山等，更遠(yuǎn)的甚至包括海南、三亞以及海外樓盤。

　　但從現(xiàn)場看，比較受歡迎的仍是上海本地的樓盤，即使是寶山、松江、青浦、奉賢等非中心城區(qū)樓盤，都有市民扎堆圍著打聽房價。

　　據(jù)記者現(xiàn)場觀察，浙江嘉興、江蘇太倉、以及蘇州工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目展位前仍駐足了不少參觀人群。不少購房者在聽到”均價4000元/平米，上海一套公寓，嘉興一套別墅”時，便開口詢問距離、房型等問題。

　　“上海房價嘛太貴了呀，4000元/平方米哪里找啊，不過外地有點(diǎn)遠(yuǎn)，還是要考慮一下�！眲⑴�士一家三口來逛房展會，看了一圈后連連搖頭，表示價格太“結(jié)棍”。

　　據(jù)江蘇五洋房產(chǎn)有限公司投資部副經(jīng)理盧濤介紹，此次房展會有很多的外地樓盤參與，價格優(yōu)勢明顯，現(xiàn)在上海周邊城市的配套設(shè)施都很不錯，同時軌道交通和高速公路建成也降低了交通成本。據(jù)悉，此次房展會上某一蘇州樓盤最低價為1800元/平米。

　　陸騎麟指出，異地置業(yè)最主要還是這部分購房者無法承受上海的高房價而選擇相對交通便捷的上海周邊區(qū)域，但是隨著2009年的房價上漲，這些區(qū)域的房價優(yōu)勢漸漸被弱化。

　　“此次房展會周邊城市的項(xiàng)目不是少數(shù)，但是關(guān)注度應(yīng)該也會有所減少。”陸騎麟還說，那么相對上海更遠(yuǎn)一些的地方，如滬杭沿線、滬寧沿線的城市等關(guān)注度可能會提升。

　　難題四：

　　“上海之春”后走向如何？

　　不久前全國“兩會”剛剛結(jié)束，北京“新地王”就噴薄而出。這讓政府和樓市調(diào)控政策、效果處于異常尷尬的境地。政策在平抑房價，而現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場卻事與愿違。高地價、高房價、高消費(fèi)、高壓力，已成為普通購房者心中的難言之痛。

　　“本屆房展會是否會成為上半年樓市走向的風(fēng)向標(biāo)，這很難確定，但是會對上海樓市短時間內(nèi)成交的提升發(fā)揮作用的�！标戲T麟預(yù)測。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，時至今日，在“高位盤整”的狀態(tài)下，上海樓市的成交、供應(yīng)都異常慘淡，開發(fā)商繼續(xù)捂盤，購房者對于樓市的“觀望”態(tài)度日趨明顯。

　　這種“觀望”包括三方面：首先，投資需求旺盛導(dǎo)致的高房價，高房價導(dǎo)致潛在購房者購買力透支，購房者由買不起房子到更加買不起房子，由此而推遲購房計劃；其次，樓市調(diào)控導(dǎo)致購房者對于未來樓市房價上漲預(yù)期下降，購房者期待房價下降，并且在尋找新的購房時機(jī)；再次，樓市處于“高位盤整”狀態(tài)，此時開發(fā)商繼續(xù)捂盤，推高房價，無論業(yè)內(nèi)還是業(yè)外，普遍認(rèn)為樓市存在泡沫，購房者此時“觀望”購房，符合正常購房者置業(yè)思路。

　　在這場博弈中，2010“上海之春”房展會如期到來，業(yè)內(nèi)、外對此也期待眾多。開發(fā)商期待好收成，購房者期望有打折、促銷，節(jié)約購房開支。

　　那么這次房展實(shí)際效果如何？滬上房產(chǎn)界人士張宏偉指出，顯然，樓市3月“小陽春”的局面是無法出現(xiàn)了。

　　首先，開發(fā)商與購房者對于樓市的博弈時間遠(yuǎn)沒有結(jié)束，一直到今年的6月至8月之前，在此期間樓市將維持成交“量低價高”狀態(tài)。

　　其次，從開發(fā)商角度來說，如果調(diào)控政策可以持續(xù)1-2年，那么從回籠資金的角度考慮，開發(fā)商有可能在半年后“降低身份”，真正亮出促銷打折牌。(楊冬)