最近二手行情火爆，中介門店的水牌或門口LED顯示屏上頻頻出現(xiàn)“全新未住”的二手盤源。既是二手房，何來“全新未住”？據(jù)地產(chǎn)人士透露，“全新未住”二手房絕大部分是有實力的投資者或炒家買下的房屋，他們“不屑于”賺租金這點小錢，每月花幾萬管理費“養(yǎng)”房也在所不惜，等樓房升值再出手。市場人士表示，帶裝修的“全新未住”二手房可以比有人居住過的同類型二手房每平方米貴一千幾百，而毛坯的“全新未住”二手房則較受購房者冷落。

　　金沙洲地陷，樓市出現(xiàn)“異動”。

　　去年中本報睇樓團到時代玫瑰園看樓，讀者也見識了不少“全新未住”的毛坯二手房。

　　投資者素描：

　　大手掃20多套單元房

　　珠江新城是投資者樂園，這個區(qū)域集中了“全新未住”盤源比例最高的二手房。中原地產(chǎn)凱旋新世界分行營業(yè)經(jīng)理熊劍鋒告訴記者，投資珠江新城的人士基本是具有雄厚實力的投資者。他曾遇過一位“炒家”，該炒家與朋友集資幾千萬元，2008年把珠江新城某樓盤一棟樓某個單元號全部掃下來，涉及20多套房屋，待出證后再逐步放盤套現(xiàn)離場。“炒家”博的是樓盤升值利潤。熊劍鋒表示，珠江新城目前租值偏低，兩房月租金在3000~3500元之間，三房月租在4000~4500元之間，這些租金都不夠投資者支付房貸，有實力的炒家不會在意這點“小錢”。大炒家“養(yǎng)”房二三十間，每月要支付管理費好幾萬元，但珠江新城從2007年到2009年初入市的投資者，入市價與目前市場價相比已有巨大的利潤空間。

　　滿堂紅經(jīng)紀曾先生說，珠江新城“全新未住”二手貨多數(shù)是樓齡僅兩三年、剛出證不久的盤源，如保利心語花園、中海璟暉、匯峰等。目前這類盤源二手市場價格基本已經(jīng)突破23000元/平方米左右，業(yè)主獲利普遍有30%~40%，有的甚至獲利近一倍。

　　“全新未住”單位價格：有的平有的貴

　　“全新未住”二手房分兩類，一種是帶開發(fā)商裝修而未有人居住過的裝修房；一種是毛坯房，顯然不具備居住條件的二手房。本報二手樓市睇樓團今年初到美林湖畔與去年中到時代玫瑰園看樓，讀者也見識了不少“全新未住”的毛坯二手房。讀者遇到毛坯房大多比較反感，第一印象很不好，再深想覺得毛坯二手房連基礎裝修都沒有，以后還要投入一大筆裝修費，于是越發(fā)不喜歡這類房屋。不過，帶開發(fā)商標準精裝修的“全新未住”房屋則很受購房者歡迎。合富置業(yè)經(jīng)紀李先生表示，傾向于購買這類房屋的置業(yè)者屬于買不起一手樓、又想要住新樓的人士。

　　中原地產(chǎn)熊劍鋒表示，珠江新城大戶型的“全新未住”單位價格比其他同類型單位高出一些，因為大戶型購房者基本是自住人士，“全新未住”二手房對他們吸引力較大，一來房屋簇新，二來不需顧忌房屋過往史。小戶型單位“全新未住”房屋的價位優(yōu)勢不明顯，原因在于小戶型單位的買家多為投資者，他們只在意房屋的新凈程度與裝修，是否有人居住過并非投資者的一個決定因素。熊劍鋒告訴記者，通常帶裝修的“全新未住”單位可比其他同類型單位每平方米賣高一千幾百元，而毛坯的“全新未住”單位則要便宜一些。

　　珠江新城：滿堂紅經(jīng)紀曾先生表示，他們分行目前“全新未住”的二手貨約占四成左右，其中近九成是當時買一手房后等升值的投資客，只有小部分是由于個人原因如出國等，才急于放售物業(yè)的人士。

　　滿堂紅曾先生表示，目前珠江新城以改善型買家需求為主，多選擇100平方米以上三房、四房單位。另外，投資客選擇現(xiàn)時放售，在于他們覺得珠江新城二手價已達到預期高位，利好提前透支，如中海觀園國際從去年21000~23000元/平方米升至目前28000~30000元/平方米，價格在近期再度飆升的可能性不大，因此選擇放售。

　　車陂板塊：滿堂紅經(jīng)紀李先生介紹，車陂板塊“全新未住”二手貨并不太多，主要集中在陽光假日園。放售這類盤源的業(yè)主多是投資客，主要看中地鐵五號線通車利好。當時他們一手買入價約8000元/平方米，現(xiàn)在二手均價達14000~15000元/平方米。承接的買家也多數(shù)是自住型需求的換房族，看中的是該盤樓齡新的優(yōu)勢，另外也有一兩成的投資客會繼續(xù)承接等升值。

　　不過，滿堂紅經(jīng)紀李先生認為，陽光假日園雖有較多全新未住的二手房，但由于整個樓盤的入住率僅六成左右，配套也不算太成熟，給人“冷清”的感覺。反而是富力天朗明居、駿景花園等樓盤，雖樓齡較長，但從配套和交通便捷度看更優(yōu)勝，價格也比陽光假日園要低1500~2000元/平方米左右，租金回報更高，在二手市場交投也更活躍。

　　白云大道北：滿堂紅經(jīng)紀李小姐表示，白云大道北二手房中有三成左右是“全新未住”的盤源，主要集中在托斯卡納、萬科云山花園，另外，嶺南新世界、時代玫瑰園也有少部分這類盤源。其中這類盤源不少業(yè)主是機場工作人員，當時由于手頭有閑錢，便購置了兩三套物業(yè)等升值。

　　目前萬科云山花園二手價在13000元/平方米左右，托斯卡納二手均價在10000~12000元/平方米，雖然對比當時買入價獲利不算太豐厚，但不少業(yè)主認為該區(qū)域升值速度較慢，不如獲利套現(xiàn)轉(zhuǎn)移到其他投資渠道，而接手的買家多是潮汕一帶的生意人，看中這一帶環(huán)境優(yōu)勢以及離白云區(qū)專業(yè)市場較近。

　　赤崗板塊：合富置業(yè)李先生透露，珠江帝景克萊公寓有不少二手放盤“全新未住”，放盤價約17000~18000元/平方米左右，部分景觀好的物業(yè)放盤價已達20000元/平方米。

　　要聞點評

　　點評嘉賓：合富置業(yè)、中原地產(chǎn)有關人士、某匿名人士

　　金沙洲地陷消息上周往縱深發(fā)展，受武廣鐵路影響而出現(xiàn)下陷的源林花園與向南街等“重災區(qū)”居民將陸續(xù)搬出，有關單位將對受損房屋進行修復，有消息稱鐵道部擬準備3000萬元賠償受損居民。

　　點評：地陷消息傳出后，金沙洲樓市的確出現(xiàn)“異動”跡象。合富置業(yè)有關人士稱，金沙洲地陷令金沙洲二手市場放盤量減少，放盤價有所上升。中原地產(chǎn)金沙洲分行徐先生表示，受地陷事件影響最深的源林花園是集資房，不屬于可上市交易的房屋，故此該分行沒有該小區(qū)的放盤資料。與源林花園一路之隔的金域藍灣和城西花園是離地陷區(qū)域最近的兩個樓盤，現(xiàn)時城西花園均價約6000~7000元/平方米。合富置業(yè)中海金沙灣分行關偉表示，目前金域藍灣部分單位已有房產(chǎn)證，放盤價約8500~9000元/平方米左右。中原地產(chǎn)徐先生表示，在波及全市的“反價”潮中，金沙洲放盤業(yè)主只有5%會“反價”。最近經(jīng)紀向買家推薦金沙洲盤源時，購房者第一個反應就是“那里地陷啊”!

　　據(jù)某匿名中介人士透露，在此開分店的中介公司都抱著“守”的心態(tài)，畢竟金沙洲還有不少一手貨，目前中介門店主要代理城西花園等樓齡長的舊樓，碰上地陷消息生意恐蒙陰影。