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    樓市投資客親述:10年間30萬炒出10多套小戶型
2009年11月26日 15:01 來源:錢江晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  杭州人老謝(化名)專做小戶型投資。1999年,他以30萬元作為啟動資金投資樓市,如今,他已擁有10多套小戶型,每月的出租收入可觀。老謝說,他的小戶型投資模式是高風(fēng)險市場下最穩(wěn)妥的。

  記者從杭州一些知名中介了解到,杭州樓市中活躍著一批像老謝這樣專做小戶型投資的人。他們瞄準(zhǔn)的是30~40平方米的小戶型,每套總價不高,出租收益卻好,在市場中因“船小好調(diào)頭”而受到青睞。

  10年時間成了10套小戶型的房東

  1999年,在蕭山經(jīng)營著一家飯店的老謝為了給員工安排住宿買進(jìn)兩套小戶型。一年后他意外地發(fā)現(xiàn),由于房價上漲,自己賺了錢。

  過了兩年,老謝將手中的一套小戶型賣出,換購了兩套小戶型。他的資金是這么運作的:第一套小戶型賣出的總價已足以支付兩套小戶型的首付,而他選擇的小戶型一般月租金都足以支付月供——老謝只要付首付就可以擁有一套小戶型。

  就這樣,老謝手頭的資產(chǎn)像滾雪球一樣越滾越大。到現(xiàn)在為止,他已擁有了10多套小戶型,都位于杭州市中心黃金地段,小區(qū)年代不限,從1980~2000年都有,面積都在30~40平方米。

  老謝認(rèn)為,小戶型的最大優(yōu)點就是持有成本低、周轉(zhuǎn)風(fēng)險小。只要市場不好,他手中的小戶型隨時可以拋掉幾套,但像大戶型就沒這個優(yōu)勢了。更重要的是,30~40平方米的小戶型擁有最大的投資回報率,無論市場好壞,收益都非常穩(wěn)定。

  船小好調(diào)頭,投資小戶型正熱門

  像老謝一樣,專做小戶型投資的人還不少。

  上個周末,馮燕剛剛把世紀(jì)新城一套單身公寓租掉,這套35平方米的小戶型租了2300元/月,合同簽了兩年,租金半年一付。簽好租賃合同后,馮燕還要趕到云河大廈,那里一位租客要付下一年度租金了。

  在杭州,馮燕除了在城西有一套110平方米的住房外,還有三套單身公寓,分別在云河大廈、世紀(jì)新城和楓華府第,目前都在租賃當(dāng)中,粗略估算一下,她每月租金收益約為7000元。

  “在杭州,有些客戶專門投資小戶型用來出租!庇兄嗄攴慨a(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的中原地產(chǎn)文苑分行經(jīng)理李賢洲說。

  臺州的曹先生在杭州先后買了兩套房子,一套是深藍(lán)廣場,另一套是東方金座,兩套都在出租,月租金與月還貸額度基本相當(dāng),屬于以房養(yǎng)房的類型。曹先生坦言,原本他也想買面積大些的公寓,但是位置好、品質(zhì)好的小區(qū)總價高、資金壓力大,出租也不方便,而他目前還沒打算來杭州居住,小戶型平時既可以出租,他和妻子也可以在房子空置期間來杭州住住、散散心,以后還可以用來養(yǎng)老,沒有什么壓力。而且兩套房子地段、景觀都非常好,屬于稀缺資源,升值空間不小,這也是讓曹先生頗為得意的一點。

  出租收益高,抗風(fēng)險能力強

  穩(wěn)定且較高的出租收益是投資客看中小戶型的首要原因。就以世紀(jì)新城為例,35平方米的單身公寓可以租2300元/月,而一套面積為118平方米的三室兩廳租金也就在4500元/月,后者面積是前者的3.3倍,而租金卻不足2倍。而且單身公寓一般都是精裝修交付的,只需配一些軟裝和家電就可以出租。馮燕這套單身公寓當(dāng)時花了2萬元不到的裝修費,而三室二廳的裝修和配置起碼要5萬~6萬元。按照投資回報率來講,單身公寓的回報率更高,而且小戶型好出租,空置率也低。

  李經(jīng)理告訴記者,投資單身公寓的客戶,一方面比較看重地段、交通和配套,如公交車站、大型超市等,因為這直接影響到是否容易出租;另一方面比較看重土地使用年限,因為單身公寓和酒店式公寓大多是50年產(chǎn)權(quán),水、電的價格可能要按商用的計算,比民用的高出許多,而且沒有煙道、不能落戶,不適合自住,轉(zhuǎn)手也沒有70年產(chǎn)權(quán)的住宅容易。

  由于房價上漲速度過快,而租金相對平穩(wěn),近幾年杭州房產(chǎn)租賃收益率不斷下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,目前這類小戶型投資年收益率一般在3%~4%,而一些中套、大套的出租年收益率僅僅在2%~3%之間。而房價一旦出現(xiàn)下滑時,小戶型面積小,損失小且轉(zhuǎn)手快,抗風(fēng)險能力較強。

  四類小戶型可選擇

  杭州小戶型、單身公寓和酒店式公寓經(jīng)過了幾年的更新?lián)Q代,目前已經(jīng)形成比較明顯的細(xì)分市場體系。根據(jù)房源所在區(qū)位、周邊資源、產(chǎn)品品質(zhì)等房源特征和購買客群人群特征,目前可以分為幾類:

  第一類是經(jīng)濟(jì)實惠的老房子。這類小戶型主要分布在上世紀(jì)80~90年代建造的普通小區(qū)里,地段好,得房率高。

  比較集中的小區(qū)如翠苑、古蕩、朝暉、采荷、松木場河?xùn)|等,而景芳小區(qū)、大關(guān)南苑、湖墅新村、拱北小區(qū)、復(fù)興南苑、復(fù)興北苑等一些上世紀(jì)90年代中后期建造的拆遷安置房、商品房中小戶型所占比例也比較高。

  從面積上看,一般35平方米左右的是孤套,因為面積小,只適合夫妻兩人居住,即俗稱的鴛鴦樓。40~50平方米的戶型多是一室一廳或兩室無廳,產(chǎn)權(quán)70年,目前這類小戶型出租的價格一般在1300~1600元/月不等。

  第二類是投資型單身公寓。如雙牛大廈、云河大廈、銀都大廈、國都發(fā)展大廈、瑞琪大廈、新青年廣場、廣茵大廈等,這類公寓獨立成棟,臨街而建,沒有小區(qū)環(huán)境可言,單套面積在30~50平方米不等,產(chǎn)權(quán)50年的居多,租金一般在1500~2200元之間。

  第三類是自住兼投資型單身公寓。這類單身公寓往往在體量較大的小區(qū)中,如黃龍雅苑、世紀(jì)新城、楓華府第、三華園、綠洲花園、水印康庭等等,小區(qū)環(huán)境好,多為70年產(chǎn)權(quán),自住投資均適宜。單套面積在35~60平方米,目前市場出租價格一般在1800~3000元/月之間;

  第四類是投資型的酒店式公寓。如財富中心、西湖金座、東方金座、名玨公寓、深藍(lán)廣場、丁香公寓、平海國際等等,這類公寓地段好,品質(zhì)好,多為精裝修,定位高端,面積在40~80平方米不等,根據(jù)景觀效果和室內(nèi)家具家電等配置不同,一般租金在4000~6500元/月不等。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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