1月10日，國務(wù)院出臺(tái)了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！蓖瑫r(shí)，央行也召開了年度工作會(huì)議，對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了指導(dǎo)。2010年，房地產(chǎn)信貸市場面臨著新的形勢，本報(bào)再次在京、滬、深三地展開房貸調(diào)查。

　　北京

　　“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”難住銀行二套房利率爭相下浮

　　近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“國11條”)，對二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！�

　　“國11條”雖然明確首付款比例按40%“一刀切，但對二套房貸利率“按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的表述卻讓業(yè)界困惑。記者以貸款購房者的身份走訪咨詢了北京多家商業(yè)銀行二套房貸的執(zhí)行情況后發(fā)現(xiàn)，雖然在首付方面嚴(yán)守40%，但各家銀行在利率折扣上卻“五花八門”。

　　銀行利率參差不齊

　　業(yè)內(nèi)人士指出，二套房貸款利率“嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”存在模糊性，給銀行留下很大的操作空間，導(dǎo)致銀行房貸利率爭相下浮。

　　招商銀行朝陽區(qū)某營業(yè)部的客戶經(jīng)理向記者介紹，目前該行對于二套房貸首付要求在4成以上，“就目前的市場情況來看，執(zhí)行利率將視資信程度和還貸能力而定，肯定會(huì)給予最低優(yōu)惠�！�

　　該客戶經(jīng)理所說的“以目前的市場情況”，即各家銀行之間參差不齊的二套房貸款利率。他告訴記者，由于具體的操作細(xì)節(jié)目前并未下發(fā)，利率“能低則低，以便做成這筆單子”。

　　無獨(dú)有偶，中國銀行某網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)房貸的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，二套房貸業(yè)務(wù)將在首付4成的前提下，通過資質(zhì)的考核確認(rèn)利率標(biāo)準(zhǔn)�！拔覀兿葧�(huì)上報(bào)支行，支行會(huì)根據(jù)相關(guān)指標(biāo)評估資質(zhì)程度，以此確定利率優(yōu)惠率�！�

　　當(dāng)被問及是否清楚“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”這一說法時(shí)，上述房貸經(jīng)理一臉迷茫。在記者走訪民生銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行時(shí)，相關(guān)人士大多告訴記者，“一切以總行將來下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)”。

　　然而，總行是否會(huì)針對利率“按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”這一模糊政策出臺(tái)細(xì)則呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果總行不出臺(tái)，各家銀行間的利率競爭一旦開戰(zhàn)，后果可想而知；而亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)或央行可能會(huì)針對 “利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”這一說法出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則。

　　市場期待細(xì)則出臺(tái)

　　1月13日，在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星重申，對于個(gè)人住房按揭貸款第二套以上的帶有投資和投機(jī)性的行為實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于40%的要求，并未提及二套房的另一重大因子——利率。

　　因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，各家銀行今后或?qū)⒁浴皣?1條”的說法為操作指引，在7折底線的基礎(chǔ)上，按風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施定價(jià)，二套房貸利率最高達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)，預(yù)計(jì)銀監(jiān)會(huì)近期會(huì)給出一個(gè)明確的指引，更好地控制銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　有報(bào)道稱，二套房貸在銀行一線的對接窗口仍然進(jìn)行該業(yè)務(wù)，但是在審批這一流程中，則基本上已經(jīng)停止了，都在等待總行的細(xì)則。

　　建設(shè)銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，目前銀行依然有自主擬定房貸利率的空間，各銀行總行可能會(huì)出于抑制房貸業(yè)務(wù)混亂，以及銀行自身風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，率先出臺(tái)更具體細(xì)微的利率操作標(biāo)準(zhǔn)。

　　不提“改善型”一刀切

　　“國11條”明確表示，金融機(jī)構(gòu)“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！�

　　“國11條”不僅明確規(guī)定二套房貸首付必須為4成，還首次取消了“改善型住房”的提法。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，“改善型住房”的提法是造成二套房貸混亂的重要原因，取消這一提法，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將更加明朗，可杜絕銀行利用“改善型”打擦邊球。

　　此前，當(dāng)記者以購房者身份做房貸調(diào)查時(shí)，房貸經(jīng)理均會(huì)明確表示，第二套住房如果是改善型住房，可以按照一套房的優(yōu)惠政策走，即首付兩成、利率打7折。然而，記者近日采訪卻發(fā)現(xiàn)，大多房貸人員都表示“已沒有那樣的操作空間”。

　　某國有銀行房貸部人士在接受記者采訪時(shí)指出，雖然“國11條”并沒有對利率提出明確限制，但在首付方面，4成首付是硬性規(guī)定，低于4成肯定屬于違規(guī)�！罢漳壳暗男蝿菘矗瑢Χ�套房的收緊主要在于首付方面，這也是銀監(jiān)會(huì)的老規(guī)定，現(xiàn)在國務(wù)院又重申了一次，在這個(gè)風(fēng)口浪尖，誰也不敢頂風(fēng)作案”。

　　深圳

　　房貸現(xiàn)收緊跡象首付、利率仍打擦邊球

　　每經(jīng)記者 黃惠敏 發(fā)自深圳

　　由于當(dāng)?shù)劂y行對房貸發(fā)放的寬松態(tài)度，深圳樓市曾一度瘋狂。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著“國11條”的出臺(tái)，深圳大部分銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行政策，不再寬松放貸。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍有銀行在打擦邊球，通過降低首付成數(shù)、甚至下調(diào)貸款利率吸引客戶。

　　銀行貸款利率“市場化”

　　在以往的政策中，二套房貸利率須為基準(zhǔn)利率的1.1倍，但二套房貸新政策中，關(guān)于貸款利率規(guī)定的表述是“嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。記者了解到，深圳的銀行表示，銀行要按照“利率市場化”以及“實(shí)施針對不同風(fēng)險(xiǎn)等級客戶的差別化定價(jià)”來執(zhí)行新政。

　　對于二套房貸政策出臺(tái)后，銀行如何把握貸款利率尺度的問題，招行銀行給記者的答復(fù)是：在二套房貸款的政策執(zhí)行上，該行以家庭為單位計(jì)算房貸次數(shù)，對二套房貸款，要求貸款首付款比例不得低于40%；貸款利率主要根據(jù)客戶的信用記錄、首付比例、所購住房具體情況等因素，并結(jié)合銀行內(nèi)部信用評級綜合進(jìn)行判斷，按照貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行合理定價(jià)。

　　招行表示，在貸款利率上，將執(zhí)行差異化信貸政策，對于二套(含)以上房貸，將根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，適度提高貸款利率。

　　有分析師向記者表示，在自主把握貸款利率的情況下，銀行為了搶奪客戶資源，有可能會(huì)下調(diào)貸款利率吸引客戶。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，貸款利率的表述給了銀行很大的自主空間，銀行市場化經(jīng)營，日后1.1倍的貸款利率或更難成型。

　　首付仍有空子可鉆

　　據(jù)了解，二套房貸首付4成的規(guī)定，自2007年9月28日發(fā)布以來至今沒有更改過，2009年7月10日有關(guān)部門重申了二套房貸政策，要求各銀行不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。只是銀行在經(jīng)營過程中的相互競爭，“首付4成”的規(guī)定僅僅只是一紙空文，極少被執(zhí)行。

　　今年，二套房貸新政策出臺(tái)后幾天，深圳地區(qū)銀行的房貸政策也立即做出了更改。記者了解到，一些銀行的房貸政策已經(jīng)有了收緊的行動(dòng)，只是收緊的力度不一樣，各銀行在某些方面仍存自主性。

　　某大行深圳一支行信貸部人士告訴記者，目前該行在二套房的放貸上已經(jīng)按政策執(zhí)行，但是若客戶在購買第二套房時(shí)房產(chǎn)聯(lián)合署名，另一個(gè)人未有房產(chǎn)，則“按一套房來放貸”。該人士向記者解釋，若房產(chǎn)聯(lián)合署名中的另一人年滿18歲，名下沒有房產(chǎn)，則可以享受二套房房貸首付2成，貸款利率7折的優(yōu)惠。

　　深圳一股份制銀行某客戶經(jīng)理告訴記者，該行已經(jīng)嚴(yán)格按照國家政策執(zhí)行，客戶申請第二套房貸款，一律按照國家政策，利率沒有優(yōu)惠，然而，首付成數(shù)卻可以做適度 “調(diào)整”。目前該行的政策是，200萬以下的貸款一般不做了；若是貸款在200萬以上，第二套房則可以享受首付2成的優(yōu)惠，只是利率仍按基準(zhǔn)利率，不作調(diào)整。