“國(guó)十一條”橫空出世，房貸市場(chǎng)收緊的信號(hào)似乎比預(yù)想中來(lái)得更早些。但政策中對(duì)具體操作細(xì)節(jié)卻未表明，對(duì)于下一步的細(xì)則將如何出臺(tái)，“偉嘉安捷”專家認(rèn)為仍有問(wèn)題待考量：

　　一、貸款利率如何按照風(fēng)險(xiǎn)定義

　　“國(guó)十一條”中對(duì)二套房首付40%進(jìn)行了明確，但對(duì)于貸款利率只提到“嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”�！皞ゼ伟步荨闭J(rèn)為，如果將二套房政策細(xì)則制定更標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)可行，有利于鼓勵(lì)自住住房消費(fèi)需求，是否可以將置業(yè)升級(jí)人群與投資、投機(jī)人群區(qū)分對(duì)待，從利率上予以差別化，這樣會(huì)與政策初衷相吻合。從2009年二套房政策的執(zhí)行情況來(lái)看，除依照規(guī)定對(duì)家庭人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司悠骄�居住水平的可以比照首套住房貸款政策執(zhí)行外，個(gè)別銀行在實(shí)際操作時(shí)對(duì)借款人名下有唯一一套貸款購(gòu)房且已結(jié)清并出售的，或者是還貸期間月還款記錄良好的，在利率上給予適度照顧，提供基準(zhǔn)利率或下浮優(yōu)惠利率，這樣對(duì)于有置業(yè)升級(jí)需求的借款人來(lái)說(shuō)也比較合理。

　　二、符合改善型需求的人群能否得以擴(kuò)大

　　“國(guó)十一條”中對(duì) “改善型”二套房群體能否享受首套房貸優(yōu)惠未有提及，“偉嘉安捷”指出，如果后續(xù)政策繼續(xù)對(duì)改善型購(gòu)房人群給予部分政策優(yōu)惠，那么除以家庭人均居住面積為優(yōu)惠的政策標(biāo)準(zhǔn)外，是否可以將以下三類人群加入政策的優(yōu)惠范圍內(nèi)：第一類，個(gè)人名下唯一一套有貸款住房結(jié)清并已出售的；第二類，婚前一方名下曾貸款購(gòu)房，婚后以夫妻名義再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的；第三類，夫妻離婚后有貸款房產(chǎn)由購(gòu)買方判給另一方，另一方再貸款購(gòu)房的。如果將這三類人群與投資投機(jī)人群在政策上剝離開(kāi)來(lái)，對(duì)穩(wěn)定房貸市場(chǎng)交易量將有更大的促進(jìn)作用。