開(kāi)發(fā)商有時(shí)候很愛(ài)講話，比如國(guó)土部稱“地價(jià)僅占房?jī)r(jià)23.2%”的時(shí)候，任志強(qiáng)、潘石屹等都是第一時(shí)間站出來(lái)說(shuō)這是“越描越黑”、“明明就是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)”。可到真該開(kāi)發(fā)商講點(diǎn)什么的時(shí)候，他們又往往啞了音了——比如，上海閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”那幢半分鐘內(nèi)整個(gè)兒倒下來(lái)的13層樓橫躺在泥里已超過(guò)72個(gè)小時(shí)了，建這樓的開(kāi)發(fā)商不肯露面，平日里那些頻頻發(fā)言的業(yè)內(nèi)大佬們也沒(méi)誰(shuí)談點(diǎn)看法。

　　按東南大學(xué)呂志濤院士的話說(shuō)，“自己從1956年開(kāi)始研究房屋結(jié)構(gòu)到現(xiàn)在，還沒(méi)見(jiàn)過(guò)房子這么倒下的”，那這樓怎么就倒了呢？咱們不妨撥拉撥拉開(kāi)發(fā)商此前說(shuō)的一些話，從里頭找找癥結(jié)在哪兒。

　　記得任志強(qiáng)在前幾天駁斥國(guó)土部“地價(jià)僅占房?jī)r(jià)23.2%”之說(shuō)時(shí)，曾寫過(guò)如下這段話：如果把地價(jià)、稅費(fèi)跟政府所有部門亂七八糟的收費(fèi)都加在一塊兒，在房?jī)r(jià)中占比就大大不同了(不是23.2%而是50%以上)。假設(shè)單價(jià)1萬(wàn)元/平方米的房子有20%(2000元/平方米)的毛利率，扣掉5.5%的營(yíng)業(yè)稅、1%-2%的土地增值稅、25%的利潤(rùn)所得稅后只有9.3%(937.5元/平方米)的凈利率，再算3年生產(chǎn)周期，年利潤(rùn)率只有可憐巴巴的3.1%，比銀行存款利率還低——要不是因?yàn)橛秀y行貸款和商品房預(yù)售制度，這種利潤(rùn)率壓根兒不足以吸引各種資金往房地產(chǎn)業(yè)擠。

　　一語(yǔ)中的——“銀行貸款和商品房預(yù)售制度”，正是化“沒(méi)利”為“暴利”、化房地產(chǎn)業(yè)為引資法寶的真正原因，也是國(guó)家所給“好政策”的核心：

　　蓋樓，只用少部分自有資金，架子拉起來(lái)之后就靠銀行跟買房人的錢滾來(lái)滾去，即使年利潤(rùn)率不高，自有資金的年利潤(rùn)率恐怕也要翻幾倍計(jì)，“錢生錢”的周期絕不是長(zhǎng)達(dá)3年的、房子的生產(chǎn)周期。

　　房子，還是架子就賣到了買房人手里，風(fēng)險(xiǎn)跟責(zé)任同時(shí)轉(zhuǎn)了出去。以“蓮花河畔景苑”為例，總共629套，已賣出489套，累計(jì)合同均價(jià)為14297元/平方米，當(dāng)買房人焦慮而悲愴地站在躺著的、昂貴的“好房子”面前時(shí)，提出的第一個(gè)要求是“退房，一周之內(nèi)停止向銀行還貸”，這樣的要求無(wú)奈得令人嘆息。

　　房地產(chǎn)業(yè)最得益于政策蔭庇，也正因?yàn)槿绱�，最容易吸引資金、也能最快拉動(dòng)GDP——即使是連根兒拔起那樓，只要不給退，也能給算進(jìn)GDP，這是房地產(chǎn)業(yè)生下來(lái)就有的毛病(或者說(shuō)“優(yōu)越性”)，只不過(guò)被這兩年的“冷”與“熱”放大而已。

　　先說(shuō)“冷”。2007年底到2008年末，全國(guó)樓市都不同程度經(jīng)歷了冬季，冬季里開(kāi)發(fā)商沒(méi)有選擇將往日的利潤(rùn)吐出來(lái)，而選擇了將建筑成本進(jìn)一步削下去，既然土地(尤其還是高價(jià)地)和稅費(fèi)成本無(wú)法壓縮，那就只能在水泥、混凝土、鋼筋這些原材料上“下功夫”。大批被認(rèn)為能夠湊湊合合通過(guò)檢測(cè)、勉勉強(qiáng)強(qiáng)上市的房子就這樣落地。

　　再說(shuō)“熱”。樓市冷了直接影響政府收稅、賣地，房?jī)r(jià)下降也不是政府所樂(lè)見(jiàn)的事情，更何況應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的影響，政府還指望房地產(chǎn)出大力。正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，有關(guān)部門的審批關(guān)卡得很松，銀行也對(duì)貸款給開(kāi)發(fā)商充滿了信心。所以咱們會(huì)看到，開(kāi)發(fā)資質(zhì)(還是3級(jí)資質(zhì))已過(guò)期4年多、注冊(cè)資金只有800萬(wàn)元、在某小區(qū)內(nèi)一套民宅里辦公的上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也能蓋樓、賣樓，所以咱們會(huì)聽(tīng)到，快速增長(zhǎng)的信貸至少有二三成流到了股市樓市里。 樓市陡熱、“地王”崛起、而高樓倒了下去——這里頭的理，正是倒塌的高樓在“地質(zhì)原因”之下深埋著的原因。(毛穎穎)