2009年上半年，中國(guó)樓市上演了一出由開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、機(jī)構(gòu)、銀行共同演繹的跌宕起伏的大戲。年初還有機(jī)構(gòu)稱，全國(guó)的住宅庫(kù)存至少要兩年才能出清。在此預(yù)期下，認(rèn)為房?jī)r(jià)至少跌三成的行業(yè)人士大有人在。然而僅過(guò)了四五個(gè)月，市場(chǎng)卻已開(kāi)始為未來(lái)的供不應(yīng)求而擔(dān)心。

　　經(jīng)歷了冰火兩重天的洗禮，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)群體是否正在演出一場(chǎng)地產(chǎn)版的“鳳凰涅槃”？下半年樓市將發(fā)生哪些變化？開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)做好了準(zhǔn)備？

　　復(fù)蘇·市場(chǎng)表現(xiàn)

　　多個(gè)企業(yè)銷售過(guò)百億

　　據(jù)戴德梁行的最新報(bào)告指出，可能只需要再花3個(gè)月時(shí)間，樓市就可以清完庫(kù)存。而上海、杭州等城市的新房庫(kù)存已告急，政府部門正力促開(kāi)發(fā)商加緊擴(kuò)大供應(yīng)量。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)33.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)7.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)16.4%。

　　去年全年銷售超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)不過(guò)10家，而今年剛過(guò)一半多，破百億的房地產(chǎn)公司就已超過(guò)10家。在第一梯隊(duì)，中海、保利、綠城、綠地等房地產(chǎn)公司的銷售額已經(jīng)和萬(wàn)科一步步接近。在第二梯隊(duì)，銷售額超過(guò)百億元的房地產(chǎn)公司也越來(lái)越多。

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還通過(guò)銀行信貸、股票上市、發(fā)行債券等融資手段強(qiáng)力補(bǔ)血，一個(gè)個(gè)養(yǎng)得“兵強(qiáng)馬壯”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年資金來(lái)源2.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.6%。其中國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款的增幅分別達(dá)到32.6%和27.7%；個(gè)人按揭貸款更是增長(zhǎng)了63.1%。

　　復(fù)蘇·暗藏隱憂

　　捂盤埋地雷 炒地吹泡沫

　　在過(guò)去的幾個(gè)月里，很多開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了歷史上最好的銷售季節(jié)，有的企業(yè)銷售量和銷售額還創(chuàng)出歷史新高。但在市場(chǎng)迅速回暖的同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商卻又開(kāi)始不理性起來(lái)，不僅自己悄然埋下“地雷”，也給整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了隱患。

　　“捂盤”便是這些“地雷”中造成社會(huì)影響最惡劣的一個(gè)，其目的自然是為了漲價(jià)。自今年5月份以來(lái)，頻頻有媒體報(bào)道開(kāi)發(fā)商的“捂盤事件”，其中不乏排名全國(guó)前十的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，引起了消費(fèi)者以及社會(huì)輿論的強(qiáng)烈不滿，甚至有消費(fèi)者提議不再購(gòu)買這些捂盤開(kāi)發(fā)商建造的房子。

　　開(kāi)發(fā)商的捂盤行為，不但危及自身品牌的誠(chéng)信度和美譽(yù)度，同時(shí)也引起了監(jiān)管部門的高度重視。北京、上海等地的地方政府近來(lái)連出重拳，嚴(yán)控捂盤。

　　與捂盤、漲價(jià)同時(shí)出現(xiàn)的，還有一個(gè)個(gè)“地王”。自5月份北京廣渠門外15號(hào)地塊以掛牌起始價(jià)的3.42倍成交后，全國(guó)各地“地王”就不斷涌現(xiàn)。央視二套《今日觀察》統(tǒng)計(jì)，截至7月底，全國(guó)各地拍出的“地王”已超過(guò)10塊，其中包括蘭州這樣的三線城市。

　　值得注意的是，上半年有實(shí)力高價(jià)買地的大部分是央企，其中不乏主業(yè)非地產(chǎn)的央企。這些央企花高價(jià)買地的動(dòng)機(jī)被認(rèn)為是用信貸資金 “炒地”，以避開(kāi)通貨膨脹。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，央企“炒地”現(xiàn)象頻繁涌現(xiàn)會(huì)吹大房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

　　土地市場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”，更令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心自由競(jìng)爭(zhēng)的格局會(huì)消失。蔡為民表示，如果這一趨勢(shì)下半年仍將持續(xù)，那么未來(lái)的整個(gè)行業(yè)將是國(guó)資一家之天下。而一旦出現(xiàn)國(guó)企壟斷，將不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　復(fù)蘇·政策出手

　　信貸傳出收緊信號(hào)

　　地王、捂盤、漲價(jià)……市場(chǎng)剛剛復(fù)蘇階段發(fā)生的上述異常情況，引起了決策層的高度關(guān)注。近一兩月來(lái)，一系列的宏觀調(diào)控政策接連出臺(tái)。如銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人廖岷表示，已嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買第二套住宅，必須確實(shí)運(yùn)行四成以上自備款的政策。

　　與此同時(shí)，上海、北京等地的地方政府也出臺(tái)系列政策，打擊開(kāi)發(fā)商的捂盤行為。近期上海開(kāi)始執(zhí)行《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，明確規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過(guò)銷售方案?jìng)浒负头康禺a(chǎn)登記等手段，制止開(kāi)發(fā)商捂盤惜售。上海市房管局還重申，商品住房項(xiàng)目超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí)，信貸收緊的風(fēng)聲也已傳出。7月30日，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，需要繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，并根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和物價(jià)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調(diào)。

　　上半年新增信貸已經(jīng)達(dá)到7.37萬(wàn)億元，下半年還會(huì)有那么多的信貸投放嗎？

　　展望下半年，蔡為民對(duì)未來(lái)樓市憂心忡忡。在他看來(lái)，上半年的樓市行情與央行的適度寬松貨幣政策有關(guān)，更與天量銀行信貸的“輸血”有關(guān)。但由于上半年的信貸投放量過(guò)大，下半年乃至明年的信貸投放量可能將會(huì)收縮。而一旦銀根收緊，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的資金鏈，還是購(gòu)房者的個(gè)人住房抵押貸款，勢(shì)必都將受到影響。

　　一位不愿意透露姓名的管理學(xué)專家直言不諱地表示，與快消品、IT等行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的管理水平、營(yíng)銷能力等均屬于較低水平。

　　許多開(kāi)發(fā)商自己也深深明白一個(gè)道理：未來(lái)的宏觀調(diào)控政策并不會(huì)長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有利，企業(yè)要發(fā)展，必須增加自身的實(shí)力，拿出一套其他公司難以克隆的“絕技”，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的政策變化，確保公司能在宏觀調(diào)控政策的風(fēng)暴下，依然應(yīng)對(duì)自如。

　　復(fù)蘇·趨勢(shì)展望

　　開(kāi)發(fā)商籌資金抓管理

　　對(duì)于未來(lái)宏觀調(diào)控政策可能出現(xiàn)的變化，不少開(kāi)發(fā)商正想方設(shè)法籌劃應(yīng)對(duì)之策。

　　據(jù)深圳尤里克獵頭機(jī)構(gòu)CEO于榕介紹，今年以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商積極引進(jìn)能夠應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的人才，強(qiáng)化包括成本、營(yíng)銷、品質(zhì)等多方面的管理。

　　比如成本控制。以往開(kāi)發(fā)商并不太注重，而是長(zhǎng)期依賴地價(jià)和房?jī)r(jià)間的懸殊差價(jià)獲取高額利潤(rùn)�，F(xiàn)在，隨著土地價(jià)格大幅攀升，市場(chǎng)又有很多不確定因素，甚至可能要貼本賣房，在這樣的情況下，成本控制變得非常重要。據(jù)悉，今年許多房地產(chǎn)公司從外部引入成本控制總監(jiān)，力求把建造成本控制在合理范圍內(nèi)。

　　此外，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始嘗試增加商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)，力圖獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，以提高應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力。富力、恒大等便是其中的代表，今年以來(lái)，這些公司在商用物業(yè)市場(chǎng)上風(fēng)頭甚猛：7月，恒大開(kāi)出內(nèi)地首家以白金七星標(biāo)準(zhǔn)打造的超五星酒店。差不多同一時(shí)候，富力與廣百簽約，廣百承租富力旗下成都天匯Mal二至四層部分商業(yè)區(qū)域，經(jīng)營(yíng)面積約30000平方米。

　　還有許多開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑，主動(dòng)參與市場(chǎng)細(xì)分，希望能成為某個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的佼佼者。于榕認(rèn)為，類似于星河灣、萬(wàn)達(dá)這樣在某一領(lǐng)域內(nèi)特別強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)越來(lái)越多。這些公司的共同特點(diǎn)是：總規(guī)模可能不大，但在某一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域里卻是其他公司無(wú)法替代的。

　　不過(guò)，蔡為民對(duì)此的評(píng)價(jià)卻不高。他認(rèn)為，根據(jù)他的觀察，目前開(kāi)發(fā)商和2008年相比并沒(méi)有太多改變，企業(yè)品質(zhì)方面仍需要更多的努力和更大的進(jìn)步。

　　五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅也認(rèn)為，僅僅半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商“苦練內(nèi)功”是否一定能取得成效仍然是一個(gè)未知數(shù)，僅從目前來(lái)看，效果尚不明顯。

　　備戰(zhàn)未來(lái)，開(kāi)發(fā)商的功課不僅在管理上，也在于不斷擴(kuò)充資金實(shí)力上。

　　一方面，經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)都養(yǎng)得兵強(qiáng)馬壯，現(xiàn)有的資金狀況明顯好轉(zhuǎn)。另一方面，經(jīng)歷了上半年的消耗，許多開(kāi)發(fā)商目前的庫(kù)存已所剩不多。近日，杭州、上海等多個(gè)城市的商品房庫(kù)被報(bào)道稱存量有限。因此，即使銀行信貸立即收緊，在大量的市場(chǎng)需求面前，開(kāi)發(fā)商受到的影響也不會(huì)太大。

　　在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上，富力、綠城等多家房地產(chǎn)公司均表示，今年要降低資產(chǎn)負(fù)債率，改變現(xiàn)有資金的主要結(jié)構(gòu)。另一方面，通過(guò)發(fā)債等手段，龍湖、復(fù)地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等公司均已獲得了大量的資金。