我在“星河灣”的演講引發(fā)爭議，爭議之一是豪宅價(jià)格由股市決定，爭議之二是富人社區(qū)教育富人。第二個(gè)問題無需討論，還是用“孟母三遷”的故事作為案例，孟母不計(jì)成本“擇鄰處”，結(jié)果就教出了優(yōu)秀的孟子。這段故事被寫進(jìn)《三字經(jīng)》，說明這也是被中國儒家文化所認(rèn)可的選擇。

　　再談股市與房價(jià)的關(guān)系�，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在著兩個(gè)“螺旋”：工資/物價(jià)螺旋和房價(jià)/股價(jià)螺旋。前者生產(chǎn)著貧困，后者生產(chǎn)著財(cái)富，兩個(gè)“螺旋”并不直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，因此難以證明是后者剝削了前者。房價(jià)/股價(jià)螺旋來自于二者共同具有的投資品屬性，雖然房產(chǎn)天然不是投資品，但是在城市化的進(jìn)程中，城市化的土地和房產(chǎn)由于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性而成為商品，所以被投資人所青睞。作為投資品，房地產(chǎn)和股票只有流動(dòng)性速率的差異，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資/消費(fèi)的二重性，而股票則是純粹的投資品。在中國，由于股市還沒有開放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能夠借錢投資，于是房地產(chǎn)的融資功能就補(bǔ)充了中國股市的這個(gè)缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房價(jià)/股價(jià)螺旋，使二者之間產(chǎn)生了互補(bǔ)性替代。

　　易居中國旗下的克爾瑞研究院很有效率，迅速給出了浦東星河灣客戶的分析報(bào)告。研究表明：年齡在36-45的客戶占56%；浙江，上海和外籍人士分別占24%，23%和14%；認(rèn)購比例最高的是總價(jià)在1001-1200萬的245平米戶型；客戶幾乎全部選擇貸款購房，此前都有三次以上的貸款記錄；客戶資產(chǎn)在7000萬到一個(gè)億左右，多數(shù)客戶的購房用途是自住和保值。

　　這項(xiàng)研究的結(jié)果說明什么呢？顯然，外地和外籍俗稱“兩外”人口的購房動(dòng)機(jī)與本地平均收入水平毫無關(guān)聯(lián)。在中國的現(xiàn)階段，年齡在36-45的群體現(xiàn)在能有身價(jià)7000萬到1億的幾乎都和股市有關(guān)，或者是投資致富，或者是創(chuàng)業(yè)致富，前者多于后者，而且在創(chuàng)業(yè)致富者中間，多數(shù)也是通過上市套現(xiàn)后才有購房置業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力和投資意愿。所以在我看來，這個(gè)報(bào)告直接驗(yàn)證了股市和樓市之間的互補(bǔ)性，也證明了我的另一個(gè)說法：不投資，步行；投資，開車；舉債投資，坐飛機(jī)。投資就是主動(dòng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這是現(xiàn)代人的生活方式，所以我們說，富貴險(xiǎn)中求。在走路，開車和坐飛機(jī)的選擇中，人們的第一反應(yīng)是坐飛機(jī)比走路有更高的風(fēng)險(xiǎn)。這種本能的反應(yīng)看似有理，其實(shí)不然。試想一想，每年在路上被撞死的人多還是死于空難的人多能呢？所以說：房產(chǎn)的融資功能彌補(bǔ)了股市投資的制度性缺陷。

　　儲(chǔ)蓄而不投資的風(fēng)險(xiǎn)看似較小，其實(shí)也不然。因?yàn)樨泿艔拈L期而言就是一堆廢紙，這是雷曼兄弟公司留下的著名遺言。中國人，特別是新中國這一代人，是在“儲(chǔ)蓄光榮”的理念下長大的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，儲(chǔ)蓄偏好和投資偏好是彼此對(duì)立的行為模式，儲(chǔ)蓄光榮等于是說投資可恥。于是我們把投資和投機(jī)對(duì)立起來，而“投機(jī)”在許多人的解讀中被等同于“偷雞”。所以人們喜歡嘲笑投資賠錢的人說：偷雞讓雞啄了一口，活該！人們總是在嘲笑他人之余自我欣賞，于是把“儲(chǔ)蓄光榮”的理念奉為國粹，篤信天道酬勤，節(jié)儉持家。試想一想，36-45歲就有近億身家是由于勤勞節(jié)儉嗎？

　　如果通貨膨脹率在10%而貸款利率為6%，舉債投資的靜態(tài)收益就是4%。以1千萬的房產(chǎn)投資再加上按揭舉債投資股市，600萬的投資追求20%的回報(bào)，1000萬的總收益就增加了12%；再加上房產(chǎn)本身的增值，以年平均10%計(jì)算，總收益就達(dá)到了26%。反對(duì)者會(huì)說：通貨膨脹不會(huì)有10%！(真的嗎？看看我的專欄文章吧！)股市投資也不會(huì)有20%！這就是生活方式的差異：如果你是因?yàn)楣墒杏?0%的回報(bào)才去投資，你就很難保證獲得20%以上的收益，因?yàn)槟銜?huì)因投資改變心態(tài)，因風(fēng)險(xiǎn)望而卻步；如果你把投資視為抵御通貨膨脹的有效工具，投資納就像穿衣吃飯一樣，這時(shí)你就會(huì)在休閑投資的心態(tài)中獲得滿意的投資回報(bào)。

　　曾有人問過投資大師彼特·林奇一個(gè)問題：什么人適合投資股市？大師答曰：買了房子的人適合投資股市，因?yàn)榉慨a(chǎn)在多數(shù)時(shí)間內(nèi)是抵御通貨膨脹的工具。我理解這個(gè)回答有兩個(gè)含義：首先，通貨膨脹是購置房產(chǎn)的原因之一，房價(jià)走勢(shì)與通貨膨脹之間有著天然的關(guān)聯(lián)性；其次，要用有產(chǎn)者的心態(tài)投資股市，房產(chǎn)和股市之間也有天然的關(guān)聯(lián)性。

　　在房產(chǎn)主要還是投資品的發(fā)展階段，房產(chǎn)價(jià)格，特別是高檔住宅的價(jià)格，一定是由貨幣和股市決定的，而房產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性會(huì)退居次要地位，此時(shí)租金回報(bào)率和家庭可支配收入并不決定房價(jià)。因?yàn)椋�投資人的消費(fèi)思維，是用預(yù)期的投資回報(bào)來決定消費(fèi)水平，用以往的投資收益來選擇生活方式，所以他們相信未來，舉債投資，在追求美好生活的預(yù)期中為社會(huì)分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。作者：⊙金巖石