受銀行將嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”和深圳研究開(kāi)征物業(yè)稅等樓市利空消息的影響，7月下旬以來(lái)深圳二手住宅成交明顯下滑，7月份成交量環(huán)比下跌22.40%，8月份成交量下滑的幅度更大，跌幅在27%左右。而與之形成鮮明對(duì)比的是高企的成交均價(jià)，不僅在6月份突破了2007年以來(lái)的峰值，更是在7、8兩個(gè)月內(nèi)不斷刷新價(jià)格記錄，成交速度普遍放緩。

　　觀望加重，成交下滑，但短期內(nèi)價(jià)格全面下跌的可能性很小，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看深圳房地產(chǎn)住宅價(jià)格應(yīng)該處于上升趨勢(shì)。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)本身較成熟，住宅價(jià)格一向是上升得快，回調(diào)得慢。在利益的驅(qū)使下，具有一定實(shí)力的業(yè)主都不可能輕易降價(jià)，這就導(dǎo)致每次的調(diào)整都需要較長(zhǎng)的時(shí)間。例如2007年8月份全市的住宅成交量也開(kāi)始大幅萎縮，整個(gè)下半年的成交量不足上半年的一半，但是2007年下半年樓盤(pán)價(jià)格基本都維持在高位，個(gè)別甚至創(chuàng)出新高。并且，在中長(zhǎng)期仍有通貨膨脹壓力的情況下，品質(zhì)優(yōu)良、較為稀缺的產(chǎn)品在當(dāng)前仍然受到市場(chǎng)歡迎，最近豪宅類(lèi)產(chǎn)品仍取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其性?xún)r(jià)比較高，增值保值能力強(qiáng)。當(dāng)然深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)也較敏感，產(chǎn)品本身性?xún)r(jià)比不高，自身無(wú)特別競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成交量受市場(chǎng)環(huán)境影響較大的樓盤(pán)則容易在當(dāng)前陷入成交僵局，不排除今后房?jī)r(jià)上下波動(dòng)，但波動(dòng)的幅度有多大，還要看樓市自身的發(fā)展和宏觀政策的變化。

　　至于如何更準(zhǔn)確地把握未來(lái)二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)，首先要看下半年二手住宅的成交量，如果二手住宅成交量減少過(guò)多，成交價(jià)格將被迫調(diào)整；其次投資客比例的多少也將影響未來(lái)樓市的走勢(shì)，如果投資客比例過(guò)高，市場(chǎng)將進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的局面，房?jī)r(jià)也被迫要調(diào)整；銀行金融方面若銀根收緊，購(gòu)房的成本增加，觀望氛圍加重，成交將減少。外圍經(jīng)濟(jì)的變化對(duì)樓市也有一定的影響，若歐美經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，國(guó)內(nèi)內(nèi)需拉動(dòng)的需求將減小，銀根收緊的可能性更大。綜合來(lái)看，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲，短期可能會(huì)有波動(dòng)。

　　(深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理 李耀智)