近期土地大量上市，明后年供應(yīng)充足

　　進(jìn)入下半年，不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，"上 帝"的感覺(jué)又找不到了。房源的多樣化和性?xún)r(jià)比似乎都差強(qiáng)人意。

　　大量土地的上市似乎讓他們看到了一線(xiàn)曙光：新房源大量上市，供需結(jié)構(gòu)是否會(huì)得到調(diào)整？競(jìng)爭(zhēng)激烈能否使得房?jī)r(jià)下降？產(chǎn)品的供應(yīng)能否更加符合購(gòu)房者的需求？

　　這一切似乎都可以歸結(jié)到一個(gè)百姓最關(guān)心的命題：何時(shí)買(mǎi)房是最佳時(shí)機(jī)。

　　買(mǎi)房并非多選題

　　劉先生與大多數(shù)的購(gòu)房者一樣，有著購(gòu)房與理財(cái)?shù)碾p重夢(mèng)想，卻總是踏不上正確的節(jié)拍。當(dāng)股市紅紅火火的時(shí)候他希望能夠通過(guò)“資本運(yùn)作”讓90平方米的小房子變成大房子，往往事與愿違，大盤(pán)的跳水讓他后悔不迭，不但大房子沒(méi)有買(mǎi)上，連買(mǎi)小房子都有了困難。痛定思痛他決定還是加入到買(mǎi)房大軍。但是轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)：去年高新區(qū)的房子可以打94折，現(xiàn)在不單沒(méi)有折扣，而且價(jià)格也從“5”字頭漲到了“6”字頭。其它區(qū)域的房源也大同小異，上半年在市場(chǎng)上活躍的主力樓盤(pán)如重汽·翡翠郡幾近售罄，一向走勢(shì)穩(wěn)定、房源充足的陽(yáng)光100國(guó)際新城目前待售房源也不過(guò)兩棟樓，該房源需要維持到明年三月份新房源證件齊全。南部的外海·蝶泉山莊、西部的凱旋新城等也都出現(xiàn)青黃不接的情況。

　　價(jià)格普遍上揚(yáng)，房源的可選擇余地明顯變小�！坝械膽�(hù)型前幾天看到時(shí)候還有，再去的時(shí)候就沒(méi)有了，機(jī)會(huì)稍縱即逝�。　眲⑾壬�感嘆。

　　據(jù)了解，上半年濟(jì)南房?jī)r(jià)和全國(guó)大多數(shù)城市一樣，在波詭云譎的樓市迅速上揚(yáng)，特別是五六月份的量?jī)r(jià)齊升大有超過(guò)2007年之勢(shì)，去庫(kù)存化速度非常之快，不少公司在半年的時(shí)候完成全年的銷(xiāo)售指標(biāo)，不少樓盤(pán)靠漲價(jià)來(lái)維持銷(xiāo)售進(jìn)度，控制銷(xiāo)售節(jié)奏。

　　聽(tīng)說(shuō)最近拍賣(mài)的地塊很多，于是劉先生把希望寄托于明年。

　　土地的預(yù)期

　　濟(jì)南市的土地成交自4月份開(kāi)始回暖，六七月份有了明顯放量，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南市6月份成交高新區(qū)雅居園西側(cè)、盛福片區(qū)等7宗地塊，7月份單月供應(yīng)土地31塊，總面積229.56萬(wàn)平米，這些土地大多在8月份成交，而8月份濟(jì)南共有成交 29塊土地，其中居住用地 19塊，創(chuàng)單月成交量最高。

　　值得一提的是，7月下旬中海取得九曲片區(qū)13地塊，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積約796.52公頃，建設(shè)開(kāi)發(fā)總量約750萬(wàn)平方米。中海集團(tuán)計(jì)劃投資20億美元。按照此前濟(jì)南市規(guī)劃局公布的控制性規(guī)劃方案，九曲片區(qū)規(guī)劃范圍東至二環(huán)南路、103省道和興隆山，西至馬武寨山，北至二環(huán)南路，南至大澗溝，總用地約1713.86公頃。業(yè)內(nèi)人士分析，上半年以來(lái)，全國(guó)樓市普遍回暖，土地市場(chǎng)也逐漸火爆，開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金加速，充裕的資金使得開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿增強(qiáng)。信立怡高分析：未來(lái)一段時(shí)間，濟(jì)南土地市場(chǎng)將會(huì)有大量居住、商服用地成交，而且土地溢價(jià)成交的可能性很大。

　　由于房?jī)r(jià)還在上漲，短期內(nèi)的房?jī)r(jià)預(yù)期依然持續(xù)向上，地價(jià)依然還可能將繼續(xù)上漲。因此，目前，盡管政府增加土地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)還將繼續(xù)上漲或維持高價(jià)位。土地價(jià)格上漲，再次推高房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　面包貴不貴要看面粉的價(jià)格

　　大量土地的上市能否拉低房?jī)r(jià)？“這要看樓面地價(jià)”，中國(guó)重汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總工程師楊勇說(shuō)。雖然濟(jì)南尚未出現(xiàn)北京、上海等城市地王頻出的局面，但是，最近的土地成交價(jià)大有后浪推前浪之勢(shì)。

　　在濟(jì)南最近的一次招拍掛現(xiàn)場(chǎng)，龍洞一地塊在經(jīng)過(guò)60多輪的加價(jià)，最終以每畝340萬(wàn)的價(jià)格被才高房地產(chǎn)收入囊中。“競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，”一位親臨現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商感嘆。“保利、重汽等公司都參與其中，保利明顯有志在必得之勢(shì)，每次加價(jià)在200萬(wàn)元，保利一次就加1000萬(wàn)元，但最終還是鎩羽而歸�！�

　　據(jù)了解，龍洞路地塊的總成交價(jià)為6.01億，地塊面積178畝，容積率為1.7，樓面地價(jià)接近3000元/平方米。“不賣(mài)到8500以上很難掙錢(qián)”業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。

　　而同日拍出的油墨廠(chǎng)地塊則以430萬(wàn)元/畝成交，樓面地價(jià)達(dá)到了2686元/平方米。

　　根據(jù)測(cè)算，中海揭牌的九曲地塊總價(jià)達(dá) 33億，估算下來(lái)其中最便宜的樓面地價(jià)為990元/平方米，最高的2100元/平方米。似乎并不高，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：靠大盤(pán)降房?jī)r(jià)更不可能，受人力、資金等所限，大盤(pán)每年的供應(yīng)量保持在一定水平，上市的房源也一定是隨行就市，而非依據(jù)成本定價(jià)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)本身需要一個(gè)時(shí)間周期，即便一切按照正常流程無(wú)任何耽擱地運(yùn)作，新房源一般也需要1-3年，如果需要房子自住，任何時(shí)候都是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。(記者 矯娟）