面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在有一種通過(guò)增加土地供給，以擴(kuò)大供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲的主張，這種主張是個(gè)極大的誤區(qū)。高房?jī)r(jià)不是簡(jiǎn)單的供給不足問(wèn)題。特別是這一輪房?jī)r(jià)上漲，絕非所謂“剛性”需求推動(dòng)，不是所謂城市化進(jìn)程中所產(chǎn)生的進(jìn)城農(nóng)民工帶來(lái)的住房需求推動(dòng)的。如此的高房?jī)r(jià)，哪里是這樣一些群體所能夠支付的？所以，這一輪房?jī)r(jià)應(yīng)該是“投資”行為推動(dòng)的。而當(dāng)投資行為變成部分居民的偏好，一些城市出現(xiàn)部分人手持三五套房，越來(lái)越多的人希望持有多套房產(chǎn)，催生了房地產(chǎn)需求上漲的遐想，倒賣(mài)房產(chǎn)現(xiàn)象因之興盛，致使房?jī)r(jià)不合理地一路上漲，這已引發(fā)了諸多社會(huì)矛盾，帶來(lái)了諸多社會(huì)問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)不降與銀行近期萬(wàn)億個(gè)人抵押貸款，以及數(shù)千億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有直接關(guān)系。近期的諸多“地王”，就與銀行對(duì)不差錢(qián)的大型國(guó)企大規(guī)模貸款直接相關(guān)。高土地價(jià)格推高房?jī)r(jià)預(yù)期，對(duì)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的支持作用。

　　理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)的秩序，需要重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，需要重新審視在土地資源與人口比例的強(qiáng)約束條件下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路。依筆者之見(jiàn)，堅(jiān)持以滿足居住需求為主，而不是投資為主的原則思路，是比較符合國(guó)情的房地產(chǎn)政策。

　　住房市場(chǎng)需要區(qū)別兩類(lèi)不同的需求�！熬幼　毙枨髮儆趯�(shí)際需求，以一套基本住房為效用滿足度，而且受收入和可支配能力約束，對(duì)價(jià)格上漲非常敏感，價(jià)格高低直接影響是否“居者有其屋”的基本生活需求。這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格是需要管理的。

　　另一類(lèi)需求是“投資需求”，或者叫“賺錢(qián)需求”。這種以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng)，不是一般商品市場(chǎng)，價(jià)格不是由實(shí)際供求決定的。

　　房地產(chǎn)投資以價(jià)格差異為“賺錢(qián)”目標(biāo)，“賺錢(qián)”的效用是無(wú)限的，賺了1000萬(wàn)，希望賺5000萬(wàn)；賺了5000萬(wàn)，希望賺一個(gè)億。因此理論上說(shuō)，沒(méi)有“供給”水平能與這種無(wú)限需求達(dá)到均衡。所以，在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上，不可能靠增加供給來(lái)調(diào)整價(jià)格。特別是在受流動(dòng)性過(guò)剩困擾的銀行信貸的支持下，這種無(wú)限需求得到了基本不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的低成本投資，所以，“賺錢(qián)需求”不在意價(jià)格高，而在意價(jià)格不斷上漲，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。如果不斷增加“賺錢(qián)需求”的房屋“供給”，可能會(huì)把價(jià)格越推越高。

　　投資行為推動(dòng)的高房?jī)r(jià)，有兩方面問(wèn)題。

　　首先，如果投資人拿自身的真金白銀購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，價(jià)格再高也沒(méi)關(guān)系。如果用銀行資金，就需要注意了。因?yàn)槎唐趦?nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是投資人參與，他們都是買(mǎi)了等房?jī)r(jià)上漲后賣(mài)出，還掉銀行信貸，賺取房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)。但是如果短期內(nèi)都是買(mǎi)了為了賣(mài)，賣(mài)給誰(shuí)呢？如果賣(mài)不出去，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。若干首付比例很低，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)首付比例，僅靠買(mǎi)房子還債賺錢(qián)的人，就會(huì)把房子還給銀行。銀行壞賬就會(huì)增加，就會(huì)爆發(fā)危機(jī)。金融系統(tǒng)爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。華爾街剛剛發(fā)生的危機(jī)后面的故事就是如此。

　　其次，特別糟糕的是，因?yàn)閮深?lèi)需求市場(chǎng)沒(méi)有分開(kāi)，投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，會(huì)把平均價(jià)格拉高，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對(duì)的房?jī)r(jià)水平以及房?jī)r(jià)預(yù)期，越來(lái)越不能承受�，F(xiàn)在大城市的平均“月供”水平，即月收入與房?jī)r(jià)之比，達(dá)到了76%。這個(gè)數(shù)字最高達(dá)到了85%，而正常水平應(yīng)是40%左右，最高也不能超過(guò)50%。所謂由城市化意義下進(jìn)城的農(nóng)民工所催生的居住需求后面的支付能力與當(dāng)前房?jī)r(jià)，以及將來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期之間的差距，又哪里能聯(lián)系起來(lái)？

　　在這種情形下，用增加供給來(lái)抑制因“賺錢(qián)需求”而高漲的房?jī)r(jià)，結(jié)果可能適得其反。在高價(jià)格的引導(dǎo)下，增加的供給主要目標(biāo)仍然是高價(jià)商品房，而不會(huì)是增加真正剛性居住性需求的供給，真正居住性需求的存在只會(huì)不斷成為推高房?jī)r(jià)的借口。

　　不區(qū)分兩類(lèi)不同的需求, 籠統(tǒng)的一句“需求旺盛”，“儲(chǔ)蓄很多” 也會(huì)被利用作為炒作房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲的似是而非的理由。實(shí)際上，真正居住需求者的收入水平，完全不可能支付每平方米一萬(wàn)、兩萬(wàn)的價(jià)格，更不可能支付更高的價(jià)格。在當(dāng)下的平均收入水平下，城市的居住需求，農(nóng)民工的居住需求更不用說(shuō)，除了望房?jī)r(jià)興嘆，幾乎沒(méi)有可能被滿足的期望。

　　全世界，包括發(fā)達(dá)國(guó)家，很少出現(xiàn)一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國(guó)人95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。而且世人從這次危機(jī)中看到，幾百萬(wàn)低收入的美國(guó)人仍然沒(méi)有自己的房屋。中國(guó)目前一部分人過(guò)多占有以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，是很不正常的現(xiàn)象。尤其考慮到中國(guó)是人均可使用土地面積較低的國(guó)家，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種狀態(tài)持續(xù)下去，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將非常不利。(左曉蕾 作者系銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)