很顯然，去年年底以來，國務(wù)院出臺的扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，已經(jīng)全面被以12月14日出臺的 “國四條”為代表的房地產(chǎn)新政所取代。

　　去年年底，為了應(yīng)對金融危機(jī)出臺的樓市政策盡管時間極為短促，但效果之明顯遠(yuǎn)超預(yù)期。由于各級地方政府出臺了刺激樓市的種種政策，房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)的背景下，卻迎來了最火爆的一年，二手房交易量是過去3年大牛市的總和，各地房價大幅飆升。全國地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投資再現(xiàn)紅火場面。房地產(chǎn)市場投機(jī)氣氛濃厚，各項指標(biāo)都預(yù)警房地產(chǎn)在積累著危險的泡沫。

　　在這種情況下，政府重新審視房地產(chǎn)市場的態(tài)勢，緊鑼密鼓地對房地產(chǎn)政策進(jìn)行糾偏：12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議提出終止二手房營業(yè)稅的優(yōu)惠政策；12月14日明確提出要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機(jī)性購房。

　　而且，政策本身亦不缺乏亮點(diǎn)。和以前一些諸如打擊捂盤等隔靴搔癢的政策相比，“國四條”直接劍指房地產(chǎn)市場深層的結(jié)構(gòu)性矛盾和問題：從土地供給政策的畸形，到信貸政策的過于寬松，從保障性住房的不足和房地產(chǎn)市場的混亂秩序。比如，提出要完善土地招拍掛制度，增加對中低價位房的土地供應(yīng)；再比如，提出要到2012年，基本解決1540萬戶低收入家庭的住房問題，有時間，有量化指標(biāo)；還有，在信貸政策上，為了避免政策收緊的時候一刀切，提出要實行差別利率政策等�？梢哉f，這些政策只要執(zhí)行得好，完全可以達(dá)到遏制高房價，抑制投機(jī)，讓房地產(chǎn)回歸民生的政策目的。

　　然而，遺憾的是，“國四條”似乎遭遇了民眾的冷遇。大多網(wǎng)友對政策是否真正起到效果持懷疑態(tài)度，很多網(wǎng)友認(rèn)為在地方政府和開發(fā)商的博弈和對抗下，“國四條”會遭遇和以前的調(diào)控政策一樣的命運(yùn)。眾所周知，2005年起國家就開始調(diào)控房價，然而，在地方政府和開發(fā)商的合謀下，調(diào)控政策被化于無形。特別是2008年底，在房地產(chǎn)市場剛剛開始周期性調(diào)整，房價剛剛開始理性回落時，卻因金融危機(jī)的到來而使得政策“急轉(zhuǎn)彎”，國家出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從當(dāng)時來看，雖屬無奈之舉，但也在很大程度上損害了民眾對房地產(chǎn)政策的信任。因此，“國四條”如何在復(fù)雜的利益博弈下，修復(fù)民眾的信任，恐怕比政策本身都更加重要。

　　而且，就中國的房地產(chǎn)市場而言，我們無法逃避這么一個結(jié)論，即政府在其中扮演著一個重要的利益角色。某些開發(fā)商之所以敢于對抗中央政府的調(diào)控政策，根源在于地方政府與房價之間的畸形依賴關(guān)系和土地財政的生存模式。從根子上來說，要讓民眾重新恢復(fù)對政策的信任，必須下定決心改變房產(chǎn)商和地方政府唇亡齒寒的畸形關(guān)系，讓地方政府不再做房產(chǎn)商的“馬仔”，國家公共政策不再為利益集團(tuán)做注腳，恢復(fù)政府作為中立的裁判者地位。

　　由此觀之，破除中國房地產(chǎn)公共政策信任危機(jī)的關(guān)鍵，恐怕要在地方政府的執(zhí)行力上下功夫。鑒于目前房地產(chǎn)市場復(fù)雜的利益格局和態(tài)勢，為了對抗利益集團(tuán)對房地產(chǎn)政策實施的干擾，必須對“國四條”的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，增強(qiáng)其操作性。其一，在土地供應(yīng)上，不能再采用“價高者得”的招拍掛制度，而是應(yīng)該根據(jù)居民的收入和消費(fèi)能力，用居民可接受的房價來倒推地價；其二，在信貸政策上，必須嚴(yán)格控制第二套房政策，嚴(yán)格界定改善性住房的條件，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；其三，將保障性住房的完成情況納入地方官員的考核指標(biāo)，扭轉(zhuǎn)在保障性住房上執(zhí)行不力的現(xiàn)狀；其四，強(qiáng)行規(guī)定收取土地出讓金的至少20%用于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金之不足。

　　唯有如此，才能確保房地產(chǎn)公共政策的民意基礎(chǔ)和實質(zhì)正義，重建房地產(chǎn)公共政策的信譽(yù)。(馬光遠(yuǎn))