江蘇省淮安市在全國(guó)首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式(《重慶晚報(bào)》3月17日)。此前國(guó)家有關(guān)方面認(rèn)為這一模式從制度層面上堵塞了原來(lái)經(jīng)適房的牟利空間。

　　如何“從制度層面上堵塞了原來(lái)經(jīng)適房的牟利空間”？共有產(chǎn)權(quán)房的“秘笈”是：

　　“因?yàn)樵凇斗课莸怯洸尽芳捌洹斗课菟�有�?quán)證》上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，私下倒賣(mài)時(shí)，政府可以依法制止、糾正、打擊。即使申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房弄虛作假成功，倒賣(mài)時(shí)還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益，5年內(nèi)原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，獲取的也只是這部分的貸款利息�！�出口’時(shí)非法牟取暴利的空間不存在了，‘入口’時(shí)弄虛作假的情況也就基本消失了，這就是以‘出口’反制‘入口’。”(摘自《淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式二十問(wèn)》)

　　共有產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上比傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房更優(yōu)惠，一是政府按照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格出售；二是在經(jīng)適房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上，個(gè)人可以按7﹕3或5﹕5的產(chǎn)權(quán)比例購(gòu)買(mǎi)，也就是個(gè)人只需出七成或五成的購(gòu)房款。

　　考慮到購(gòu)房人獲得全產(chǎn)權(quán)的愿望及實(shí)際困難，購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)的人性化操作辦法為：5年內(nèi)購(gòu)房的按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的，按原供應(yīng)價(jià)格加當(dāng)年的利息結(jié)算(市場(chǎng)價(jià)低于原價(jià)或此價(jià)時(shí)取低價(jià))；8年以后購(gòu)買(mǎi)的按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。

　　這兩個(gè)規(guī)定合在一起意味著什么？意味著政府為購(gòu)房人提供了5年3成或5成的無(wú)息貸款，外加3年活期利率貸款。同時(shí)，還外加了一重保險(xiǎn)：如果房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)價(jià)低于原經(jīng)適房?jī)r(jià)格，則按最低市場(chǎng)價(jià)結(jié)算。

　　一方面有這么多的好處，另一方面對(duì)于騙購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的防范和打擊措施，并不比傳統(tǒng)經(jīng)適房嚴(yán)密，甚至更松。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制為：個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分形成完全產(chǎn)權(quán)；直接通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益；共有產(chǎn)權(quán)房家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，僅對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分交納市場(chǎng)租金，無(wú)需向政府退回住房。

　　這種規(guī)定，沒(méi)有了傳統(tǒng)經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市的規(guī)定，也沒(méi)有騙購(gòu)時(shí)必須退回住房的規(guī)定，而且只要購(gòu)得全部產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人未來(lái)出售此房時(shí)，將不必對(duì)溢價(jià)部分和政府分成。而傳統(tǒng)經(jīng)適房即使在五年期滿后出售，無(wú)論何時(shí)出售都必須將溢價(jià)的大部分分給政府。

　　可見(jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房不論從準(zhǔn)入、政府“無(wú)息貸款”收益等方面，都比傳統(tǒng)經(jīng)適房寬松多了。制度設(shè)計(jì)理論上“‘出口’時(shí)非法牟取暴利的空間不存在”的自我說(shuō)辭在現(xiàn)實(shí)中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想設(shè)計(jì)就更不可能實(shí)現(xiàn)。傳統(tǒng)經(jīng)適房富人豪車扎堆的現(xiàn)象，恐怕會(huì)在共有產(chǎn)權(quán)房中更嚴(yán)重。

　　另一方面，現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)窮人的“準(zhǔn)入門(mén)檻”并不低，因?yàn)槠鋫�(gè)人比例部分需要交全款。假設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)是同期同地段商品房的一半，那么按個(gè)人七成模式，個(gè)人一次性付款部分是同期同面積商品房的35%；按個(gè)人五成模式，個(gè)人一次性付款部分是同期同面積商品房的25%，都比商品房的二成首付還高。事實(shí)上共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房通常還不可能便宜到只有商品房?jī)r(jià)格的一半。因此，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房一次性付款的額度要遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)商品房的首付。

　　共有產(chǎn)權(quán)房能不能防止富人鉆空子，我大有疑慮。(童大煥 媒體人)