78家央企退出房地產(chǎn)，既不是迫于輿論壓力，也不是做做樣子，而是在嗅到危險(xiǎn)氣息后的主動(dòng)離場(chǎng)。當(dāng)人們還在為“真退出”還是“假退出”打口水戰(zhàn)時(shí)，樓市“去泡沫化”進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)啟。

　　國(guó)資委“禁令”出臺(tái)一周，有人拍手稱快，認(rèn)為央企是炒高房?jī)r(jià)的始作俑者，樓市就此將崩潰；有人認(rèn)為“強(qiáng)令”央企退出房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)度，有違市場(chǎng)化原則；更多的人則懷疑調(diào)控效果，認(rèn)為房?jī)r(jià)難以下降�？傊�，市場(chǎng)無(wú)一例外地將此看作樓市調(diào)控政策的延續(xù)。

　　實(shí)際上，自從去年年底樓市調(diào)控政策頻出以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)被貼上了“高危”的標(biāo)簽。一些央企從房地產(chǎn)撤出，與其說(shuō)是一種調(diào)控手段，還不如說(shuō)是在風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)之前的提前離場(chǎng)，是典型的順勢(shì)而為的市場(chǎng)化選擇。

　　央企爭(zhēng)“地王”，客觀上抬高了“地王”周邊的房?jī)r(jià)，但央企不是樓市泡沫的根源。樓市泡沫早已出現(xiàn)，而央企爭(zhēng)“地王”是在2009年這一輪泡沫中才出現(xiàn)的。一大批主業(yè)與房地產(chǎn)毫不相關(guān)的企業(yè)搶地，其背后所折射出的純粹是資金逐利的本性，是其輕易獲得下浮10%利率的低成本貸款所顯示出來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)。

　　此外，批評(píng)央企爭(zhēng)“地王”的聲音已持續(xù)快一年了，監(jiān)管部門此時(shí)才出政策，其出發(fā)點(diǎn)顯然不僅是調(diào)控樓市，更多的是規(guī)范地產(chǎn)投資秩序，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)安全。溫家寶總理23日在國(guó)務(wù)院第三次廉政工作會(huì)議上指出，規(guī)范國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為。這種提法透露出調(diào)控的范圍已從央企擴(kuò)大到國(guó)有企業(yè)，值得關(guān)注。

　　作為本輪泡沫中的主力，央企退出房地產(chǎn)的舉動(dòng)，已發(fā)出樓市“去泡沫化”的信號(hào)。

　　監(jiān)管部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷是深思熟慮的。當(dāng)前樓市面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、泡沫風(fēng)險(xiǎn)，已成為壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)肩頭上的“三座大山”。

　　從政策上看，雖然在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上并沒(méi)有如預(yù)期中推出暴風(fēng)驟雨般的二輪調(diào)控措施，但民眾對(duì)高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑實(shí)際已把調(diào)控政策“逼”上日程。從去年年底以來(lái)連續(xù)出臺(tái)的一系列稅收、土地政策，很多還處于從中央到地方的落實(shí)階段，未來(lái)這些政策如一一兌現(xiàn)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小覷。

　　例如，國(guó)土部要求今年政策性住房用地要占住房建設(shè)用地70%，且要落實(shí)到擬供地塊上。而2009年北京計(jì)劃政策性用地占比僅46%(實(shí)際執(zhí)行數(shù)至今未公布)。再如，可查的最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年8月，全國(guó)保障房建設(shè)投資僅完成去年年初計(jì)劃的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落實(shí)，其沖擊力可以想象。此外，物業(yè)稅會(huì)否出臺(tái)、招拍掛制度改革等都是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的來(lái)自政策的不確定因素。

　　從資金上看，涉及房地產(chǎn)的消費(fèi)和開(kāi)發(fā)貸款、房企資本市場(chǎng)融資、地方融資等都已被監(jiān)管部門“點(diǎn)名”，要求高度重視這些資金背后所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)約四成甚至更多個(gè)人住房貸款利率已上調(diào)。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是建立在2.5萬(wàn)億元個(gè)人住房信貸、6000億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸以及從難以查清的其他渠道進(jìn)入樓市的信貸資金基礎(chǔ)之上的，今年失去天量信貸資金的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也將難以為繼。

　　此外，今年加息的風(fēng)險(xiǎn)也將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。目前利率水平處于歷史相對(duì)低位，有較大的上調(diào)空間，房地產(chǎn)作為高負(fù)債率行業(yè)，利率風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　從泡沫風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)面臨的形勢(shì)尤其不容樂(lè)觀。去年很多城市城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%，不僅在中國(guó)，這一景象在世界歷史上都很難看到。從陸續(xù)披露的上市公司年報(bào)中，不少房地產(chǎn)公司都認(rèn)識(shí)到目前價(jià)位已偏離購(gòu)買力太多，投資因素已遠(yuǎn)超實(shí)際購(gòu)買因素。

　　有研究機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋租售比、投資性購(gòu)房占比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與GDP漲幅比四指標(biāo)來(lái)衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結(jié)果顯示，三城市租售比達(dá)到國(guó)際水平的4-7倍，投資性購(gòu)房占比全部過(guò)半，房?jī)r(jià)收入比全部超過(guò)15年，房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險(xiǎn)邊緣。

　　從以上因素來(lái)看，央企撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于國(guó)有資產(chǎn)安全和市場(chǎng)的穩(wěn)定，但其以禁令的方式實(shí)現(xiàn)，也反映出樓市泡沫的嚴(yán)重程度和市場(chǎng)主體的盲目與瘋狂。盡管目前只有一家央企明確提出退出時(shí)間，但相信未來(lái)會(huì)有更多的央企意識(shí)到監(jiān)管層出重拳的良苦用心，主動(dòng)離場(chǎng)將成為理智的選擇。

　　目前討論部分央企退出房地產(chǎn)能否遏制新“地王”已無(wú)太大意義，畢竟政策出臺(tái)針對(duì)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)才是最值得警惕的。

　　央企要離席了，留下誰(shuí)來(lái)埋單？