最近，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。該文件規(guī)定，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標(biāo)準(zhǔn)，也以家庭是否利用過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)住房為標(biāo)準(zhǔn)，而且還得盡責(zé)調(diào)查來(lái)確定個(gè)人家庭持有住房之情況。對(duì)于這個(gè)文件公布，盡管只是針對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)投資與消費(fèi)做出區(qū)分，盡管這種區(qū)分在不少人看來(lái)沒(méi)有多少意義(比如有人住房的“剛需”存在，對(duì)第二套住房如何界定都沒(méi)有多少意義)，但它對(duì)當(dāng)前及將來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可低估。

　　首先，對(duì)“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)范，向房地產(chǎn)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)，國(guó)十條落實(shí)正在逐漸地進(jìn)行。根據(jù)不同的情況，政府會(huì)讓國(guó)十條的原則性?xún)?nèi)容逐漸地具體化及可操作，以便讓國(guó)十條能夠認(rèn)真實(shí)施落實(shí)。早幾天，有人認(rèn)為歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，國(guó)十條又可能成為“空調(diào)”，因此，他們手中持有的住房寧可沒(méi)有交易，也不通過(guò)價(jià)格調(diào)整在市場(chǎng)賣(mài)出。這正如我早些說(shuō)過(guò)的那樣，2008年下半年的美國(guó)金融海嘯救了中國(guó)的房地產(chǎn)，從而使政府房地產(chǎn)政策突然逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)暴利得以持續(xù)。但是，2008年的美國(guó)金融海嘯是百年一遇的事件，難道新的金融海嘯又會(huì)出現(xiàn)嗎？政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷又會(huì)如2008年那樣不確定嗎？可以說(shuō)，如果不出現(xiàn)新一輪的金融海嘯，國(guó)十條要出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)是不可能的。三部門(mén)對(duì)“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確的信號(hào)，最近的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策并非是臨時(shí)性的條例，而是保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的原則。國(guó)十條的這些原則都會(huì)逐漸地轉(zhuǎn)化為可操作的細(xì)則，而不是臨時(shí)性的條例。正是從此意義上看，國(guó)十條的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控不會(huì)半途而廢，只會(huì)逐漸落實(shí)執(zhí)行。

　　其次，對(duì)“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)范，以中央政府的文件對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)投資與消費(fèi)作一個(gè)清楚的區(qū)分。如果是住房投資，那么就不可享受政府的種種優(yōu)惠政策，就得進(jìn)行某種程度限制，其信貸就得以市場(chǎng)定價(jià)；如果是住房消費(fèi)，政府以各種優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)。正因?yàn)檫@種區(qū)分，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大的影響。

　　因?yàn)�，住房�?gòu)買(mǎi)是投資還是消費(fèi)，以往的房地產(chǎn)政策一直是模糊不清。正因?yàn)閷?duì)住房購(gòu)買(mǎi)是投資還是消費(fèi)政策上的模糊不清，從而使得各個(gè)政府部門(mén)及各地方政府各取所需，選擇性出臺(tái)對(duì)自己有用的房地產(chǎn)政策，從而使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)大起，利用銀行金融杠桿住房購(gòu)買(mǎi)完全成了投資者最好的賺錢(qián)工具。正因?yàn)檫@種住房購(gòu)買(mǎi)賺錢(qián)效應(yīng)，不僅讓商品住房的基本功能完全改變(住房成了購(gòu)房者利用銀行金融杠桿投資賺錢(qián)的工具而不是解決居民的基本居住條件)，而且讓涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房的人越來(lái)越多、越來(lái)越普遍，讓潛在國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，讓整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)越來(lái)越朝扭曲的方向發(fā)展，讓社會(huì)財(cái)富分配越來(lái)越向少數(shù)人聚集及社會(huì)矛盾與沖突增多。這些都將影響中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期的發(fā)展。因此，嚴(yán)格地清楚界定住房購(gòu)買(mǎi)的投資與消費(fèi)也就成了2007年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心。盡管這種界定在2008年下半年美國(guó)金融海嘯后有所中斷，但是2009年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)使政府對(duì)這種界定有更為清楚的認(rèn)識(shí)，對(duì)這種界定的重要性進(jìn)一步強(qiáng)化與具體。因此，這次三部門(mén)對(duì)“第二套住房標(biāo)準(zhǔn)”做出嚴(yán)格規(guī)定，就是要改變國(guó)人把住房市場(chǎng)作為賺錢(qián)工具的觀(guān)念，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)改變成為一個(gè)以居民消費(fèi)及增長(zhǎng)住房福利條件為主導(dǎo)的市場(chǎng)而不是一個(gè)投資賺錢(qián)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因?yàn)椋�只有是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能夠保證這個(gè)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以對(duì)政府規(guī)范“第二套住房標(biāo)準(zhǔn)”反應(yīng)十分強(qiáng)烈，根本在于當(dāng)前中國(guó)許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。當(dāng)政府的政策要從根本上來(lái)改變當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資性時(shí)，那么作為投資品的住房市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。住房銷(xiāo)售也會(huì)逐漸趨向于零(因?yàn)樽鳛榧仁峭顿Y品又是消費(fèi)品的住房來(lái)看，當(dāng)住房是投資品時(shí)，其價(jià)格一定會(huì)高于消費(fèi)者的出價(jià)，在這種情況下，住房消費(fèi)者早就擠出了市場(chǎng)。這時(shí)，投資者退出，但消費(fèi)者沒(méi)有支付能力進(jìn)入，那么這個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售一定會(huì)突然下降，直到零)。只有讓住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄�費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，并且其住房?jī)r(jià)格逐漸下降到消費(fèi)者有支付能力的購(gòu)買(mǎi)水平時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售才會(huì)逐漸出來(lái)。所以，在對(duì)第二套住房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范下，房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變已經(jīng)成了必然，但是這種轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過(guò)程，要有一定的時(shí)間。

　　第四，當(dāng)然，要讓國(guó)內(nèi)以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵�費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，僅僅對(duì)“二套住房標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)范是不夠的，還要建立與健全全國(guó)征信系統(tǒng)及全國(guó)性的住房信息系統(tǒng)；對(duì)住房按揭貸款采取全面差異化的定價(jià)機(jī)制；減弱商業(yè)銀行組織過(guò)度地使用現(xiàn)代商業(yè)銀行這個(gè)公共體系，濫用信用；對(duì)住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)重新厘定及對(duì)個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)定嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入(比如個(gè)人信用記錄、嚴(yán)格收入證明、個(gè)人現(xiàn)金流證明、個(gè)人每個(gè)月按揭貸款占個(gè)人收入比重等)；對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)的第二套以上的住房也采取差異化的利率；讓公平公正的房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)物業(yè)稅、房地產(chǎn)暴利稅盡早出臺(tái)等。只有這樣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)才能回歸到居住功能，回歸到一個(gè)住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正健康持續(xù)地發(fā)展。 (中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士 易憲容 )