盡管已宣布收回一塊閑置地王，但對于廣州多數(shù)仍在“曬太陽”的地王來說，具體的處理方案被延遲至9月實施。廣州市國土房管局日前通告了對“地王”的核查結果，27塊地王中有7宗已動工，其中3塊已領取預售許可證開盤售樓，余下20宗地塊仍未動工建設。尤其是2007年9月11日廣州拍賣土地最瘋狂一天誕生的5宗地王仍在拖欠土地出讓金。

　　廣州市國土房管局稱，已回收上述27塊地王中的一塊，并處罰了開發(fā)企業(yè)。對5宗拖欠出讓金的地王將分類進行處罰，計劃在9月份處理完畢。如果開發(fā)商有后期開發(fā)意愿，則參照粵十五條延期繳納土地出讓金；如果開發(fā)商沒有后期開發(fā)意愿的，則按違約處理，解除合同，不排除沒收保證金，將土地收回并重新拍賣。

　　廣州閑置地王清算艱難起航，而放眼全國其他地區(qū)依舊波瀾不驚，閑置土地兩年大限的規(guī)定近乎成為一紙空文。

　　廣州地王突遭追查

　　據了解，廣州市2007年拍賣了50塊住宅用地，其中樓面價高于當年平均樓面價4620元/平方米的“地王”共有27塊，其中有20塊至今沒有動工。

　　廣州市國土房管局稱，已回收上述27塊地王中的一塊，并處罰了開發(fā)商中萊投資有限公司，沒收了其競買保證金8000萬元，并被禁止繼續(xù)參與該地塊競拍。

　　2007年9月，中萊投資以44.75億元高價拍得位于廣州科學城某塊47.2萬平方米的土地，為當年廣州土地拍賣成交總價最高的“地王”。按該地塊規(guī)劃建筑面積70.8萬平方米計算，樓面地價高達6600元/平方米，而當時該區(qū)域高檔樓盤銷售均價僅為7000元/平方米。如今，這塊“地王”依然荒草叢生。

　　業(yè)內人士稱，已遭處罰的中萊投資公司只是一家已經人去樓空的小公司，對于規(guī)模較大的開發(fā)商，廣州市國土局仍手下留情。

　　廣州市國土房管局有關負責人介紹，至今仍未動工的20宗地塊中，除了9塊有客觀原因和一塊已被收回外，還有10塊推遲開工則主要是開發(fā)商方面的原因。其中5塊地王的土地出讓金已全部繳清，但由于企業(yè)原因導致動工延遲；另有5塊地王則還在拖欠土地出讓金。

　　閑置土地清算在廣州并非第一次，但規(guī)模以此次最大。從2007年下半年建立閑置土地預警機制至今，廣州已累計收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里，成為全國處置閑置土地最嚴厲、收回閑置土地最多的城市之一。

　　開發(fā)商或只損皮毛

　　最為引人注意的是，五塊最瘋狂時刻誕生的廣州“地王”，不僅尚未動工開發(fā)，且一直欠繳土地出讓金。

　　2007年9月11日，廣州土地拍賣會政府賣地收入達到破紀錄的95.1億元，然而很多開發(fā)商高價買下的土地卻未交錢。在5塊拖欠出讓金的“地王”中，保利、金地、富力和鴻榮源等大型房企榜上有名。

　　其中，富力拍得的白云區(qū)云祥路住宅用地當年樓面地價高達18728元／平方米，保利拿下的金沙洲的地王最高樓面地價為8769元／平方米，而今年7月剛剛拍出的金沙洲住宅用地樓面地價才5534元／平方米，地王至今仍未解套。

　　對于拖欠出讓金的原因，政府方面和開發(fā)商各有各的說法。有開發(fā)商解釋，政府尚未完成土地清理工作，拖欠土地出讓金并非企業(yè)違約，而是土地狀況沒有達到合同規(guī)定的接收條件。廣州市國土房管局卻表示，這5宗地都屬于熟地出讓，不存在拆遷遺留問題，但開發(fā)商至今都拖欠了土地出讓金，甚至有的連地價首期款都沒交，僅有一點點保證金。

　　據中國證券報記者了解，目前這5宗地王的開發(fā)商有的愿意補交欠款繼續(xù)開發(fā)，有的則打算放棄。廣州市國土房管局明確表示，按照當時簽訂的土地出讓合同，開發(fā)商延遲支付地價的，按每日1%。征收違約金，延遲支付超過半年的，政府有權解除出讓合同，沒收競買保證金，并向違約責任人追償土地重新出讓后的成交差價。

　　廣州市國土局負責人解釋，2007年房地產高峰期部分開發(fā)企業(yè)高價競得土地使用權，其后因宏觀經濟和市場因素影響未動工開發(fā)。若不顧時機，簡單、機械地追收、處罰、收地，極有可能導致這些企業(yè)資金鏈斷裂以及信用危機，產生連鎖的債務危機，也會出現(xiàn)侵害購房業(yè)主權益的一系列問題。根據廣東省政府今年3月下發(fā)的《關于促進我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，適當延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過2年。

　　相比這5塊地王，恒大地產的曲線退地則較為高妙。恒大地產去年10月與廣州市國土房產局達成協(xié)議，成功退還總價高達41億元的廣州員村絹麻廠地塊。廣州市國土房產局將把這塊住宅用地更改為商業(yè)用地，而恒大則以政府違約更改規(guī)劃為由，要求退還土地以及恒大已經繳納的土地款。而退地前，恒大僅繳納了約1.3億元土地定金。絹麻廠地塊是恒大在2008年1月8日，經過上百輪競價，以41億元取得的地王，總建筑面積約為31萬平方米，樓面價達每平方米1.3萬元，樓面地價在廣州市排名第二，也曾是當時天河區(qū)的“地王”。

　　尷尬的清算

　　按照國家相關規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但各地方政府在執(zhí)行中卻大開綠燈，甚至通過制定地方性新規(guī)，延緩收回土地。

　　2008年1月，國務院曾下發(fā)《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，要求將開發(fā)商在兩年內不開發(fā)的閑置土地收回，并劃定6月底前各省要向中央專題匯報閑置土地處理情況。但在2008年房地產市場節(jié)節(jié)下挫背景下，地方政府也未敢貿然收回土地。

　　“很多地方政府紛紛延長了繳納土地出讓金的期限，高價地一旦退回給政府，也很難處理。”業(yè)內人士稱，在處理閑置土地問題上，地方政府與開發(fā)商的關系相當微妙。

　　據中國證券報記者初步統(tǒng)計，目前北京約有12塊2007年誕生的高價地仍處于閑置、延緩開工狀態(tài)，其中6塊位于房山、順義、門頭溝等郊區(qū)，占到總量的一半。杭州市2006年9月底至2007年8月拍出的12塊高價地，有8塊至今沒有上市，其中5塊至今沒有開工。

　　專家表示，開發(fā)商爭搶地王，抬高地價樓價，在未達到閑置地程度時，損失的主要是地價款的利息。而如果地王最終能退地，至多就是損失幾千萬元的保證金和地價首付款的利息。如果能找到合理的“借口”退地，可能連保證金也不必損失，全身而退。

　　2008年8月，蘇寧環(huán)球以政府修建地鐵工程，需更改項目規(guī)劃為由，向上海市國土局退還上海南京路163號地塊，并向黃浦區(qū)政府討回了土地出讓金。這塊地王總價達44億元，樓面價格高達66930元/平方米，是蘇寧環(huán)球在2007年8月取得，創(chuàng)樓面地價之最。而在退地時，該地塊樓面地價已經遠高于同區(qū)域的房價，蘇寧環(huán)球每添一塊磚都只會是虧損。

　　與此同時，首創(chuàng)置業(yè)也以政府更改規(guī)劃為由退還了太原長風項目土地，并收回全部投資。今年4月底，棲霞建設在2008年的年報中坦言，解除了無錫九棉地塊土地合同，減輕了公司的經營壓力。

　　對于開發(fā)商囤地又退地的問題，知名房產專家韓世同建議，政府部門應該對土地閑置的情況進行全面清理，通過社會輿論和公眾監(jiān)督來敦促開發(fā)商開工力度，才能更有效抑制囤地沖動。

　　面對開發(fā)商閑置土地愈演愈烈的情況，廣州市國土房管局決定提高土地違約的成本，除了實行公開出讓經營性用地的競買保證金制度，進一步嚴格違約責任，要求競得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價款的10%。受讓方違約的沒收定金，并可要求受讓方賠償損失。此舉將使開發(fā)商拍的土地價格越高，今后違約被罰的錢越多。(記者 萬晶）