受新增供應(yīng)量面臨階段性瓶頸的影響，進入8月份，全國主要城市商品房銷量繼續(xù)下滑。“縮量上漲”的樓市，在地產(chǎn)股破位大跌的印證下，似乎開始醞釀“拐點”之變。顯然，在供不應(yīng)求的“故事”大幅推升房價后，下半年，樓市“價量齊升”的態(tài)勢將很難延續(xù)。不過，高房價將導(dǎo)致房企盈利預(yù)期改善，并帶動開發(fā)投資和新房開工量回升，進而改善供求關(guān)系。

　　據(jù)中國證券報記者對近三年來全國房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)的分析，今年5月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量呈現(xiàn)趨勢性復(fù)蘇，樓市新增供應(yīng)量也將逐步釋放。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，今年四季度樓市供應(yīng)量將會增加，但如果房價繼續(xù)大幅上漲，那么樓市又將面臨調(diào)整。

　　開發(fā)投資持續(xù)回暖

　　“今年初，市場曾擔(dān)憂高庫存給房價帶來沉重壓力。但目前來看，高庫存導(dǎo)致的開發(fā)投資‘冷卻’，才是關(guān)鍵問題�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一對中國證券報記者表示。

　　事實上，在主要城市庫存房源消化基本接近尾聲的5、6月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積等先行指標(biāo)的降幅逐月收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比增長11.6%，增幅比1-6月提高1.7個百分點，增幅在半年來首次超過兩位數(shù)。其中，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資3215.12億元，同比增長19.6%，創(chuàng)今年以來新高。

　　廣發(fā)證券最新報告預(yù)測，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望超過20%，與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅“拉近距離”。其中，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅更為明顯，北京7月份完成開發(fā)投資同比增長87%。

　　而對房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。1-7月，全國房屋新開工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個百分點；其中，7月新開工面積同比增長1.4%，連續(xù)兩個月保持增長。

　　更值得注意的是，前7個月累計的新開工面積比累計的銷售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴大趨勢。

　　“一般而言，項目開工后，3個月左右便能形成市場的期房供應(yīng)，因此，從全國范圍來看，后續(xù)的供應(yīng)量是較為充足的。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位研究人士指出。而隨著去庫存化進程的結(jié)束，房地產(chǎn)商紛紛開始調(diào)高年度開工計劃，由此，新開工面積也將逐漸提升。

　　一線地產(chǎn)商開始在半年報中調(diào)高本年度的計劃開工面積。萬科的計劃新開工面積由年初的403萬平方米增加到585萬平方米，增幅達到45.2%。金地集團的計劃開工面積也上調(diào)了16%。萬科明確表示，“公司8月份的新開工面積肯定會比7月份高�！�

　　申銀萬國房地產(chǎn)分析師江征雁預(yù)計，下半年的房地產(chǎn)新開工面積，中性預(yù)測環(huán)比上半年增速為8.4%，而樂觀預(yù)測環(huán)比增速的上限可達20%。

　　銷量調(diào)整預(yù)期一致

　　“房地產(chǎn)是處于上升態(tài)勢中的產(chǎn)業(yè)，供不應(yīng)求是市場的常態(tài)。但這并不意味著樓市會持續(xù)繁榮，房價過快上漲將遏制需求的釋放，預(yù)計樓市銷量將出現(xiàn)較為明顯調(diào)整。”一位資深地產(chǎn)人士認(rèn)為。

　　1-7月，全國商品房銷售面積4.18億平方米，銷售金額19600億元，同比依然大幅增長；但7月份當(dāng)月的銷售面積為0.76億平方米，銷售金額為3800億元，分別環(huán)比下降19.6%和13.8%。其中雖然有季節(jié)性因素，但房價過快上漲導(dǎo)致政策可能生變，也是重要原因。

　　國信證券分析師方焱認(rèn)為，從政策層面看，7月份市場充斥“微調(diào)”的聲音，以及部分城市出現(xiàn)“二套房貸”窗口指導(dǎo)的現(xiàn)象，給市場帶來一定的“利空”。他預(yù)計，三季度房地產(chǎn)銷量調(diào)整已成定局。

　　申銀萬國最新報告指出，下半年，在流動性寬裕程度下降的背景下，房價很難超預(yù)期上漲，大部分城市將難現(xiàn)上半年“價量齊升”的局面；而部分城市由于杠桿過大，價格上漲過快，成交量或看房量將出現(xiàn)“超預(yù)期萎縮”。光大證券研究報告認(rèn)為，由于二套房貸的收緊，部分需求重新轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)；而供給還是偏緊，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，已對部分城市的需求產(chǎn)生壓力。

　　國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部高輝清則更為悲觀。他認(rèn)為，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系很密切，7月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示我國經(jīng)濟復(fù)蘇還不牢固：居民消費品價格與工業(yè)品出廠價格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，工業(yè)增加值的增長速度低于預(yù)期，明年GDP增速可能逐季度“往下走”。而收入效應(yīng)減弱，將導(dǎo)致樓市銷量進一步回升失去支撐。

　　調(diào)控指向有效供給

　　顯然，管理層對于房價泡沫的擔(dān)憂已公開化。央行表示將關(guān)注資產(chǎn)價格變動以及政策動態(tài)微調(diào)，預(yù)示著未來貨幣政策或?qū)ⅰ懊魉砂稻o”。不過，通過收緊信貸從而遏制需求的可能性不大。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，信貸政策對房地產(chǎn)需求的影響很大。今年上半年，個人住房抵押貸款同比增長近8%，直接推動住房購買力的上升。在保增長的大局下，央行強調(diào)貨幣政策取向不變，對于二套房貸，也僅要求嚴(yán)格執(zhí)行“既定政策”。他預(yù)計，下半年，樓市調(diào)控將在增加土地供應(yīng)上做文章。

　　今年各地政府對土地供應(yīng)指標(biāo)較往年大為增加。國土資源部消息顯示，今年以來，全國共有81個城市申報了用地計劃。經(jīng)審查后，國務(wù)院批準(zhǔn)這些城市新增建設(shè)用地25265.69公頃，較去年增加16.7%。其中，有七成以上的批準(zhǔn)用地是用于城市交通和公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項目建設(shè)。在今年申報用地的81個城市中，有41個城市新增建設(shè)用地比去年增加。

　　7月以來，各地方政府紛紛加大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，以期改善樓市供求關(guān)系。下半年，北京市計劃進一步加大土地供應(yīng)量，擬推出1000公頃土地，同時投入1000億元用于土地儲備。而1-7月，北京土地儲備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級開發(fā)投資達454.3億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的37.7%。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了擴大土地供應(yīng)的計劃。

　　相應(yīng)地，開發(fā)商拿地擴張意愿強烈,特別是追求總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的大型房企，今年的新增土地儲備十分可觀。

　　不過，“儲地”不等于開發(fā)。有專家建議，地方政府在增加土地供應(yīng)的同時，應(yīng)加強監(jiān)管，實時公開開發(fā)商的開發(fā)進度，敦促開發(fā)商加快銷售以增加當(dāng)期供給。