今年1-9月，全國住宅銷售面積為5.4億平米，住宅銷售金額2.4萬億元，同比分別增長46.4%和78.2%。1-9月的住宅銷售面積是2008年全年的96%，住宅銷售金額是2008年全年的119%，住宅銷售金額已超過2008年全年水平，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的格局。

　　保增長、啟動(dòng)民間投資的支柱產(chǎn)業(yè)

　　申銀萬國分析指出，9月新開工數(shù)據(jù)超預(yù)期，房地產(chǎn)投資熱情持續(xù)回升，居民收入和財(cái)富增長速度加快，逐步消化今年快速上漲的房價(jià)，成交量運(yùn)行更為平穩(wěn)。中投證券認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的資金來源主要是銷售回款和銀行信貸，而預(yù)計(jì)未來幾年商品房銷售量將在較穩(wěn)定基礎(chǔ)上小幅增長，預(yù)計(jì)今明兩年房地產(chǎn)投資增速將分別為22.5%和25%，行業(yè)投資仍然保持較高的增速。

　　就供求關(guān)系，申銀萬國指出，一方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇速度快于預(yù)期，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的正循環(huán)作用正在加強(qiáng)，這有利于全國整體成交量的持續(xù)回升；另一方面，貨幣政策的重新松動(dòng)，使得一線城市投資需求重新活躍，市場(chǎng)高位均衡，且價(jià)格有望進(jìn)一步上行。國泰君安預(yù)計(jì)，一手房新推樓盤在10月中下旬、11月將達(dá)到下半年的高峰。預(yù)計(jì)10月、11月一手房和二線城市的銷量將環(huán)比有所上升，值得關(guān)注。同時(shí)預(yù)計(jì)，經(jīng)過一段時(shí)間的成交量調(diào)整后，房價(jià)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)中趨漲。房地產(chǎn)依然是保增長、啟動(dòng)民間投資的支柱型產(chǎn)業(yè)。在嚴(yán)重通脹尚未來臨時(shí)，低利率政策的持續(xù)時(shí)間將可能長于預(yù)期。政策雖有微調(diào)，預(yù)計(jì)未來將維持偏松格局，行業(yè)景氣趨勢(shì)將延續(xù)。國金證券認(rèn)為，進(jìn)入10月份以來的銷售放量，打消了市場(chǎng)關(guān)于需求能否承接住已經(jīng)上漲房價(jià)的擔(dān)心，而購房者預(yù)期在沒有重大政策變化的前提下也不會(huì)突然逆轉(zhuǎn)，銷售回升會(huì)持續(xù)。

　　四季度成交向好可期

　　中投證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已再次納入增長通道，企業(yè)盈利持續(xù)回升，2009年中期開始已從去庫存進(jìn)入補(bǔ)庫存階段，2010年中供求將基本平衡，上市公司業(yè)績鎖定性強(qiáng)。此外，中投證券認(rèn)為，從主要城市近幾月去庫存化一直處于近年低水平的情況來，市場(chǎng)成交量小幅下降的主要原因是供應(yīng)不足所致，而非市場(chǎng)需求不足所致。他們指出，一線城市可開發(fā)用地逐漸減少，成交量難以大幅回升，房價(jià)上漲動(dòng)力有限，而二線城市正處于快速城市化過程，需求旺盛，土地供應(yīng)充分，成交量在價(jià)格溫和上漲背景下仍將增長，彌補(bǔ)一線城市成交量下降的不足，四季度成交向好可期。

　　國金證券認(rèn)為，目前二套房政策并非是“一刀切”的從嚴(yán)，僅是重申銀監(jiān)會(huì)態(tài)度未變，未來出臺(tái)全國性文件要求嚴(yán)格執(zhí)行利率上調(diào)的可能性也不大。在此前提下，若國有銀行單獨(dú)上調(diào)利率，也不會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生過多擠出效應(yīng)。同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，目前時(shí)點(diǎn)放棄地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)并不明智，地產(chǎn)的政策環(huán)境并沒有變得更壞。

　　中投證券則從另一個(gè)角度指出，目前歐美經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，出口回升緩慢，中國經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)不夠牢固，政府投資難以為繼，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。若房價(jià)不持續(xù)暴漲，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速較低的背景下，尤其是在當(dāng)前行業(yè)庫存較低的背景下，政策調(diào)控方向依然是支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。政策環(huán)境未來半年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，行業(yè)政策環(huán)境依然寬松。

　　重新具備跑贏大盤動(dòng)力

　　申銀萬國認(rèn)為，最近經(jīng)濟(jì)、行業(yè)出現(xiàn)一些超預(yù)期變化，使得房地產(chǎn)板塊重新具備了跑贏大盤的動(dòng)力。建議選擇在二、三線城市有較多儲(chǔ)備的快周轉(zhuǎn)公司，以及部分估值相對(duì)便宜的二線公司。國金證券指出，未來一、二線公司都會(huì)有不錯(cuò)表現(xiàn)，是行業(yè)的整體性機(jī)會(huì)。國泰君安也認(rèn)為，A股主流房地產(chǎn)公司目前估值具有良好的安全邊際，建議超配。中投證券表示，人民幣升值預(yù)期提升房地產(chǎn)投資價(jià)值，四季度銷售、投資數(shù)據(jù)將繼續(xù)向好，板塊估值有望繼續(xù)提升，建議選擇布局、開發(fā)、資源、銷售周轉(zhuǎn)等優(yōu)勢(shì)公司以及資產(chǎn)質(zhì)量好、資產(chǎn)含金量高的公司。

　　至于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，申銀萬國提示，如房價(jià)快速上行，將帶來市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整和政策緊縮。盡管由于供給增加，會(huì)抑制房價(jià)快速上行的風(fēng)險(xiǎn)，但如果投資需求進(jìn)駐市場(chǎng)速度過快，可能導(dǎo)致房價(jià)再次快速上行，市場(chǎng)將重新面臨萎縮風(fēng)險(xiǎn)和政策的緊縮。中投證券則提示，要注意國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長、居民收入、行業(yè)復(fù)蘇、企業(yè)盈利改善低于預(yù)期、政策調(diào)控超出預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。 （中原證券 陳姍姍）