去年以來，國(guó)內(nèi)很多城市都出臺(tái)樓市新政，以促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一些城市在堅(jiān)持凈地出讓的基礎(chǔ)上，對(duì)危舊房改造、城中村改造等項(xiàng)目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。記者同時(shí)了解到，在一些城市“先拆后掛”再被提到了前臺(tái)。業(yè)內(nèi)士認(rèn)為，不管哪種方式，只要能充分吸納社會(huì)資金參與舊城改造，對(duì)提高地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值都具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　毛掛凈交的雙重利好

　　據(jù)介紹，“毛掛凈交”，即在毛地(地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施，尚未獲得補(bǔ)償安置的土地)的情況下進(jìn)行招拍掛形成土地交易，政府利用社會(huì)資金將毛地變?yōu)閮舻?在土地出讓時(shí)，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將凈地出讓并交付給開發(fā)商的供地方式。

　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)南京等城市較早采用“毛掛凈交”方式。據(jù)了解，在堅(jiān)持凈地出讓的基礎(chǔ)上，對(duì)危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項(xiàng)目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。采取“毛掛凈交”方式，主要是針對(duì)這些項(xiàng)目的特殊性，因?yàn)檫@些項(xiàng)目都屬于公益性項(xiàng)目。

　　市國(guó)土部門有關(guān)人士分析認(rèn)為，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將凈地出讓并交付給開發(fā)商的供地方式，于政府和開發(fā)企業(yè)有雙重利好。既能緩解政府因城市舊城區(qū)改造所帶來的資金壓力，又能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的成本，促進(jìn)企業(yè)信心提升。據(jù)了解，在南京等城市，凈地出讓需要三至六個(gè)月內(nèi)必須繳納土地出讓金，但“毛掛凈交”的方式可以延長(zhǎng)一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間來繳納土地出讓金，這樣對(duì)于減少開發(fā)商資金占用量也是有好處。

　　交付周期長(zhǎng)存一定風(fēng)險(xiǎn)

　　市國(guó)土部門有關(guān)人士分析認(rèn)為，“毛掛凈交”的實(shí)施前提，需政府配套出臺(tái)實(shí)施細(xì)則規(guī)范操作方法，并將項(xiàng)目納入年度供地計(jì)劃統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

　　在實(shí)施過程中還必須注意做好項(xiàng)目前期工作，因?yàn)椤懊珤靸艚弧闭�策的�?zhí)行，使交付土地的周期變長(zhǎng)，市場(chǎng)較難預(yù)測(cè)，會(huì)影響到土地出讓成交地價(jià)。因此“毛掛凈交”的實(shí)施對(duì)政府相關(guān)部門提出更高的管理水平要求，政府相關(guān)部門需扎實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，包括項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、片區(qū)控規(guī)的編制、確定出讓地價(jià)和項(xiàng)目成本測(cè)算等。其次做好項(xiàng)目的策劃包裝推介工作，吸引更多有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與�？谂f城改造工作，投資我市地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，毛地簽訂協(xié)議必須約定好補(bǔ)償款支付和安置落實(shí)的期限，以及相關(guān)違約責(zé)任。

　　分析認(rèn)為，“毛掛凈交”的實(shí)施可以突破政策規(guī)定的瓶頸，具有較強(qiáng)的可操作性，對(duì)舊城改造項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響，并可提高我市的地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　先拆后掛強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)

　　記者在采訪中了解到，不僅在許多一線城市，部分二三線城市今年也進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)方式，對(duì)危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項(xiàng)目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。當(dāng)眾多城市采用“毛掛凈交”供地方式時(shí)，有沒有意識(shí)到這種供地方式善后管理工作的重要性呢？記者了解到，媒體關(guān)于少數(shù)企業(yè)與政府在“毛掛凈交”后的糾紛也不時(shí)見報(bào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“毛掛凈交”方式出讓后，就必然涉及到拆遷，既然涉及到拆遷，就可能出現(xiàn)一些不可知的因素，對(duì)按期交地產(chǎn)生影響。

　　市國(guó)土部門有關(guān)人士分析認(rèn)為，應(yīng)該做好“毛掛凈交”土地出讓善后管理工作。若因特殊原因暫時(shí)無法交付或不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，可通過協(xié)商按兩種方式處理，一是經(jīng)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)后，可適當(dāng)順延開、竣工時(shí)間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度情況分期或延緩繳納土地出讓金。二是按土地招拍掛出讓時(shí)設(shè)定的條件和退款方式，還本付息退款處理。

　　據(jù)介紹，較早實(shí)施“毛掛凈交”的南京市，又在“創(chuàng)新運(yùn)作模式”。該市下關(guān)區(qū)對(duì)外稱，打破過去“毛掛凈交”的模式，采取“自籌資金，先拆后掛”的方式，積極發(fā)揮政府在融資中的主導(dǎo)作用，成立危舊房改造項(xiàng)目運(yùn)作公司。通過向上級(jí)政府借、財(cái)政出、向銀行貸廣泛籌集危改資金，保障了拆遷改造工作的順利啟動(dòng)。