上海市政府4日清晨宣布迪士尼項目獲批的消息,顯然大大吊高了開發(fā)商的胃口。4日上午10點,被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08-03地塊進行現場競標,結果短短15分鐘,上海象嶼置業(yè)就以11.9億元的天價阻嚇了競爭者,一舉奪下了該地塊。這個價格有多高?一個數據可見一斑:264%的溢價水平已經超過了今年上海溢價率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。
對于“迪士尼地塊”的天價,業(yè)內褒貶不一。一些開發(fā)商認為,該地塊樓板價已經超出當地新盤銷售的價格,運作會有一定的困難。而一些分析師則表示,受迪士尼項目獲批的刺激,該地區(qū)土地拍賣熱將會持續(xù)相當長一段時間。
面粉貴過面包
除了較高的溢價水平外,上海川沙A08-03地塊拍賣結果震動業(yè)內的還有另一個數據:14024元/平方米的樓板價。而目前,川沙地區(qū)在售樓盤中,價格最高的均價不過14000元/平方米,一些普通的樓盤每平方米均價甚至不超過萬元。無怪乎在競拍現場,有開發(fā)商搖搖頭說:“價格高得離譜。”
有關資料顯示,川沙新鎮(zhèn)由原川沙鎮(zhèn)和機場鎮(zhèn)合并而成,地處上海外郊環(huán)區(qū)域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區(qū)域后,該區(qū)域房價從均價每平米3000元扶搖直上,最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,川沙區(qū)域的房價比環(huán)線均價已高出三四成,相對已經有些偏高了。
不過,在今年上海樓市的上漲潮中,類似川沙此次出現的“面粉貴過面包”現象屢見不鮮。而這些昂貴的“面粉”也很快拉動了區(qū)域內“面包”價格的直線上漲。對此,易居中國分析師薛建雄指出,從規(guī)劃角度來看,上海川沙A08-03地塊項目未來對周邊房價的影響有限,如果周邊房價只是因為地王而過快上漲,短期內就會出現泡沫。
也有業(yè)內人士認為,與上海其他區(qū)域的地王不同,川沙區(qū)域的價格暴漲絕大部分因素來自于迪士尼概念的炒作,當地居民的收入水平根本無法支撐這個價格水平,虛火的成分很高。不過,從世博對上海三林地區(qū)長達三四年的價格拉動來看,在迪士尼正式建成開園之前,這個概念或許能較長時間支撐該地域的價格泡沫。
理性看待概念炒作
上海樓市就迪士尼概念炒作正酣,但其中隱含的風險也令業(yè)內頗為擔憂。業(yè)內人士指出,雖然迪士尼落戶上海將產生一定的產業(yè)聚積效應,但如果過高地估計了這種效應而盲目推高房價,可能會得不償失。
薛建雄表示,迪士尼的建設至少需要4年以上的時間,這也就意味著多數企業(yè)需要一段時間后才能體現收益。特別是迪士尼建設期間是一片大工地,這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好該項目,但短期的陣痛也需要付出一定的代價。此外,迪士尼獲批和拍出地王消息的同時出現,必然導致區(qū)域房價短期的過快上漲,將需要一段較長時間的調整才能進入區(qū)域發(fā)展應有的理性房價。
楊紅旭則指出,雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個巨大利好,但這并不意味著其足以支撐上海樓市維持當前的大牛市!暗鲜磕犴椖恐皇且粋影響因素之一,市場大勢才是板塊變化的主要影響因素!睏罴t旭說。(李良)
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