中國(guó)城市的樓價(jià)比美國(guó)貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢(shì)上看，中國(guó)的樓市還會(huì)漲，而且會(huì)漲得很離譜，因?yàn)槲飿O必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達(dá)到極限是不會(huì)破滅的，這是每個(gè)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)的非理性繁榮。　　　

　　的確，無(wú)論是從租金的投資回報(bào)率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國(guó)城市房?jī)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jī)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚�平，而是外�?lái)人口和投資資金的凈流入。在中國(guó)的多數(shù)城市中，住宅的購(gòu)買者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開(kāi)盤，當(dāng)日銷售超過(guò)40億，264棟千萬(wàn)級(jí)高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀(jì)錄。而根據(jù)易居中國(guó)的房地產(chǎn)研究院對(duì)當(dāng)日購(gòu)房者所做的定量分析。82%的購(gòu)房者是年齡在45歲以下的人，77%的購(gòu)房者不是上海本地人。這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國(guó)城市的房?jī)r(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報(bào)率決定的，而是由外來(lái)人口和外部資金的流入決定的，投資性購(gòu)房的占比估計(jì)在80%以上。因此，作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報(bào)率的高低來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢(shì)，否則就無(wú)法理解中國(guó)城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機(jī)制。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于城市化的加速階段，過(guò)去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過(guò)6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預(yù)測(cè)，中國(guó)的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達(dá)到65%。由此推論，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫在未來(lái)10~15年內(nèi)還會(huì)放大。(金巖石)