“正面是拼命保護(hù)18億畝耕地紅線，側(cè)面是海量土地曬太陽，背面是房價1年翻了近1倍，這就是樓市。”與南京新浪樂居主編王小軍的這番話相呼應(yīng)的是，南京300多天出了10個“地王”。

　　據(jù)365房地產(chǎn)家居網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，今年南京已出讓的土地面積接近370萬平方米，直逼去年全年成交量。

　　當(dāng)然，“地王”頻出的地方并不僅是南京。而與“地王”頻出同步的是，房企囤地的新聞也屢見報端。有業(yè)內(nèi)人士稱，雖然政府極力反對開發(fā)商囤地，但上有政策下有對策，在開發(fā)商花樣繁多的囤地行為面前，政府在保障土地供給的同時，還需加強(qiáng)制度建設(shè)以及制止囤地行為的力度，防止開發(fā)商借地生財。

　　據(jù)了解，開發(fā)商囤地生財?shù)牡谝粋�手法是囤而不開，坐等地價升值，再抬升房價。理由很簡單，囤地能在一定程度上造成供應(yīng)量不足，讓購房人有“饑餓感”，從而形成恐慌買房，再一步一步推高房價。

　　南京某開發(fā)商早在10年前就以便宜的協(xié)議價取得一塊地，但在此后多年不見開發(fā)。終于，在今年11月8日，樓盤推出了第一批房源，銷售均價為每平方米1.9萬元。這樣的價格當(dāng)然遠(yuǎn)非當(dāng)初拿地時可比。一塊地拿了10年可以不開發(fā)，讓開發(fā)商把囤地賣高價房演繹到了極致。

　　當(dāng)然，與這些房產(chǎn)商相比，那些財力雄厚的上市公司囤起地來更是大手筆。據(jù)《新華日報》報道，截至2009年9月30日全國房企囤地的情況，排在前十名的全是上市公司，囤地總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。按照這些房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售進(jìn)度，手中的閑置地塊至少可開發(fā)37年。

　　除去為了抬高房價，還有些房地產(chǎn)商囤地就是為了倒騰土地掙錢。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)有一個現(xiàn)象：本地企業(yè)拿地，外來企業(yè)開發(fā)。因為本地開發(fā)商握有本地人脈資源優(yōu)勢，拿地更易，但他們中的一部分能力有限，根本就搞不了房地產(chǎn)開發(fā)，也有的拿了地原本就沒打算搞開發(fā)，于是伺機(jī)轉(zhuǎn)賣土地生錢。在地價扶搖直上的這些年，“炒地皮”獲利比自己建房賣房來得容易得多。

　　當(dāng)然，這樣的土地轉(zhuǎn)讓很少是通過二級市場交易的。因為近年來土地增值厲害，國家開征了土地增值稅，如果直接交易土地，獲利方須交納30%至60%的土地增值稅。為規(guī)避這一交易成本，擁有土地的開發(fā)商將土地注入一個公司，然后通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的模式把公司轉(zhuǎn)讓出去，其中擁有的土地自然也就“暗渡陳倉”，交易中最主要的費(fèi)用只是3%的契稅和5.6%的營業(yè)稅。還有一些公司在轉(zhuǎn)讓土地時，直接把公司法人名字改過來，所需費(fèi)用更低。如此運(yùn)作，讓賣地獲利更甚，真正成了“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。

　　而對于上市公司，這樣的囤地生財手段只能算小兒科。比如，首次進(jìn)軍南京的華潤和保利兩家公司在短短1個半月時間內(nèi)，就“大手筆”地將南京58.7萬平方米的地塊收入囊中，且創(chuàng)造了新科“地王”。而58.7萬平方米相當(dāng)于今年以來南京土地供應(yīng)總量的22%！而首次進(jìn)入蘇州的華潤，本月以17.25億元拍下相城兩幅地塊，樓面地價溢價分別高達(dá)98.7%和105%。

　　上市公司大量拿地，除了因為他們家大業(yè)大資本雄厚，還因為“地王”是上市房企資本運(yùn)作的工具。上市公司拿地后可以告訴股民，公司今后的銷售量可以達(dá)到多少，資產(chǎn)增值多少，然后股票漲了，再發(fā)行新股、再募集，所以囤地的錢實際是股民的。這樣，上市公司拿了地不需要蓋房子就可以賺錢，等到房價漲到一定高位時再開發(fā)則再賺一筆。即便是房價跌了，上市公司也不吃虧，因為風(fēng)險早轉(zhuǎn)移了，損失的只會是股民。據(jù)《中國證券報》報道，由于房地產(chǎn)前景看好，今年上市房地產(chǎn)公司在證券市場扎堆融資近千億，其中有12家房地產(chǎn)公司已通過公開資本市場完成再融資364億元，還有33家房企公布了增發(fā)預(yù)案，募集資金將超過610億元。

　　對于開發(fā)商囤地，應(yīng)該說各級政府都是反對的。國家明文規(guī)定，閑置1年以上的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過兩年的要無償收回。但執(zhí)行情況怎樣？至今全國閑置地塊被收回的仍屈指可數(shù)，而收回的土地與開發(fā)商囤積的土地比起來只是九牛一毛。

　　在這方面，廣州可以說在全國帶了個好頭。據(jù)報道，近兩年，廣州已累計收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里，成為全國處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市。同時，一房地產(chǎn)商還因為囤地而被沒收了競買保證金8000萬元，并被禁止繼續(xù)參與該地塊競拍。

　　有專家認(rèn)為，要想開發(fā)商不“囤地生錢”，政府就不能搞自由市場經(jīng)濟(jì)那一套，搞無為而治。在土地資源有限、房產(chǎn)又有硬性需求的情況下，政府應(yīng)該運(yùn)用法律的、行政的手段，積極干預(yù)房產(chǎn)市場。在當(dāng)前土地價格已經(jīng)成為房價主要推手之一的情況下，更應(yīng)該調(diào)整相應(yīng)的政策，嚴(yán)格各項管理制度，尤其是針對開發(fā)商囤地現(xiàn)象，在土地招拍掛之初，就明確竣工日期等要約。一旦開發(fā)商閑置土地不開發(fā)，政府一定要依約收回土地，而不能因為“土地財政”而放房地產(chǎn)商一馬。更有人認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)復(fù)蘇的情況下，與其嚴(yán)控購房者的房貸，不如調(diào)整各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策，比如分期交付土地出讓金等。

　　要解決開發(fā)商囤地問題，政策的調(diào)整完善值得期待，而各級政府不斷提高執(zhí)行力更值得期待。