□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭

　　眼下，很多城市都在“鬧房荒”，大冬天里居然頻現(xiàn)通宵排隊(duì)等開(kāi)盤(pán)的盛況。房?jī)r(jià)并沒(méi)跟隨氣溫而下降，反倒燒起了一把火。老百姓對(duì)此似乎有些麻木了，而有識(shí)之士仍在表達(dá)憂慮之情。比如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源提醒道：“北京房?jī)r(jià)高得離譜，不要因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀囊蛩負(fù)屬?gòu)房子，這樣來(lái)算恰恰上套”。再如，上海市委書(shū)記俞正聲再次強(qiáng)調(diào)“今年年初，我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)不能再漲了。”

　　實(shí)踐證明，動(dòng)用行政大棒打壓房?jī)r(jià)，效果并不明顯。2005年出臺(tái)的著名調(diào)控文件“國(guó)八條”，全名就是《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，遺憾的是房?jī)r(jià)越調(diào)控越上漲。你若說(shuō)它跟政策背道而馳吧，也不對(duì)，去年優(yōu)惠政策一出來(lái)，半年內(nèi)就讓房?jī)r(jià)由小跌轉(zhuǎn)為大漲。至于眼下的優(yōu)惠政策，仿佛是繼續(xù)下去不好、停止也不妥，只能任由全民大討論了。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)到底有多高？這是個(gè)很難評(píng)判的問(wèn)題。很多專家學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)水平尚可接受，而且會(huì)找出類似城市化、人口紅利、外來(lái)需求等諸多支撐因素。但有一條基本的經(jīng)驗(yàn)誰(shuí)也無(wú)法質(zhì)疑：許多國(guó)家的房?jī)r(jià)泡沫破滅之前，絕大多數(shù)人都沒(méi)意識(shí)到泡沫正在長(zhǎng)大。這也就是說(shuō)，僅靠觀察學(xué)者專家現(xiàn)時(shí)中的主流觀點(diǎn)，很難斷定是否存在房?jī)r(jià)泡沫。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)高低問(wèn)題，筆者曾經(jīng)做過(guò)專題研究，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，目前我國(guó)總體房?jī)r(jià)收入比并不算離譜。1996-2008年，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在5.5-7.5倍的區(qū)間波動(dòng)，其中最高的是2007年的7.44倍�？傮w水平高于發(fā)達(dá)國(guó)家的3-6倍，但與1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位數(shù)相當(dāng)接近。也即用發(fā)展中國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，今年會(huì)重新上升。

　　很難說(shuō)全國(guó)普遍出現(xiàn)了明顯的房?jī)r(jià)泡沫，但部分東部城市房?jī)r(jià)明顯偏高。2007-2008年，京滬深穗四個(gè)一線城市以及廈門(mén)、杭州房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10倍，個(gè)別城市甚至達(dá)13倍以上。如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素，2008年北京房?jī)r(jià)收入比為15倍，上海高達(dá)17.2倍。按今年房?jī)r(jià)上漲的狠勁兒，一線城市可能會(huì)到近20倍。

　　另外，還可用租金回報(bào)率來(lái)衡量房?jī)r(jià)高低。住房的使用價(jià)值就是居住，而租金水平集中體現(xiàn)了居住價(jià)值的高低。發(fā)達(dá)國(guó)家的年均住房租金回報(bào)率為5%-10%，而目前我國(guó)大城市一般只有3%左右。一線城市尤其明顯，今年的情況是，房?jī)r(jià)漲幅很大，房租卻沒(méi)怎么漲，高端公寓租金甚至下滑。國(guó)人重購(gòu)輕租的觀念根深蒂固，這確實(shí)是一個(gè)特殊因素，但租金回報(bào)率如此之低，從一個(gè)角度說(shuō)明很多房子的價(jià)格被明顯高估。

　　近期中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》對(duì)全國(guó)35個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)行估算，結(jié)果顯示，北京的房?jī)r(jià)泡沫超過(guò)了上海、廣州和深圳，實(shí)際價(jià)格高出基準(zhǔn)價(jià)格的四分之一；另外，北京人的住房支付能力最低，購(gòu)房居民每月交納貸款的數(shù)量遠(yuǎn)高于合理家庭支付比例。

　　其實(shí)，若用國(guó)際上通用的指標(biāo)來(lái)衡量，絕大部分指標(biāo)都顯示我國(guó)房?jī)r(jià)水平已明顯偏離合理軌道。那么，到底是什么在支撐我國(guó)的高房?jī)r(jià)？首先，國(guó)人把房子看得太重，為此不惜“啃老”，幾個(gè)家庭支持一對(duì)年輕人買房，成為社會(huì)主流觀念�？墒�，這一購(gòu)房模式完全不具有可持續(xù)性。

　　其次，投資投機(jī)需求旺盛。從感性角度分析，近十年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，即使2005年和2008年部分地區(qū)曾出現(xiàn)過(guò)短暫的小幅下跌，但之后往往出現(xiàn)更大漲幅、更長(zhǎng)時(shí)間的反彈，于是人們都不再相信房?jī)r(jià)會(huì)大跌。從理性角度分析，去年出臺(tái)的諸多優(yōu)惠政策，大大降低了投資投機(jī)的成本，雖然政策本意是鼓勵(lì)合理的自住需求，但根本無(wú)法堵截投資者“搭便車”。另外，流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致通脹預(yù)期，購(gòu)房保值也很正常。

　　再次，住宅市場(chǎng)的供求矛盾一直沒(méi)能有效解決。從根源上講，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地確實(shí)非常緊張，同時(shí)近十年來(lái)，批而未建的開(kāi)發(fā)用地高達(dá)13億平方米，其中有很多居住用地仍處于閑置狀態(tài)。即使那些開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)，在市場(chǎng)繁榮時(shí)也常出現(xiàn)捂盤(pán)惜售現(xiàn)象。在市場(chǎng)經(jīng)常性地處于供不應(yīng)求狀態(tài)的情況下，房?jī)r(jià)不漲幾乎是不可能的。