要真正的遏制國內(nèi)一些城市的高房價，最為關(guān)鍵的是認(rèn)清許多城市房價快速飚升的原因是什么？找到房價快速上漲根源所在，才能夠?qū)ΠY下藥。

　　可以說，2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格飚升，主要是從4月份開始。是房地產(chǎn)市場由消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以投資為主導(dǎo)的市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場是一個完全以投資為主導(dǎo)的市場，投資者以低成本的貸款過高的杠桿率進入，再加上早幾年房地產(chǎn)市場賺錢效應(yīng)(即只要購買了住房就賺大錢)，城市的房價豈能不推高？

　　2008年1至9月份個人消費貸款達(dá)到1.2萬億，估計全年可達(dá)1.8萬億，是房地產(chǎn)泡沫較大的2007年同類貸款兩倍半以上。而這些個人按揭貸款是什么人持有和多少人持有，這是一個十分耐人尋味的問題。2008年美國房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致全球性金融海嘯，但是美國95%以上的居民只有一套住房。而在中國，估計只有10%以下的人口持有這些個人按揭貸款，并持有住房多套。因此，當(dāng)前的問題并非只是不少城市房價過高，而是這樣一種房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)多久。如果房地產(chǎn)市場真的有泡沫并破滅，對整體有多大沖擊的問題。

　　在這里，有幾個問題需要弄明白。一是中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫或中國城市房價是部分高還是整體高？二是中國房地產(chǎn)泡沫是全國性還是局部性的？三是房地產(chǎn)市場價格是不是可能只漲不跌？

　　首先，不少人會利用中國各城市房價的差異性及個人收入的差異性來證明中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫。但是，這些證明無論是從理論上還是從經(jīng)驗上來說都是不成立的。因為，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，有多少城市就有多少房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)價格。由于中國經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重區(qū)域性差異及城鄉(xiāng)差異，各個城市的房價高低不同也是必然，因此，我們絕不可用一些房價低的城市的價格來證明中國沒有房地產(chǎn)泡沫。因為，這些城市的房價不僅在整個國內(nèi)市場中沒有主導(dǎo)性、示范性，而且其銷售的規(guī)模和比重也是比較小的。中國沿海一線城市房地產(chǎn)泡沫不僅可能用理論指標(biāo)(如房價收入比、房價租金比、個人按揭貸款月還款比重、國際其他城市實際房價比較)證明，也可用每一個城市居民基本常識來證明�？梢哉f，北京、上海、深圳等沿海房地產(chǎn)泡沫巨大已是不爭的事實。

　　其次，從世界的歷史經(jīng)驗來看，除了少數(shù)國家或地區(qū)之外，各個國家的房地產(chǎn)泡沫的破滅永遠(yuǎn)只是局部性的、區(qū)域性的，從來沒有看到一個幅員遼闊的國家其房地產(chǎn)泡沫會同時破滅。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往都會從泡沫吹得最大、房地產(chǎn)市場最為脆弱的地方開始。既然房地產(chǎn)泡沫只能是區(qū)域性的、局部性的，那么當(dāng)上海、北京、深圳等地房地產(chǎn)泡沫吹得很大時，全國房地產(chǎn)泡沫也就不小。房地產(chǎn)泡沫大，房價豈有不高者？只不過是相對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平而已�?/p>

　　第三，房地產(chǎn)市場價格是不是永遠(yuǎn)只漲不跌？從當(dāng)前國內(nèi)媒體及學(xué)界的各種言論來看，這種觀點基本上主導(dǎo)了整個房地產(chǎn)市場。正因為房地產(chǎn)的投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場價格只會上漲而不會下跌，再加上早幾年房地產(chǎn)購買者的賺錢效應(yīng)，以及商業(yè)銀行信貸易獲得性及高杠桿率，從而使得更多的住房投資者或炒房者涌入房地產(chǎn)市場。這就是當(dāng)前房價快速飚升，購買住房就如購買白菜那樣輕率的現(xiàn)象盛行的原因所在。如果房地產(chǎn)投資者一旦預(yù)期價格下跌，他們不敢也不愿意進入房地產(chǎn)市場，而且還遲早會把手中持有的住房賣出。但實際上沒有住房價格只漲不跌的市場法則，住房不能用于投資炒作，其最終的功能應(yīng)只能是居民消費居住。如果這種功能的持有者沒有能力來支付過高的房價，房地產(chǎn)泡沫破滅也是必然。房地產(chǎn)泡沫破滅，金融危機、銀行危機也隨之而來。

　　從上述的分析可以看到，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)無可復(fù)加了，房價過高也不是部分城市而是有相當(dāng)?shù)牡湫托约笆痉缎浴�國�?nèi)房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的主要原因是銀行信貸過度的結(jié)果，因此，要遏制房地產(chǎn)價格過高，不是增加供給、加強保障性住房等就可達(dá)到，而是從問題的根源入手，全面擠出房地產(chǎn)投資。要做到這點，就得取消所謂改善性住房和堅決執(zhí)行一套房價優(yōu)惠政策；嚴(yán)格審查住房按揭貸款，對投資者嚴(yán)格限制等。如果從個人住房按揭貸款上堅決擠出住房投資者，那么房地產(chǎn)市場高房價自然會退出。

　　易憲容 作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員