在經(jīng)歷金融危機(jī)、信貸激增、房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫等一系列市場(chǎng)變化之后，國(guó)家房產(chǎn)政策開始出現(xiàn)一些微妙的調(diào)整。從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)云突變，政策收緊傾向明顯。

　　2010年，在CPI轉(zhuǎn)正、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)確定在的大背景下，樓市與股市能否繼續(xù)這樣的聯(lián)動(dòng)？樓市的狂熱能否繼續(xù)給股市加溫呢？

　　回顧篇：房?jī)r(jià)與地價(jià)爭(zhēng)輝

　　2009年初，房地產(chǎn)行業(yè)在比較寬松的財(cái)政、貨幣和稅收政策中逐步升溫。一系列刺激地產(chǎn)的優(yōu)惠政策、寬松的貨幣政策，以及在境外投資人士購(gòu)房上的松綁，使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡收其利。2009年財(cái)政部關(guān)于契稅、印花稅和土地增值稅的稅費(fèi)優(yōu)惠、央行關(guān)于“首套房貸款利率7折、首付20%”的信貸政策等一系列優(yōu)惠政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)行業(yè)度過(guò)了不同尋常的一年。

　　另一方面，樓市回暖催生“地王現(xiàn)象”。2009年年中，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“地王頻出”的火爆場(chǎng)面。從5月份北京拍出廣渠門外10號(hào)地后，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，土地成交總價(jià)和樓面單價(jià)紀(jì)錄屢被刷新：中海以70.6億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊；綠地以72.45億拍下上海徐匯區(qū)地塊；緊接著廣州亞運(yùn)城地塊拍出255億的天價(jià)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙雙創(chuàng)新高，引發(fā)了管理層對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的擔(dān)憂。進(jìn)入12月后，中央密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪的宏觀調(diào)控周期。

　　政策篇：政策短期微調(diào)概率大

　　去年12月，繼國(guó)務(wù)院“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、“國(guó)四條”出臺(tái)之后，財(cái)政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。此波房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策除了“地根”和“銀根”兩種常規(guī)手段之外，中央及地方政府開始著手推進(jìn)保障性住房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其健康平穩(wěn)發(fā)展。市場(chǎng)調(diào)控政策正顯示出微妙變化。

　　對(duì)政策走向，多數(shù)分析師認(rèn)為，政府不會(huì)直接打壓房?jī)r(jià)。在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)有其深刻原因。國(guó)信證券行業(yè)分析師指出：“2008年房?jī)r(jià)下跌，大約造成2.6億平方米的供應(yīng)缺口。這是造成房?jī)r(jià)后來(lái)直線上漲的一個(gè)原因�！�

　　深圳智誠(chéng)海威投資有限公司副總經(jīng)理盧偉強(qiáng)分析：“政府只是要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并沒有提及房?jī)r(jià)過(guò)高問題。房?jī)r(jià)是否高企現(xiàn)在還顧及不上�！北R偉強(qiáng)分析，在國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，2010年房地產(chǎn)政策不會(huì)出現(xiàn)方向性調(diào)整，微調(diào)的概率較大，但房?jī)r(jià)大幅上漲的壓力較大。

　　申銀萬(wàn)國(guó)也表示，“從中央層面來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)對(duì)私人投資仍然缺乏信心，導(dǎo)致其不會(huì)立刻明令暫停優(yōu)惠政策，最多會(huì)通過(guò)一些窗口指導(dǎo)對(duì)個(gè)別區(qū)域進(jìn)行‘微調(diào)’。”

　　瑞銀的判斷則趨于保守，其認(rèn)為：“2010年政策轉(zhuǎn)向?qū)崒俦厝缓捅仨�，政策轉(zhuǎn)向可能導(dǎo)致短期市場(chǎng)起伏較大，但為促進(jìn)該行業(yè)更健康和穩(wěn)定的發(fā)展，預(yù)計(jì)新政策將側(cè)重增加土地及樓房供應(yīng)，并為投資需求降溫�！�

　　展望篇：繼續(xù)看好房地產(chǎn)業(yè)

　　盡管政府在通脹問題的措辭上非常謹(jǐn)慎，但通脹問題始終都是2010年無(wú)法規(guī)避的現(xiàn)實(shí)。摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄表示，在目前全球通脹的背景下，通脹預(yù)期是對(duì)股市最大的利好。在具有通脹預(yù)期的情況下，房地產(chǎn)是最好抵抗通脹的資產(chǎn)。

　　對(duì)2010年地產(chǎn)股走勢(shì)，多數(shù)券商上調(diào)“行業(yè)盈利增速”，認(rèn)為“主流上市公司業(yè)績(jī)有望保持45%的平均增速”。而少數(shù)保守券商則認(rèn)為地產(chǎn)板塊喜憂參半，明年或無(wú)法復(fù)制今年的火爆行情，將行情前景下調(diào)至“中性”。雖然以打壓高房?jī)r(jià)的地產(chǎn)調(diào)控政策近期頻繁而出，對(duì)地產(chǎn)板塊構(gòu)成利空，但仍有大量資金參與到地產(chǎn)股的交易當(dāng)中，可見市場(chǎng)對(duì)未來(lái)地產(chǎn)板塊的波段性交易機(jī)會(huì)仍然看好。

　　而2009年的“地王現(xiàn)象”則從另外一個(gè)角度反映了市場(chǎng)對(duì)2010年樓市的看好。對(duì)于2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，中國(guó)社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》表示，2010年的銷售面積和房?jī)r(jià)水平，主要取決于政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和出臺(tái)的調(diào)控改革措施。預(yù)計(jì)住宅需求會(huì)有一定幅度的上升，房?jī)r(jià)將溫和上漲。有關(guān)研究表明，房?jī)r(jià)與股價(jià)呈較強(qiáng)的正相關(guān)趨勢(shì)，而且其變化基本上是同步的。從股價(jià)和房?jī)r(jià)相關(guān)上分析，房?jī)r(jià)與上證指數(shù)、深證指數(shù)的相關(guān)系數(shù)分別為0.701和0.512。

　　因此，在市場(chǎng)普遍看好房地產(chǎn)業(yè)的背景下，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)給股市加溫。然而，近期中央一系列動(dòng)作所透露出的政策收緊信號(hào)可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)，這是投資者需要密切關(guān)注的。（林王偉）