為了4月底的盛大開盤，位于東北四環(huán)某豪宅項(xiàng)目在京城連續(xù)造了一個(gè)月的聲勢。但新政的出臺(tái)卻改變了其原本信誓旦旦的開盤計(jì)劃。

　　“由于現(xiàn)在處于房價(jià)調(diào)整的敏感期，所以我們撤回了預(yù)售許可證的申請(qǐng)。”該項(xiàng)目營銷總監(jiān)向記者透露，觀望是他們目前的惟一策略。但觀望究竟何時(shí)結(jié)束，對(duì)于這位原本對(duì)項(xiàng)目上市有著良好規(guī)劃的營銷總監(jiān)而言，看似遙遙無期。

　　高端豪宅進(jìn)入新政“潛伏期”

　　根據(jù)北京中原市場研究部4月底對(duì)于5月新盤的預(yù)測，絕大部分開發(fā)商因?yàn)閾?dān)憂后市而表示要加快開盤速度，尤其是高價(jià)盤。據(jù)當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，48%的預(yù)開盤項(xiàng)目超過3萬元/平方米。在已基本確定開盤價(jià)格的39個(gè)項(xiàng)目中，有19個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過3萬元/平方米。高價(jià)房開盤房源比例占到市場總提供房源量的30%。值得注意的是，包括長安八號(hào)、首創(chuàng)禧瑞都等高端住宅在內(nèi)的超4萬元/平方米豪宅項(xiàng)目就有6個(gè)。

　　但這一形勢在5月份卻急度逆轉(zhuǎn)。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止到5月19日，5月份新取證項(xiàng)目僅為11個(gè)，超過4萬元/平方米的豪宅無一取證。

　　上述豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前超4萬元/平方米豪宅取證屬于敏感期。身為豪宅項(xiàng)目并不敢貿(mào)然取證，盡管先前已經(jīng)規(guī)劃好。

　　據(jù)中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示，受當(dāng)前調(diào)控影響，多數(shù)開發(fā)商已調(diào)整銷售計(jì)劃和策略，32%的企業(yè)選擇快進(jìn)快出回籠資金；32%的企業(yè)選擇積累土地；20%的企業(yè)決定加大持有型物業(yè)比重；12%的企業(yè)選擇放緩開發(fā)銷售步驟，相機(jī)而動(dòng)。一些開發(fā)商及營銷代理機(jī)構(gòu)表示，近一階段，在售樓盤的來電量、到訪量都出現(xiàn)較明顯的下滑，意向客戶不確定性明顯增強(qiáng)。來自市場的信息顯示，一些高端項(xiàng)目銷售已暫時(shí)放緩，如位于東北三環(huán)核心地帶的紅璽臺(tái)和太陽公元兩項(xiàng)目均推遲了后期房源開盤時(shí)間，進(jìn)一步觀望市場動(dòng)向。但這些高端項(xiàng)目普遍表示不會(huì)降價(jià)。

　　偽豪宅正被打回原形

　　“真?zhèn)魏勒�的分水嶺已開始顯現(xiàn)�！睂＜翌A(yù)計(jì)，一些項(xiàng)目將在新政下蛻去豪宅的美麗外殼。有數(shù)據(jù)顯示，一些此前領(lǐng)漲的區(qū)域板塊價(jià)格已出現(xiàn)回調(diào)，包括燕郊、通州、大興、房山等區(qū)域。一些產(chǎn)品價(jià)值一般的樓盤，前一階段因受整體房價(jià)快速上漲，以及政府規(guī)劃、軌道交通建設(shè)等政策利好等信息為噱頭快速提價(jià)，將自身包裝成豪宅高價(jià)叫賣，出現(xiàn)過快拉升的超漲現(xiàn)象。但隨著購房者觀望情緒上升，這些區(qū)域的一些項(xiàng)目已經(jīng)開始降價(jià)銷售。通州的K2·清水灣采取了開盤當(dāng)天優(yōu)惠4000元/ 平方米的促銷方式；此外，還有一些去年銷售過半的項(xiàng)目，干脆與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合，將剩余房源包裝成尾盤，以二手房的形式降價(jià)出售，以避免出現(xiàn)前期業(yè)主心態(tài)失衡所導(dǎo)致的“圍攻”事件發(fā)生。

　　這些曾經(jīng)借樓市高燒的東風(fēng)將自己包裝成“城市豪宅”魚目混珠的項(xiàng)目，如今正在被打回原形。而根據(jù)目前的調(diào)控走勢，這些項(xiàng)目的降價(jià)潮不過剛剛開始。

　　其實(shí)“偽豪宅”并不僅存在于周邊城區(qū)，在京城繁華地段，一些爛尾工程也同樣搭乘了樓市猛漲的快車，將昔日的“城市垃圾”包裝成“地段豪宅”進(jìn)行叫賣。大屯區(qū)域的金泉廣場， 就是爛尾樓搖身一變?yōu)椤昂勒�”的典型案例。其�?009年借著同一區(qū)域地王的誕生，在不足3個(gè)月的時(shí)間里，將均價(jià)由不足1.5萬元/平方米飆至2萬元/平方米以上。眾所周知，爛尾樓的改建并不簡單，其規(guī)劃建筑基本成型，能調(diào)整的部分少之又少，這樣的項(xiàng)目能登堂入室成為“豪宅”，其反映出的正是樓市的不正常發(fā)展軌跡。如今，宏觀調(diào)控力度加大，京城許多由爛尾工程改建的“偽豪宅”或暫停推廣，或封盤以待時(shí)機(jī)，其遭受的重創(chuàng)可想而知，并極有可能在未來長時(shí)間內(nèi)繼續(xù)消沉。

　　專家預(yù)計(jì)，那些缺乏實(shí)質(zhì)性價(jià)值支撐，在區(qū)域“地王”等虛擬利好的牽引下出現(xiàn)非理性超漲的項(xiàng)目，將會(huì)隨著購買人群的理性回歸，不得不調(diào)低價(jià)格面對(duì)亟須資金回籠的窘境。

　　豪宅市場進(jìn)入僵持期

　　在絕大部分業(yè)內(nèi)人士看來，只要熬過新政，高端住宅價(jià)格走勢將依舊堅(jiān)挺。

　　盡管目前豪宅取證數(shù)量大幅減少，但協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁王裕仁堅(jiān)持認(rèn)為，豪宅受新政影響有限�！笆紫�，豪宅之所以價(jià)格比較高，是因?yàn)楣��?yīng)的稀缺性，以及地段、區(qū)域本身的高價(jià)值；其次，由于豪宅客戶的購買力比較強(qiáng)，樓市轉(zhuǎn)寒后雖然也會(huì)受到一定的影響，但波動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有普通住宅市場劇烈；最后，豪宅作為一種資產(chǎn)，保值增值性突出，在通脹預(yù)期嚴(yán)重的情況下，對(duì)于客戶而言是一種非常好的抵御通脹的產(chǎn)品。政策打壓的是投機(jī)客戶而不是高端客戶，所以對(duì)于豪宅而言未來的銷售不成問題�！蓖踉Ｈ收J(rèn)為。

　　北京中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理卞明也認(rèn)為，以“高拋低吸”為目的的炒房者在北京房地產(chǎn)市場上所占比例最多不超過10%，目前北京高端項(xiàng)目購買者多為長線投資型業(yè)主。他們的投資趨于理性，不會(huì)受到市場恐慌氣氛左右，對(duì)其持有的房產(chǎn)絕不會(huì)輕易出手。尤其房產(chǎn)并非其投資惟一途徑，即使房價(jià)出現(xiàn)一定回調(diào)，也不會(huì)很快撤出拋盤。

　　但在目前市場上，豪宅市場表現(xiàn)并不樂觀。尤其是別墅市場。

　　搜房別墅網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，從新政出臺(tái)的第二周以來，北京別墅市場成交持續(xù)下滑，5月第二周，北京別墅市場成交更首現(xiàn)量價(jià)齊跌。在搜房別墅網(wǎng)監(jiān)控的93個(gè)項(xiàng)目中，僅有16個(gè)項(xiàng)目有成交，占17.2%。

　　“新政要抑制高房價(jià)，盡管豪宅受其稀缺性影響依舊堅(jiān)挺，但也不可避免遭遇政策調(diào)整，在一段時(shí)間內(nèi)，豪宅項(xiàng)目都將進(jìn)入明顯觀望期�！鄙鲜鐾七t開盤項(xiàng)目營銷總監(jiān)對(duì)記者表示。

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　　境外豪宅對(duì)內(nèi)地買家蠢蠢欲動(dòng)

　　新政頻出，北京住宅受限，卻極大地鼓舞了國外以及中國香港等地豪宅項(xiàng)目的“士氣”。

　　記者了解到，日前，來自馬上西亞的某豪宅項(xiàng)目在北京舉辦了推介會(huì)。相關(guān)調(diào)查人士告訴記者，該項(xiàng)目區(qū)域相當(dāng)于北京CBD的國貿(mào)區(qū)域，但價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京CBD核心區(qū)域，均價(jià)折合人民幣僅為2.4萬元/平方米。

　　除了馬來西亞項(xiàng)目，來自美國的房地產(chǎn)銷售代理美亞集團(tuán)和美國房地產(chǎn)公司金門地產(chǎn)也開始在北京尋找買家。

　　美亞置業(yè)集團(tuán)董事長梁健立向記者表示，從去年開始，就有很多中國炒房團(tuán)去美國抄底。在他們看來，中國投資渠道十分有限，但中國卻有大量的投資潛力值得挖掘。尤其是新政之下，住宅受限。

　　事實(shí)上，在一系列調(diào)控政策的作用下，內(nèi)地房產(chǎn)市場被快速冰凍，的確有一部分內(nèi)地炒家開始將目光瞄向了國外以及中國香港等地區(qū)。

　　近日將要來北京路演的香港置地集團(tuán)公司香港區(qū)住宅物業(yè)主要負(fù)責(zé)人黎漢群介紹說：“在香港置地的上林客戶中，大約有40%左右來自內(nèi)地。”在黎漢群最近接待的客戶中，更有60%都來自內(nèi)地，這些人分別來自于北京、上海、廣東、杭州等地。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市頻遭調(diào)控的背景下，海外及中國香港豪宅在部分內(nèi)地購房者看來仍具較大投資價(jià)值，如，海外豪宅具備永久居住權(quán)，中國香港豪宅最具吸引力的要素之一是“超過650萬港元有資格申請(qǐng)移民”。(記者 王營 董家聲)