上海房市的回暖和售房款的充裕，帶動了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地熱情和政府部門的推地節(jié)奏，讓去年末以來一度冰冷的上海土地市場也進入了回暖階段。

　　5月以來上海新供應土地陸續(xù)推出，即使在五一期間，上海市政府依舊推出了5塊住宅用地。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，僅今年一季度，上海市規(guī)劃和國土資源局出讓110幅地塊，共計515公頃。而金地集團溢價8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊，以及綠地集團近10億元追捧松江地塊的舉動，也讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

　　不過，中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)商“擁金過冬”的保守謹慎策略依然沒有變。在昨日上海召開的“全球不動產(chǎn)資本俱樂部”中國年會上，主要來自上海和長三角地區(qū)的多家大中型房產(chǎn)企業(yè)負責人表示，“降低新開工面積，增加竣工面積，控制拿地速度和拿地成本”依然是上海乃至長三角地區(qū)的開發(fā)商的主要策略。

　　土地市場出現(xiàn)回暖

　　目前，上海的土地市場的確暖意融融。除政府推地節(jié)奏有所加快外，成交價格也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年，由于開發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷，上海土地市場頻頻出現(xiàn)流標，流標住宅用地比例達38%。而今年一季度上海流標情況基本絕跡。同策咨詢表示，與上海毗鄰的南京、蘇州等地的土地市場也出現(xiàn)新跡象。在南京，蘇寧一季度一舉拿下三幅地塊，總建筑面積超過76萬平方米。

　　中信證券分析師陳聰表示，目前不同儲備的企業(yè)存在不同的拿地壓力，有的來自項目斷檔壓力，有的需要適度補充土地資源，有的存在毛利率下降壓力。其中，尤其以項目少、土地儲備不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)的拿地壓力大，在上海一季度房產(chǎn)企業(yè)購買土地的明細表中，雖然綠地集團、金地集團分別以9.57億元和5.6億元占了高價土地頭兩名，但更多的拿地企業(yè)則是湖山、天威等中小房企。

　　值得關注的是，上海一些開發(fā)企業(yè)還轉(zhuǎn)換了拿地策略，從其他房地產(chǎn)企業(yè)手中直接拿地或者拿項目，如今年一季度，上海新黃埔置業(yè)從上海鴻泰房產(chǎn)手中以2.44億元購得虹口區(qū)北外灘81街坊地塊55%股權(quán)，上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展公司從一家公司手中以4.39億元購得張家浜楔形綠地地塊。

　　資金寬裕形成支撐

　　開發(fā)商在拿地策略上的變化來自住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松。摩根大通首席中國經(jīng)濟師龔方雄昨天在會議上表示，今年以來消費者購房踴躍，這讓房屋住宅需要消化的量，就全國范圍內(nèi)，從原本的兩年縮減到了7個月，很多城市的房產(chǎn)將從“供給過�！鞭D(zhuǎn)向短期“供給不足”。他還認為，由于消費者將流動性注入了市場，各地開發(fā)商又在積極購買土地，并助推整個房地產(chǎn)市場向好發(fā)展。二季度將成為私人資本進入房地產(chǎn)業(yè)的最好時機。

　　土地價格的回落讓來自上海以外的開發(fā)商正在擇機進入或擴大上海市場。西安潤基投資公司財務總監(jiān)滕忠表示，潤基在西安的住宅和商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)小有成就，目前希望借助行業(yè)調(diào)整的契機進入上海市場。而江蘇新城地產(chǎn)總裁呂小平則對記者表示，新城目前正在尋求和基金合作來擴大商業(yè)地產(chǎn)市場，公司在上海的拿地策略是有自己的節(jié)奏，不會隨著市場的冷熱而輕易變化。

　　除了銷售收入和定金的支撐外，房產(chǎn)分析師薛建雄表示，信貸資金面的充裕也是開發(fā)商底氣加強的原因。他表示，以溫州為例，去年資金最為緊張時地下錢莊的月利率達到7%，在如今銀根大幅放松的情況下，月率不到0.7%的中小額貸款都已非常容易貸到，使得大量的溫州資金無處可去。

　　地產(chǎn)商依舊警惕

　　不過大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有被當前的樓市沖昏頭腦，對去年差點壓垮企業(yè)的“土地存貨”依然心有余悸。昨日，一名不愿透露姓名的國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)的總裁對中國證券報記者表示，集團目前決不會輕易出手拿地，公司高層甚至對未來樓市的發(fā)展“十分困惑”，“主要是無法對后市的確定性做出判斷，現(xiàn)在這么熱的一段漲幅過后，下一步會怎么走”。他認為，這種心態(tài)是目前業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)家的共同困惑。

　　該總裁表示，據(jù)他了解，目前有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)手中的土地存貨依然可以支撐兩到三年，不會輕易出現(xiàn)斷檔，而新購土地一般進入銷售市場至少需要三年的開發(fā)，因此在當前不確定下的企業(yè)還是不會輕易拿地。他表示，雖然今年春天一波銷售狂潮就幫企業(yè)消化了60%以上的庫存，但整個市場的庫存壓力仍然很大。2007年的拿地潮下產(chǎn)生的新項目在2008年難以釋放，大量項目在2009年扎堆上市，因此今年是開發(fā)商實現(xiàn)“去庫存化”的關鍵一年，市場預售量將會持續(xù)上升。持有現(xiàn)金和快速的資金周轉(zhuǎn)是不穩(wěn)定經(jīng)濟環(huán)境下減少風險的重要方法，只有繼續(xù)走“高性價比”的路線，才能進一步釋放需求。

　　綠地集團總裁張玉良表示，雖然土地市場備受大家關注，但比較理性的企業(yè)還是會理性參與，不會盲目無限制拿地，不會出現(xiàn)2007年的地王。上海一季度非工業(yè)用地成交金額15.1億元，總建筑面積49萬平方米，雖然其中不乏如徐匯區(qū)斜土路街道地塊這樣的優(yōu)質(zhì)土地儲備，但取得土地的基本都是上海當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)，且單塊土地的平均面積都很小。

　　目前上海的土地推出速度與成交價格，依然與地王膨脹時期的2007年相差甚遠，同策咨詢?nèi)耸勘硎�，一季度上海推出地塊所在區(qū)域仍然以郊縣為主，其中嘉定、奉賢、閔行居多；從新增地塊性質(zhì)看，工業(yè)用地仍然占據(jù)主力，占全市供應量的6成以上。