上半年的土地市場(chǎng)上演了一幕“國(guó)進(jìn)民退”的大戲：保利、綠地、中化方興、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等國(guó)有房企紛紛在一線城市高價(jià)出手儲(chǔ)備土地，相比之下民營(yíng)房企陣營(yíng)表現(xiàn)消極，甚至連陣營(yíng)“盟主”萬(wàn)科都在多幅熱拍土地旁作壁上觀。

　　民營(yíng)和國(guó)有兩大陣營(yíng)上半年在土地市場(chǎng)上截然不同的表現(xiàn)，不免讓人猜想，獲得了大量土地儲(chǔ)備的大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商，能否就此掌握樓市的話語(yǔ)權(quán)？以萬(wàn)科為首的民營(yíng)資本，能否絕地反擊？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開了調(diào)查。

　　回顧

　　土地市場(chǎng)上演“國(guó)退民進(jìn)”

　　據(jù)地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)、搜房網(wǎng)等多家機(jī)構(gòu)的土地成交統(tǒng)計(jì)調(diào)查，僅僅上半年綠地集團(tuán)在上海的拿地面積(按建筑面積計(jì)算)就超過(guò)40萬(wàn)平方米。中原地產(chǎn)中國(guó)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海住宅用地的總供應(yīng)量不過(guò)231萬(wàn)平方米。

　　在北京，搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年以來(lái)，保利、綠地、中化方興、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等國(guó)有背景的大開發(fā)商是拿地主角，其中保利今年5月份在北京花3.85億元購(gòu)得的總建筑面積31.5萬(wàn)平方米的密云地塊，是北京今年以來(lái)最大幅住宅用地。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)上半年北京出讓的住宅用地按建筑面積算約有223萬(wàn)平方米，而上述保利等4家國(guó)有大型開發(fā)商所購(gòu)入的土地儲(chǔ)備就接近70萬(wàn)平方米。

　　相比之下，以萬(wàn)科為代表的民營(yíng)房企在本輪購(gòu)地潮中表現(xiàn)消極。萬(wàn)科、富力、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)等民營(yíng)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，僅僅只有萬(wàn)科、富力等少數(shù)企業(yè)上半年出手一線城市開發(fā)用地，而且購(gòu)買的開發(fā)地塊面積相對(duì)狹小。整個(gè)上半年，萬(wàn)科只通過(guò)協(xié)議收購(gòu)獲得廣州一幅總建筑面積13.6萬(wàn)平方米的住宅用地，以及在上海通過(guò)招拍掛獲得一幅總建筑面積不超過(guò)一萬(wàn)平方米的配套商品住宅用地。

　　某種意義上說(shuō)，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，甚至不如同樣拿地謹(jǐn)慎的富力。后者今年上半年通過(guò)收購(gòu)，在廣州獲得了從化的一處總建筑面積80萬(wàn)平方米的別墅地塊，又以10.22億元拍得總建筑面積7.25萬(wàn)平方米的北京廣渠門10號(hào)地塊。

　　僅從購(gòu)地項(xiàng)目看，以保利、綠地為代表的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)，顯然已經(jīng)掌握了未來(lái)市場(chǎng)的先機(jī)。

　　憂患

　　失一線城市用地恐失天下

　　雖然萬(wàn)科在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，在獲取項(xiàng)目時(shí)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)提升股東回報(bào)的原則，重點(diǎn)看土地價(jià)格是否合理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是否可控，而不會(huì)拘泥于某一區(qū)域、某一城市，但一線城市對(duì)萬(wàn)科的重要性是不容小視的。

　　萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)顯示，1~6月萬(wàn)科總共銷售金額307.6億元，銷售面積348.8萬(wàn)平方米。而易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，萬(wàn)科上半年在北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市的銷售額達(dá)到121.63億元，銷售面積達(dá)到101.19萬(wàn)平方米，銷售額占到上半年總業(yè)績(jī)的將近一半，這就是一線城市市場(chǎng)的價(jià)值所在。

　　不僅僅是萬(wàn)科，上半年銷售排名靠前的地產(chǎn)公司，大部分都是在一線城市獲取上佳表現(xiàn)的企業(yè)。易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，銷售額位列前三的保利地產(chǎn)，上半年在一線城市的銷售金額占企業(yè)全部銷售金額的54%。另一家銷售額排名全國(guó)前十的地產(chǎn)巨頭——富力地產(chǎn)，在一線城市收獲的銷售金額占全部銷售金額的59%。

　　一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，上述銷售數(shù)字說(shuō)明，一線城市就如同國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭的“戰(zhàn)略根據(jù)地”，誰(shuí)失去上述“根據(jù)地”，誰(shuí)就可能失去“天下”。

　　上半年沒(méi)有能夠在一線城市大量拿地，讓民營(yíng)房企守衛(wèi)“根據(jù)地”的任務(wù)變得更加艱巨。方方工作室、中原地產(chǎn)、易居克而瑞等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，以萬(wàn)科、金地為代表的民營(yíng)企業(yè)目前在一線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)告急。

　　中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月，萬(wàn)科在四個(gè)一線城市的土地儲(chǔ)備總量為549萬(wàn)平方米，而僅僅今年上半年，萬(wàn)科就已經(jīng)出售了100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、金地等十家房地產(chǎn)企業(yè)在上海、北京、廣州、深圳的土地儲(chǔ)備分別是251萬(wàn)、308萬(wàn)、659萬(wàn)、113萬(wàn)平方米。

　　顯然，經(jīng)歷上半年銷售的高舉高打之后，各家房企在一線城市的土地“糧倉(cāng)”已經(jīng)空虛，極需要新鮮土地補(bǔ)充。

　　展望

　　民營(yíng)房企將向壟斷“說(shuō)不”

　　未來(lái)的樓市，會(huì)被國(guó)有大地產(chǎn)企業(yè)所壟斷嗎？

　　中原地產(chǎn)的分析師許萌說(shuō)，“有這種可能性”。許萌表示，相比民營(yíng)資本，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力更雄厚，資金也更充足。中海、保利、綠地等實(shí)力型國(guó)有房企下半年還將繼續(xù)出手土地市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)分析人士華孫認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模太大，沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)能做到壟斷全國(guó)的市場(chǎng)。在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)應(yīng)該還是自由競(jìng)爭(zhēng)或者壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局。不過(guò)，在部分區(qū)域，一些公司可能會(huì)抽調(diào)資金，購(gòu)買超大規(guī)模的開發(fā)地塊或者囤積多幅土地，以形成壟斷地位。

　　不過(guò)，許萌認(rèn)為這一局面下半年不會(huì)出現(xiàn)，民營(yíng)房企不會(huì)甘心就此淡出市場(chǎng)，下半年勢(shì)必會(huì)在土地市場(chǎng)砸上數(shù)十甚至上百億元資金，與國(guó)有房企展開一場(chǎng)爭(zhēng)地戰(zhàn)，一些位置、價(jià)格等均有優(yōu)勢(shì)的地塊，勢(shì)必會(huì)遭遇激烈的爭(zhēng)奪。與此同時(shí)，民營(yíng)資本還會(huì)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，以及合作經(jīng)營(yíng)等模式，與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，目前的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)下半年拿地的利好。易居中國(guó)的分析師薛建雄說(shuō)，今年上半年拿地的企業(yè)中，相當(dāng)一部分企業(yè)是主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)。這些企業(yè)購(gòu)買土地，多是為了確保所擁有的流動(dòng)現(xiàn)金不會(huì)因?yàn)槲磥?lái)可能發(fā)生的通貨膨脹而貶值，上述企業(yè)不太可能在下半年持續(xù)拿地，這將為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)下半年拿地掃除一個(gè)“障礙”。

　　與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)今年上半年的熱銷和大量“去庫(kù)存”，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)掌握了大量的現(xiàn)金。事實(shí)上，繼世茂、富力、綠城等之后，恒大和龍湖等民營(yíng)房地產(chǎn)公司也都提前完成了銷售額百億元的目標(biāo)，目前已經(jīng)在向第二個(gè)百億元沖刺。另一方面，這些公司中的一部分將通過(guò)在香港或內(nèi)地IPO，繼續(xù)擴(kuò)大所擁有的現(xiàn)金規(guī)模，為下半年大量擴(kuò)充土地儲(chǔ)備打下基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，綠城、奧園、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)或正在出手一線城市的開發(fā)用地。可以預(yù)計(jì)，下半年一線城市的開發(fā)用地，將不再只是國(guó)企一家的天下。