成交下降、房?jī)r(jià)高企、開(kāi)發(fā)商搶地?zé)崆槿耘f……房地產(chǎn)市場(chǎng)各要素走勢(shì)不一，前景錯(cuò)綜復(fù)雜。一個(gè)可以肯定的結(jié)論是，相比二季度刷新歷史紀(jì)錄的商品房成交情況，三季度成交量一定會(huì)小有回調(diào)。但這種短期回調(diào)就像盛夏的冷空氣一樣，并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)就此下行。這一趨勢(shì)從巨頭企業(yè)仍舊高調(diào)拿地就可以看出端倪。

　　成交量普跌 房?jī)r(jià)反創(chuàng)新高

　　和5、6月份令人措手不及的成交高峰相比，7月的樓市確實(shí)出現(xiàn)回調(diào)跡象。最新數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)典型城市7月商品住宅總成交面積環(huán)比下跌4%，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市則首次出現(xiàn)月成交量全線下跌。

　　其中，上海7月商品住宅成交面積194萬(wàn)平方米，環(huán)比降5.37%，成為上海今年以來(lái)首次成交環(huán)比下跌；北京7月期房商品住宅成交12840套，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外的期房商品住宅簽約10862套，日均350套，較6月下跌9.1%；廣州一手商品房共成交6653套，環(huán)比降36%，只有5月成交量的一半；深圳新建商品住宅成交面積54.83萬(wàn)平方米，環(huán)比降17.4%。北京、廣州、深圳為今年以來(lái)第二次環(huán)比回調(diào)。從周成交來(lái)看，深圳等地也呈現(xiàn)連續(xù)四周逐周下降的局面。

　　成交在降，但價(jià)格依然高企。中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中，除重慶外，四大一線城市及杭州、天津、武漢等城市的住宅成交均價(jià)依然出現(xiàn)不同幅度的上漲。其中上海商品住宅成交均價(jià)15770元/平方米，環(huán)比漲1.58%；深圳商品住宅均價(jià)16080元/平方米，環(huán)比漲8.47%。到7月最后一周，深圳一手房成交均價(jià)重回2萬(wàn)元大關(guān)，創(chuàng)下今年以來(lái)新高。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師表示，成交量下降與季節(jié)因素有關(guān)，也與各地不同程度地收緊房貸，并取消其他優(yōu)惠政策有關(guān)。但房?jī)r(jià)目前沒(méi)有下降跡象，原因是：一方面，樓市剛性需求和投資需求依然旺盛，供給緊張局面短期難改，市場(chǎng)仍屬于賣(mài)方主動(dòng)階段。另一方面，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷上半年良好的銷售境況后，已經(jīng)于年中制定了下半年的價(jià)格計(jì)劃，不容易輕易調(diào)整。“除非看到政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面又有出組合拳的跡象，或者投資市場(chǎng)出現(xiàn)重大波動(dòng)，”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　地產(chǎn)商搶地 樂(lè)觀預(yù)期后市

　　一邊是成交量明顯回調(diào)，另一邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的搶地?zé)崆閰s一浪高過(guò)一浪。

　　上海證券報(bào)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，7月3日至7月30日四周，全國(guó)37個(gè)監(jiān)控城市共成交土地243幅，成交面積1231萬(wàn)平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王紀(jì)錄。第一周，北京大興區(qū)域延續(xù)上月的火爆賣(mài)地勢(shì)頭，三幅地塊共成交70.5億元。到第三周，金地集團(tuán)拿下上海青浦趙巷10號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá)222%，成為今年上海新地王。杭州上城區(qū)錢(qián)江新城18號(hào)地塊成交樓板價(jià)達(dá)20656元/平方米，也刷新單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　到第四周，搶地?zé)岢边_(dá)到最高峰，杭州成交4幅經(jīng)營(yíng)用地溢價(jià)率均在40%以上，濱江集團(tuán)以27.85億的總價(jià)拿下杭州江干區(qū)黎明村北A10-1與A10-2兩相鄰住宅地塊，溢價(jià)率分別高達(dá)117%、121%。金地集團(tuán)再以262%的高溢價(jià)率競(jìng)得寧波市梅墟新城地塊，保利地產(chǎn)也以12億的高總價(jià)拿下成都領(lǐng)事館地塊。

　　“無(wú)論市場(chǎng)對(duì)地王有怎樣的置疑，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)還在大舉拿地。一方面，一些國(guó)資背景的企業(yè)有強(qiáng)大的資金支持，另一方面，房企巨頭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，確實(shí)認(rèn)為還有利潤(rùn)可賺，”專家表示。此前，金地集團(tuán)在獲得上海趙巷地塊后也高調(diào)表示，“地王賺錢(qián)”沒(méi)有問(wèn)題。

　　一些企業(yè)常以保利葉上海、龍湖滟瀾山等項(xiàng)目為例說(shuō)明2007年的地王項(xiàng)目，如何有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)和樓盤(pán)品質(zhì)作保證，開(kāi)發(fā)商預(yù)期的高價(jià)格仍可被市場(chǎng)消化。

　　但是，在多數(shù)企業(yè)樂(lè)觀預(yù)期后市的時(shí)候，還是出現(xiàn)了不同程度的憂患之音。尤其是成交出現(xiàn)大幅下滑的華南市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，在其跟蹤監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，華南城市7月份住宅成交面積環(huán)比下滑相對(duì)明顯，其中廈門(mén)等地成交降幅超過(guò)20%。

　　“雖然包括恒大等很多華南企業(yè)表示下半年加大開(kāi)工量，但其實(shí)地王企業(yè)和房企巨頭在市場(chǎng)上的絕對(duì)占有量不大。也還有很多中小房企并未進(jìn)入全面復(fù)蘇階段�，F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近了歷史最高峰，但城市購(gòu)買(mǎi)力究竟有多強(qiáng)，我們心里也沒(méi)底。所以一些開(kāi)發(fā)商對(duì)后市仍比較迷茫，”廣東一家建材龍頭企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。采訪中，這種態(tài)度表達(dá)了很多廣東地產(chǎn)界人士的擔(dān)憂。

　　部分接受采訪的樓市專家認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)回暖的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不大會(huì)出現(xiàn)政府強(qiáng)力調(diào)整的局面。這種政策導(dǎo)向給了開(kāi)發(fā)商一年左右可以設(shè)計(jì)利潤(rùn)空間的機(jī)會(huì)。但如果開(kāi)發(fā)商從今天開(kāi)始拿地，到一年后剛好是政策可能調(diào)整的時(shí)間點(diǎn)，這無(wú)疑增加了未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。萬(wàn)科等經(jīng)驗(yàn)成熟的企業(yè)已經(jīng)鮮在一線城市拿地，即是另一個(gè)側(cè)面的證明。 (于兵兵)