廣州今年最大規(guī)模土地出讓將在今天下午舉牌競拍，總面積超過41萬平方米的10幅土地將把今年的土地供應(yīng)推向高潮。

　　房地產(chǎn)市場會不會買賬，懲治“地王”后的廣州是否會讓開發(fā)商望而卻步？一切將在今天下午見分曉。

　　南華西地塊或成區(qū)域地王

　　今天出讓的地塊中位置最好的就是海珠區(qū)南華西舊城改造地塊，該地位于南華西路以北、濱江西路以南、鰲洲大街以東、漱珠涌以西，用地面積達到18487平方米，不僅是廣州舊城改造推出的的第一幅住宅用地，也是廣州今年放出的單幅規(guī)模最大的住宅用地。

　　這幅罕見的市中心黃金靚地被業(yè)內(nèi)認為是有史以來出讓附帶條件最多的一塊地。出讓公告顯示，南華西地塊開發(fā)商要保留地塊范圍內(nèi)總建筑面積約4020平方米的騎樓街和一棟8層的住宅樓；同時還要交付約5500平方米回遷房及130平方米復(fù)建房。此外，開發(fā)商還須將約8000平方米的回購房按7500元/平方米的價格出售給該地塊申請回購的被拆遷人。

　　南華西地塊總建筑面積達到4.6萬平方米，起始價為1.33億元。但除去上述保留、回遷和回購房面積，實際可面向市場銷售的面積只有約2.5萬平方米，占總建筑面積不到六成。這樣算來樓面地價已經(jīng)升至5293元/平方米。

　　即便如此，該地塊還是獲得不少開發(fā)商的追捧，截至昨日19時，該地塊有3家開發(fā)商參與競價，最高報價達到1.66億元。廣東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，該地會受到開發(fā)商爭搶，不排除出現(xiàn)區(qū)域“地王”的可能性。

　　兩幅限價房用地將轉(zhuǎn)為商品房用地

　　今日同時出讓的還有黃埔區(qū)大沙鎮(zhèn)廣深公路北橫沙村東側(cè)地段住宅用地，面積超過11萬平方米。

　　曾在2007年出讓過的花都區(qū)和番禺區(qū)兩幅限價房用地也將在今天轉(zhuǎn)變土地出讓性質(zhì)重新出讓。這是廣州首次將限價房用地轉(zhuǎn)為商品房用地，原因是政府部門認為樓市調(diào)整后限價房的需求有所改變。

　　此次出讓的花都、番禺限價房地塊，都是在2007年底樓市開始轉(zhuǎn)冷的時候賣出的。當時，花都限價地以樓面地價1232元/平方米、最高房價3900元/平方米，被茂名亨利房地產(chǎn)輕松拿下；番禺限價地則以樓面地價2778元/平方米，最高房價5500元/平方米，在95輪激烈爭奪后被奧園地產(chǎn)拿下。據(jù)了解，兩幅限價地約共建成2823套90平方米以下的中小戶型。

　　但截至昨晚，這三幅用地都沒有開發(fā)商報名競買，這就意味者可能遭遇流拍，而兩幅限價地可被原開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)商品房。業(yè)內(nèi)普遍認為，如果限價房直接轉(zhuǎn)為商品房，等于是原開發(fā)商以限價地的成本開發(fā)商品房賣樓，將帶來豐厚利潤，對業(yè)內(nèi)來說造成了不公平。

　　南華西地塊必須半個月交齊地價

　　值得注意的是，廣州這次明確了土地出讓金的征收和處罰規(guī)則。其中南華西地塊要求競得開發(fā)商交付地價的20%作為定金，而以往通常是交納出讓底價的10%作為競買保證金。南華西地塊還要求開發(fā)商在土地出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)一次性付清出讓價款。

　　黃埔區(qū)住宅用地這次明確，開發(fā)商可以分兩期支付地價，但自土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)必須付清總價款的70%。如果開發(fā)商不能按時支付地價，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日就要被收回土地。

　　這次土地出讓也是廣州市大規(guī)模整治開發(fā)商競買土地違約后的首次大規(guī)模出讓，據(jù)廣州市國土房管局上周通報，廣州2007年賣地最瘋狂一天誕生的5宗地王至今全部拖欠土地出讓金，甚至有開發(fā)商因為地價太高而不想開發(fā)。

　　專家預(yù)警

　　地價到樓價四成就該收手

　　恒鑫地產(chǎn)集團企業(yè)發(fā)展中心黃俊怡表示，今年以來的住宅成交高潮為各大開發(fā)商帶來了大筆資金回籠，加上對于后市持續(xù)回暖的預(yù)期，今日拍賣的土地，尤其是住宅用地將出現(xiàn)相當激烈的競爭局面。他甚至預(yù)測廣州房地產(chǎn)一級市場將因此進入非理性周期，資金實力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的危機感將越來越明顯。

　　“拿地前房企一定要掂量自己的口袋。”合富輝煌首席市場分析師黎文江的觀點與黃俊怡基本一致，但他同時提醒開發(fā)商注意拍賣風(fēng)險，當土地價格上升至周邊樓價的30%-40%就應(yīng)該適可而止，避免重蹈近期出現(xiàn)的“地王”因欠費而被政府收回的覆轍。

　　本報記者 王衛(wèi)國　朱大尉