昨天上午，迪士尼落戶上海的信息正式公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。昨天首現(xiàn)于上海土地市場(chǎng)的川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊拍賣，出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的案例。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將因此受到怎樣的影響？為此，記者采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家。

　　今年首現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”

　　昨天上午，被外界普遍稱為“迪士尼地塊”的川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊，以11.9億元，超過(guò)底價(jià)264%的溢價(jià)率，被象嶼置業(yè)奪得。折合樓板價(jià)每平方米14024元。按此計(jì)算，該地塊開發(fā)完成后，房?jī)r(jià)將至少超過(guò)每平方米20000元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前的市場(chǎng)價(jià)格開發(fā)商已無(wú)利潤(rùn)可言。

　　易居高級(jí)分析師付琦告訴記者：“該地塊不僅成為今年上海土地出讓溢價(jià)率排名第二的出讓土地，更成為今年第一塊‘面粉貴過(guò)面包’的土地�！睋�(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，川沙板塊目前在售的項(xiàng)目中，普遍價(jià)格位于平方米12000元左右，最高達(dá)到每平方米14000元左右，較低的主力在售樓盤成交均價(jià)在每平方米8600元左右。川沙A08-03地塊能夠拍出如此高價(jià)，讓人大跌眼鏡。從中不僅看出了迪士尼概念的號(hào)召力，但也恰恰反映出了迪士尼概念的盲目性和泡沫。更何況，川沙A08-03地塊距離迪士尼地址的距離3.5公里以上。此次該地塊的地價(jià)僅以迪士尼的概念而出現(xiàn)如此漲幅，盲目和泡沫的成分已十分明顯。

　　當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)或已透支未來(lái)溢價(jià)空間

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管、董事伍惠敏認(rèn)為，從住宅市場(chǎng)來(lái)看，迪士尼的落戶對(duì)市場(chǎng)具備長(zhǎng)期效應(yīng)，周邊配套也必將逐步成熟，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌�市�?chǎng)將產(chǎn)生長(zhǎng)期的利好，必然有增值效應(yīng)。首先，反映在周邊土地功能的調(diào)整，原來(lái)周邊的工業(yè)用地等將有可能調(diào)整為商業(yè)用地。數(shù)據(jù)顯示，自從迪士尼可能落地的消息傳出后，川沙的土地價(jià)格便直線上漲了10多倍，而房?jī)r(jià)在2-3年間，從每平方米2000-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，而同期全市平均漲幅僅為78%。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，目前受此利好消息影響，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已在高位，或已透支未來(lái)溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對(duì)川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響，并不會(huì)由此而推高整個(gè)上海市的房?jī)r(jià)。這方面以東京為例，上世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫和地產(chǎn)泡沫同時(shí)破裂，雖然東京迪士尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。

　　迪士尼落戶影響最大的將會(huì)是旅游業(yè)。旅游業(yè)所帶動(dòng)的相關(guān)餐飲、食品、紀(jì)念品的消費(fèi)將會(huì)得到明顯收益，而相關(guān)沿線商鋪的收益也將會(huì)大幅提升。另一方面，迪士尼樂(lè)園落戶之后，其相關(guān)電影、動(dòng)畫產(chǎn)品的制作以及相關(guān)系列產(chǎn)品的銷售將會(huì)得到很大的推動(dòng)。

　　本報(bào)記者 陳桂蘭