5月7日，上海土地交易中心大廳人頭涌動，本應(yīng)在4月28日拍賣的土地，后因“技術(shù)故障”推遲到當(dāng)日。作為實行新政后的上海首次土地放量，出讓總面積達(dá)到61萬平方米之多。據(jù)悉，此次拍賣不僅集中5幅廣受矚目的熱門地塊，且各家房企大鱷悉數(shù)出動。其中包括保利地產(chǎn)、陸家嘴股份、新鴻基、萬科、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城以及和黃地產(chǎn)等大牌明星。

　　業(yè)內(nèi)人士之前分析，此次拍賣最值得關(guān)注的是新江灣C4和廣富林2-6號地塊，周邊都曾拍出過地王，而在房產(chǎn)新政后，這幾塊新推出的土地的結(jié)果，將直接影響未來的市場走勢。最終這兩塊地的價格并沒有延續(xù)之前的瘋狂，特別是新江灣C4以底價成交，出呼眾人的意料。而在本次的拍賣過程中，國企依然是拿地的主力軍。

　　開發(fā)商謹(jǐn)慎樂觀

　　競拍伊始，保利地產(chǎn)就旗開得勝，以11.8288億元摘得第一塊地，浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3地塊，約合樓面地價9544元/平方米，溢價率177%。下午其又以14.2622億元摘得浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號地塊，溢價率128%。

　　松江區(qū)廣富林2-6號地塊被北方城投以18.4億元獲得，樓面地價約13724元/平方米，溢價率92.5%。此成交價比今年2月底萬科拿下的廣富林2-4地塊的樓面地價16378元/平方米要低近3000元/平方米。

　　廣富林2-6號地塊是此次最受關(guān)注的地塊之一，北方城投則被認(rèn)為是最神秘的買家。據(jù)記者了解，北方城投屬于上海閘北區(qū)區(qū)屬企業(yè)。2009年6月上海市國資委同意閘北區(qū)國資委以所持上海北方城市發(fā)展投資公司100%股權(quán)認(rèn)購*ST雅礱定向增發(fā)的3.47億股。重組完成后，閘北區(qū)國資委持股60.25%，成為公司控股股東，*ST雅礱主業(yè)也由藏藥轉(zhuǎn)型為以舊區(qū)改造和保障性住房建設(shè)為重點的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊，底價成交。所了解，該地塊東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路，出讓面積108091.9平方米，被分成三個部分，其中P1規(guī)劃用于社區(qū)服務(wù)設(shè)施，P2規(guī)劃用途為商業(yè)辦公，P3用于建普通商品房。

　　此外，浦江鎮(zhèn)的另一塊地，中心河以南A-1、2號地塊，則被上海本土企業(yè)，上海陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)有限公司聯(lián)合上海張楊商業(yè)建設(shè)聯(lián)合競得，成交價15.28億元，折合樓面地價8060元/平方米，溢價率144%。該地塊東至浦錦路，南至江梔路，西至浦秀路，北至江柳路，出讓面積134496.5平方米，規(guī)劃用途A-1地塊為普通商品房，A-2地塊為商住兩用。據(jù)一位現(xiàn)場“觀戰(zhàn)”的不愿透露姓名的開發(fā)商表示，這個成交價充分說明了開發(fā)商對市場的預(yù)期依然很高，并長期看好世博會對于上海房地產(chǎn)的有利影響。

　　從上述的拍賣結(jié)果來看，國有企業(yè)依然是拿地的主力軍，5塊地中都有國企的成分在里面。分析人士擔(dān)憂，在中央新政不斷出臺之時，國企依然氣勢不減，兇猛拿地，是對市場依舊有信心還是置中央政策于不顧？

　　地價或理性回歸

　　回顧今年4月23日上海掛牌出讓位于嘉定區(qū)的4幅商辦地塊，其中2幅底價成交，也是近期房市新政出臺后首次出現(xiàn)土地以底價成交的現(xiàn)象。

　　當(dāng)日，在嘉定區(qū)古猗園路以東、銀翔路以南地塊和眾仁路以西、銀翔路以南地塊的競拍過程中，雖然有多家房企參與，但最終摘得地塊的上海中暨投資管理有限公司和東方偉業(yè)茗品(上海)投資發(fā)展有限公司都是以起始價成交，總價分別為9388萬元和1.0555億元，折合樓面地價均約2500元/平方米。另外2幅地塊分別以104%和65%的溢價率成交。

　　而4月29日開標(biāo)的上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)222號地塊更是讓業(yè)界大跌眼鏡。這一位于上海莘莊地鐵上的綜合項目是上海首幅嘗試非價高者得的競標(biāo)地塊，根據(jù)規(guī)定，該地塊的報價僅占評分指數(shù)的30%，此外公司的經(jīng)營狀況和技術(shù)指標(biāo)分別占20%和50%。對此地塊志在必得的是新鴻基集團(tuán)、上海城開、閔行城投有限公司、莘莊鎮(zhèn)投資公司等組團(tuán)投標(biāo)的公司，但公布的結(jié)果得主卻是綠地。

　　不過，不管土地交易如何紛亂，5月7日五連拍的結(jié)果看來，開發(fā)商對現(xiàn)在的成交價普遍認(rèn)為合理。新鴻基集團(tuán)華東區(qū)董事總經(jīng)理鄧維聰不久前在接受本報記者專訪時表示，新鴻基從來不在不合理的價位拿地，2009年新鴻基沒有參與任何一塊土地的競拍，但在2010年，新鴻基拿地就變得非常積極和高調(diào)。或許現(xiàn)在就是他們認(rèn)為合理的時期。

　　分析師薛建雄認(rèn)為，從上海的基本面來看，現(xiàn)在拍出來的土地價格的確是合理的，2009年是有點過火了，這得益于新政的調(diào)控。

　　近日，上海土地交易市場又發(fā)布了約105幅經(jīng)營性用地的信息，其中24幅為純住宅地塊，占所有掛牌土地總量的23%，將全部以勾地的形式推出。據(jù)知情人士向記者透露，該批地塊僅為供地計劃中推出的第一批，今后還將推出黃金地塊，加大土地的供應(yīng)量。而這樣大規(guī)模的經(jīng)營性用地預(yù)申請在上海有史以來還是第一次。

　　薛建雄表示，近期頻繁出現(xiàn)的低調(diào)出讓黃金地塊現(xiàn)象，也為下一批即將大量入市的土地埋下了理性的伏筆。

　　作者：邱桂奇