房產(chǎn)律師團

　　本期出場律師：

　　遼寧青松律師事務所律師鐘剛

　　2000年，北京的一起因道路交通噪聲污染問題而引發(fā)的訴訟案件成為了我國首例道路交通噪聲污染訴訟案。此后的幾年，隨著我國城市建設(shè)的快速推進，各城市道路交通環(huán)境也逐漸得到了改善，受制于此，房屋噪聲超標案件在我國的房地產(chǎn)訴訟中也就成為了常見問題。大連亦如此，尤其是近兩年，各項重大交通道路工程的實施接二連三，來自住宅項目周邊的交通工具也就成為了居住區(qū)的主要噪音污染源。那么此類案件的焦點在哪里？開發(fā)商究竟在何種情形下構(gòu)成違約行為？業(yè)主在何種情況下會獲得相應賠償？這是多數(shù)百姓比較關(guān)心的問題。

　　入住后難忍立交橋噪音 幾次協(xié)商不成訴至法院

　　2008年5月，周女士經(jīng)過實地考察后，看好某開發(fā)商新開發(fā)的一處樓盤，且對該房屋的質(zhì)量、戶型及周邊的配套設(shè)施都比較滿意，就決定買下一套總房款90余萬元、面積為100平方米的商品房。雙方簽訂購房合同后不久，開發(fā)商就向周女士交付了經(jīng)驗收合格的房屋。

　　周女士一家剛?cè)胱〔痪茫�就發(fā)現(xiàn)該房屋由于鄰近立交橋，噪音非常大，空氣也比較污濁，白天在家里根本不能開窗，夜里更是無法正常休息。于是，周女士找到該項目開發(fā)商，要求解決噪音問題，如果無法解決，則要求退房。周女士與該開發(fā)商經(jīng)過幾次協(xié)商都沒有成功，于是，周女士一紙訴狀將開發(fā)商訴至法院，以房屋鄰近立交橋噪聲嚴重超標開發(fā)商構(gòu)成根本違約為由，請求法院判令解除購房合同，并返還購房款。

　　是否屬于房屋質(zhì)量瑕疵 法庭之上雙方各執(zhí)己見

　　周女士認為：該房屋噪音污染超標，嚴重影響了自己的正常生活，屬于商品房的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商屬于違約，應該解除購房合同，返還房款并承擔因此造成的經(jīng)濟損失；而被告開發(fā)商則辯稱：該房屋交付給原告之前是經(jīng)過驗收合格的，不存在任何質(zhì)量瑕疵，而且立交橋是幾年前就建好的，原告購買房屋之前，也對周邊環(huán)境進行了考察，對立交橋產(chǎn)生的噪音影響是知道的。所以開發(fā)商認為自己不存在任何違約行為。

　　購房前立交橋客觀存在 開發(fā)商不構(gòu)成違約行為

　　經(jīng)審理，法院認為：該項目開發(fā)商不構(gòu)成違約。原告周女士購買房屋的時候，立交橋已經(jīng)客觀存在，且被告開發(fā)商沒有違反合同義務，原告周女士訴稱的噪音污染并非由被告違約行為所致，原告以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應予支持。被告開發(fā)商雖然沒有違約，但是從公平原則出發(fā)，應采取相應的緩解和補救措施，保障原告的人身健康和生活環(huán)境。

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第一百零七條的規(guī)定，法院對此案判決如下：1、駁回原告周女士的訴訟請求；2、訴訟費由原告承擔。最終，原告周女士沒有提起上訴，而被告房地產(chǎn)開發(fā)公司也采取了諸如給窗戶換隔音玻璃或給項目建隔音帶等相應的補救措施。

　　-律師提醒

　　房屋噪聲超標情形下，開發(fā)商是否構(gòu)成違約，與買賣行為發(fā)生時間密切相關(guān)。本案中，在立交橋已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務的情況下，購房人訴稱的噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求就解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》合同法定解除的規(guī)定，不應予支持。因此，這就要求購房者在選購房屋之前，一定要對房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施做足了解，以免購房后節(jié)外生枝。(記者邊琦)