銀監(jiān)會收緊二套房貸，主要基于兩點考慮：一是近期房價的急劇上漲，其基礎(chǔ)并不牢固，不是真實性的自住購房的支撐，這種炒房性質(zhì)資金的介入極易引發(fā)房價的暴漲暴跌和市場動蕩。而在我國，房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸資金介入較多的行業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險，銀行資產(chǎn)和信貸資金的安全自然會受到波及和影響，這給銀行業(yè)帶來了很大風(fēng)險。其次，從房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展來講，過高的房價會擠出真實的住房需求，從而難以滿足廣大購房人的需求，這會造成房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展。

　　近幾日來，嚴(yán)控二套房貸再次成為市場熱議的話題。繼銀監(jiān)會主席劉明康7月17日在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上指出，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)后，上海銀監(jiān)局就對相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行了解釋，以實際行動收緊二套房貸。

　　房價上漲吹大房地產(chǎn)“泡泡”

　　有觀點認(rèn)為，是半年來不斷走高的房價和漸漸被吹大的房地產(chǎn)“泡泡”，令監(jiān)管部門對嚴(yán)控二套房貸進(jìn)行了重申。國際金融危機(jī)以來的4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計劃，加上商業(yè)銀行上半年7.37萬億元的創(chuàng)紀(jì)錄新增貸款，就像一個突然被擰開的水龍頭，大量的錢涌向市場。顯而易見的是，在投資渠道并不豐富的中國，最為直接的反應(yīng)就是股市和房市。

　　以北京為例，今年以來，北京房地產(chǎn)交易量不斷增大，房地產(chǎn)價格重新回到了2007年的高點。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品住宅期房銷售量比去年同期增長了75.7%。而在上半年整個北京市場的平均房價上漲了近三成。

　　放眼全國，國家統(tǒng)計局新近公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。進(jìn)入2009年后，國內(nèi)房屋銷售價格首次出現(xiàn)了同比上漲。這也是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)四個月上漲。

　　二套房貸再念“緊箍咒”

　　顯然，銀監(jiān)會主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。一時間，讓“嚴(yán)控二套房貸”成為關(guān)鍵詞。

　　上海銀監(jiān)局緊隨其后，于7月20日轉(zhuǎn)發(fā)了銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求在滬各銀行加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房價”現(xiàn)象的發(fā)生，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。對于金融機(jī)構(gòu)變相放寬第二套房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的情況，通知要求，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　實際上，關(guān)于第二套房貸款政策引發(fā)的熱議可以追溯到兩年前。2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。其中就對“二套房”作出明確的規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，利率不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。這在當(dāng)時來說，首付及利率門檻都相應(yīng)地提高了。

　　2008年12月20日，基于當(dāng)時房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。意見指出，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

　　可見，自2007年二套房貸政策第一次面世以來，該項政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場冷熱的同時，也仿佛一個樓市晴雨表。每當(dāng)二套房貸放松之時，便意味著樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，進(jìn)入了調(diào)整期。而當(dāng)該項政策收緊時，則意味著樓市虛火正在推高。

　　收緊二套房貸旨在防風(fēng)險

　　“這么做恰逢其時�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，他說，監(jiān)管部門對二套房貸政策去年放松、今年收緊，呈現(xiàn)“此一時彼一時”狀態(tài)，這主要是根據(jù)市場實際情況來確定的。近期以來，全國主要城市房價都出現(xiàn)了上漲，一些城市房價上漲過快，引發(fā)了以炒房為目的的投機(jī)資金快速進(jìn)入市場，而這些資金如果繼續(xù)大舉進(jìn)入房市，則可能引發(fā)價格繼續(xù)上漲，形成泡沫。

　　郭田勇說，銀監(jiān)會在此時收緊二套房貸，主要基于兩點考慮：一是近期房價的急劇上漲，其基礎(chǔ)并不牢固，不是真實性的自住購房的支撐，這種炒房性質(zhì)資金的介入極易引發(fā)房價的暴漲暴跌和市場動蕩。而在我國，房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸資金介入較多的行業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險，銀行資產(chǎn)和信貸資金的安全自然會受到波及和影響，這給銀行業(yè)帶來了很大風(fēng)險。其次，從房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展來講，過高的房價會擠出真實的住房需求，從而難以滿足廣大購房人的需求，這會造成房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展。

　　業(yè)界認(rèn)為，盡管這一輪的房地產(chǎn)上漲行情最初由剛性需求帶動，時至今日投資性購房者已入場，而二套房貸正是對投資性購房者的“清場”，該項政策的收緊很有可能再現(xiàn)2007年二套房貸政策出臺時房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷的“急轉(zhuǎn)彎”。針對這一看法，中國銀行全球金融市場部高級分析員方明表示，從市場情況來看，收緊二套房貸政策后，炒房資金的收益率肯定會減少，隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，盈利空間會縮小，這必將遏制房價的過快上漲。

　　一位來自商業(yè)銀行信貸部門的人士對記者說，當(dāng)前大部分商業(yè)銀行均已嚴(yán)格了二套房貸政策的執(zhí)行，但也有部分商業(yè)銀行出于自身的利益考慮，為搶占市場份額、拉客戶而“走樣兒”地執(zhí)行二套房貸政策。針對這些情況，監(jiān)管部門應(yīng)該在做好風(fēng)險提示的同時，進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，建立違規(guī)懲戒機(jī)制，切實采取措施，防止房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險在銀行體系里集聚和蔓延，保障商業(yè)銀行健康發(fā)展。