建設(shè)容積率低融資困難成為攔路虎，專家提醒要把宅基地經(jīng)營權(quán)還給農(nóng)民

　　今天，佛山市正式啟動(dòng)“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)項(xiàng)目。包括禪城區(qū)祖廟街道鎮(zhèn)安村、南海區(qū)桂城街道夏南二村、順德區(qū)大良街道五沙社區(qū)居委會(huì)、高明區(qū)西江新城、三水區(qū)樂平鎮(zhèn)大旗頭村在內(nèi)的五個(gè)試點(diǎn)將“各顯神通”實(shí)現(xiàn)“宅基地?fù)Q房”。

　　目的：集約利用土地資源

　　據(jù)介紹，佛山市此次啟動(dòng)“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)項(xiàng)目，意在優(yōu)化土地資源配置，集約利用土地資源，促進(jìn)農(nóng)民集中居住，加塊城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

　　五區(qū)每區(qū)各有一個(gè)試點(diǎn)，做法有所不同。比如，禪城鎮(zhèn)安村為“兩分兩換”，計(jì)劃通過村集體引入開發(fā)商，利用征地的“集體留用地”合作開發(fā)，建設(shè)成商務(wù)、商住一體化的現(xiàn)代化城市新社區(qū)，與村民的宅基地及住宅進(jìn)行對(duì)價(jià)置換，集體商務(wù)物業(yè)經(jīng)營收入，用于村民的社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、股份分紅等。順德區(qū)五沙社區(qū)則是先對(duì)五沙村農(nóng)民宅基地進(jìn)行貨幣收購，通過土地整合利用部分土地建設(shè)公寓式住宅小區(qū)，再以優(yōu)惠政策吸引農(nóng)民上樓。

　　困難：容積率低融資難稅費(fèi)高

　　據(jù)各試點(diǎn)村居反映，建設(shè)容積率太低，資金投入巨大、融資困難，在辦理土地、報(bào)建等環(huán)節(jié)上的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重均是推進(jìn)“宅基地?fù)Q房”的攔路虎。

　　為此，佛山市有關(guān)方面曾向省里打報(bào)告，請(qǐng)求允許宅基地?fù)Q房騰出的舊宅基地直接辦理轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地；建議省政府從年度用地指標(biāo)中劃給佛山市一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，專項(xiàng)用于“先建后拆”的宅基地?fù)Q住房建設(shè)；請(qǐng)求減免宅基地置換的房產(chǎn)、物業(yè)等建設(shè)所涉及的省級(jí)征收稅費(fèi)；建議省允許佛山市將以宅基地置換城鎮(zhèn)住房，或完全放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)村居民，全部納入城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。據(jù)了解，建議未得到省里的答復(fù)。

　　專家：警惕農(nóng)民“上樓致窮”

　　對(duì)于佛山此舉，中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭風(fēng)田建議，搞宅基地?fù)Q房，應(yīng)該把宅基地的經(jīng)營權(quán)利還給農(nóng)民，以農(nóng)民為主導(dǎo)，由農(nóng)民決定如何經(jīng)營、如何開發(fā)、用什么樣的開發(fā)商，如何規(guī)劃。部分政府主導(dǎo)的宅基地?fù)Q房，一定要預(yù)留空間，考慮農(nóng)民的生存與發(fā)展問題，商業(yè)項(xiàng)目一定要讓農(nóng)民占一半以上的股份，使宅基地開發(fā)中的土地增值收益讓農(nóng)民占大頭。

　　他同時(shí)提醒，要讓農(nóng)民分享到土地增值的收益，謹(jǐn)防宅基地?fù)Q房對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)民村落文化的巨大破壞，以及農(nóng)民上樓致貧現(xiàn)象的發(fā)生。

　　●佛山市五區(qū)試點(diǎn)

　　禪城區(qū)祖廟街道鎮(zhèn)安村

　　南海區(qū)桂城街道夏南二村

　　順德區(qū)大良街道五沙社區(qū)居委會(huì)

　　高明區(qū)西江新城

　　三水區(qū)樂平鎮(zhèn)大旗頭村

（ 程俊 黎誠 葛倩 朱利輝 張蓉蓉 路漫漫 周曉南  劉鳳楨）