對(duì)于即將出臺(tái)的湖南省細(xì)則，長(zhǎng)沙大批開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都紛紛持觀望態(tài)度。岳麓區(qū)某樓盤負(fù)責(zé)人說(shuō)道：“項(xiàng)目目前在進(jìn)行認(rèn)籌，受新政影響，現(xiàn)在來(lái)看房的人比以前少。原定的開(kāi)盤計(jì)劃也推遲，等到湖南省的相關(guān)新政細(xì)則出臺(tái)后再看�！遍L(zhǎng)沙國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理劉濤瑞認(rèn)為，長(zhǎng)沙是樓市穩(wěn)健發(fā)展的城市之一，新政的出臺(tái)，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商呈觀望狀態(tài)，但長(zhǎng)時(shí)間看不會(huì)有太大波動(dòng)。即將出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則對(duì)長(zhǎng)沙的影響不大。

　　風(fēng)雨來(lái)兮，眾說(shuō)紛紜，出于各自目的，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均對(duì)湖南省新政細(xì)則翹首以盼。那么即將出臺(tái)的湖南省新政細(xì)則將以何種態(tài)勢(shì)面世？對(duì)長(zhǎng)沙樓市又將有怎樣的影響？

　　直接限購(gòu)

　　可能實(shí)施指數(shù)：★

　　“京版”新政最大的亮點(diǎn)就是，暫定同一購(gòu)房家庭只能在北京新購(gòu)買一套商品住房。這是在國(guó)家提高二套房首付的基礎(chǔ)上，首次超越信貸調(diào)控，直接用行政命令限制購(gòu)房的例子。也是迄今為止已出臺(tái)的地方細(xì)則中最為嚴(yán)厲的一條，被業(yè)內(nèi)人士稱為“聞所未聞的非常之策”。如此嚴(yán)厲的手段，長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，長(zhǎng)沙跟進(jìn)該政策的可能性極小。

　　湖南省社科院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖毅敏則認(rèn)為，該限購(gòu)政策將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)非常大的沖擊，成交量會(huì)迅速下降，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，而且可能會(huì)出現(xiàn)持續(xù)一到兩年的下跌。“這樣的政策過(guò)于嚴(yán)厲了，如果家庭需要換房子怎么辦？難道要先賣掉原來(lái)的房子嗎？那么一家人住哪里去呢”？肖毅敏對(duì)“京版”新政發(fā)出了一連串的質(zhì)疑，他認(rèn)為北京的限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)沙沒(méi)有參考價(jià)值，并預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙不會(huì)采取這么嚴(yán)厲的政策。

　　停止第三套房貸

　　可能實(shí)施指數(shù)：★★

　　暫停向購(gòu)買第三套及以上住房發(fā)放貸款的政策，北京和深圳均已經(jīng)實(shí)施這一細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策在長(zhǎng)沙“復(fù)制”的可能性也不大。據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙雖然未出臺(tái)新政，但是就銀行的行動(dòng)來(lái)看，包括四大國(guó)有銀行在內(nèi)，尚未有銀行明確表示停止發(fā)放第三套房貸。

　　中原地產(chǎn)湖南公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理陳世霞指出，“停發(fā)第三套房貸的措施比之前二套房貸的影響更大”。二次置業(yè)的人多是有改善需求，買三套以上房子的人才是用來(lái)炒樓的。

　　限制外地人購(gòu)房

　　可能實(shí)施指數(shù)：★★★

　　北京與深圳均對(duì)外地人購(gòu)房進(jìn)行了限制措施。規(guī)定：不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民將不能發(fā)放貸款。而目前，長(zhǎng)沙并沒(méi)有明確出臺(tái)細(xì)則規(guī)定是否會(huì)限制外地人購(gòu)房。但就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，這一細(xì)則已經(jīng)得到各大銀行普遍實(shí)施，不論是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，均已自覺(jué)接受這項(xiàng)新政。許多新政之前蓄有大量外地客戶的樓盤，新政之后，或出于無(wú)奈，或積極擁護(hù)，已將這一批客戶抹去。盡管如此，實(shí)際上不少銀行還存在很大的操作空間。

　　取消期房，現(xiàn)房銷售

　　可能實(shí)施指數(shù)：★★★★

　　據(jù)長(zhǎng)沙市政府知情人士透露，早在4月20日住建部新規(guī)公布的同時(shí)，一份探討長(zhǎng)沙實(shí)行現(xiàn)房銷售可行性的研究方案或已提上議程�！吧形催M(jìn)入討論期，仍然只是一份建議�！鄙鲜鋈耸勘硎荆�醞釀推進(jìn)“現(xiàn)房銷售”將是一個(gè)討論關(guān)鍵點(diǎn)。

　　長(zhǎng)沙國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理劉濤瑞認(rèn)為。這一次，長(zhǎng)沙如果真正開(kāi)始實(shí)施“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，那么很可能帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)游戲規(guī)則的改變。

　　長(zhǎng)沙市場(chǎng)一直是外來(lái)大鱷與本土強(qiáng)龍角逐最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)之一，外來(lái)大鱷，特別是資金雄厚的央企，受此政策的影響相對(duì)較小，而一些本土小開(kāi)發(fā)商，長(zhǎng)期依賴于先買房后建房的開(kāi)發(fā)模式，以獲得資金流的正常周轉(zhuǎn)，一旦實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，這些小的開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)倒掉一大片。

　　這個(gè)制度可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列的問(wèn)題，劉濤瑞表示，“現(xiàn)房銷售制度有利于形成一個(gè)健康，規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

　　賣二手房要嚴(yán)格征稅管理

　　可能實(shí)施指數(shù)：★★★

　　“京版”新政還加強(qiáng)了個(gè)人售房的征稅管理，明確提出，“個(gè)人售房在計(jì)征稅款時(shí)，納稅人不能提供原購(gòu)房?jī)r(jià)款相關(guān)憑證和其他完整準(zhǔn)確稅費(fèi)憑證的，稅務(wù)部門可通過(guò)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢相關(guān)信息資料”。

　　“這就意味著今后在北京賣二手房不容易避稅了”。長(zhǎng)沙嘉業(yè)房產(chǎn)總經(jīng)理張擁軍指出，現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)普遍存在陰陽(yáng)合同報(bào)低價(jià)的現(xiàn)象，比如100萬(wàn)元成交的房子，如果按照5.5%標(biāo)準(zhǔn)繳交營(yíng)業(yè)稅，就要交5.5萬(wàn)元。而如果買賣雙方到房地產(chǎn)交易登記部門辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)報(bào)價(jià)只有50萬(wàn)元，這樣就可以少交2.75萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。張擁軍認(rèn)為，北京的稅收政策將打擊二手房的炒作，大幅提高房屋流通環(huán)節(jié)中的稅收。而目前長(zhǎng)沙的措施明顯讓投資者有空子可鉆，因此，估計(jì)會(huì)采取更嚴(yán)厲的征稅管理，但是否會(huì)和北京一樣嚴(yán)格，則不一定。

　　嚴(yán)格監(jiān)管市場(chǎng)，方法不一

　　可能實(shí)施指數(shù)：★★★★★

　　截止到目前，已出臺(tái)房地產(chǎn)細(xì)則的地方政府，均將監(jiān)管市場(chǎng)列為重要的一筆，雖然手段方法不一。

　　比如，國(guó)家政策規(guī)定取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，北京的新政細(xì)則將“規(guī)定時(shí)間內(nèi)”明確為3日，青島的新政細(xì)則將明確為10日內(nèi)等。而在此之前，長(zhǎng)沙也有房源公示、價(jià)格公開(kāi)、取消預(yù)售制度等一系列政策出臺(tái)。

　　此外，“京版”新政還禁止銀行向存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，而長(zhǎng)沙也早有禁止有閑置地的開(kāi)發(fā)商參加土地拍賣的相關(guān)政策，“買都不能買，就更不用說(shuō)放貸了”，業(yè)內(nèi)人士如此分析。

　　[來(lái)源：三湘都市報(bào)]

　　[作者：鄒頌平]