雖然4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策措施密集、力度空前,甚至有開發(fā)商稱中國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入“冰川期”,但全國房價依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢(4月份,全國70個大中城市房價同比上漲12.8%)。政府出臺一系列組合拳,到底是“調(diào)控”還是“空調(diào)”,市場仍然充滿爭議。

　　日前,溫家寶總理在天津調(diào)研時再度強(qiáng)調(diào),要堅決遏制部分城市房價過快上漲；媒體爆料稱,國家發(fā)改委目前正在牽頭起草一部“更嚴(yán)厲”的關(guān)于樓市調(diào)控政策的新文件,力度和范圍將大于不久前剛剛出臺的“國十條”。

　　顯然,不但絕大部分民眾對房價沒有降下來感到不滿,管理層也擺出了一副“不按住房價絕不收手”的態(tài)勢,政府在調(diào)控政策上留有很多后手。

　　房價繼續(xù)上漲 更嚴(yán)厲調(diào)控政策醞釀出臺

　　樓市調(diào)控“組合拳”已經(jīng)打出了一個月,房地產(chǎn)商都在猜什么時候會是“最后一拳”,民眾卻期望著后繼“組合拳”的出臺,讓房價真正回落到合理水平。

　　普通大眾的期盼并非沒有道理。上周國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2010年4月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4%,商品住宅銷售價格上漲17.3%。顯然,密集的調(diào)控政策并沒有在調(diào)控房價方面發(fā)揮立竿見影的效果。對此,SOHO中國董事長潘石屹分析指出,房地產(chǎn)公司擁有大量現(xiàn)金流,用現(xiàn)在最流行的一句臺詞來說,就是“扛得住”。

　　面對樓市價格堅挺的局面,政府部門采取的對策是“繼續(xù)打壓”。

　　5月13日至14日,國務(wù)院總理溫家寶在天津調(diào)研時強(qiáng)調(diào),堅決遏制部分城市房價過快上漲。溫總理“堅決遏制部分城市房價過快上漲”的言論,絕非此前觀點的重復(fù)。昨日,有媒體爆料稱,國家發(fā)改委正在牽頭起草一部“更嚴(yán)厲”的關(guān)于樓市調(diào)控政策的新文件,力度和范圍將大于不久前剛剛出臺的“國十條”。據(jù)了解,這份發(fā)改委新版樓市調(diào)控新政的出臺時間,將視此次樓市調(diào)控情況而定。如果調(diào)控達(dá)不到預(yù)期,將會很快出臺。

　　量跌價漲 多空雙方陷入膠著狀態(tài)

　　4月份房價同比依然大幅上漲,但也出現(xiàn)了一個讓買房人欣喜的信號,那就是商品房銷售面積和銷售額均開始出現(xiàn)下降,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也在連續(xù)12個月上漲后首次出現(xiàn)下降,表明市場目前已經(jīng)進(jìn)入觀望和相持的調(diào)整階段。

　　中銀國際上周對地產(chǎn)市場進(jìn)行的大面積調(diào)研結(jié)果顯示,上周各地房價已經(jīng)開始出現(xiàn)環(huán)比下跌跡象。中銀國際分析師周路認(rèn)為,房價僅是松動,暫不會促使政策松綁。

　　財經(jīng)評論員葉檀也稱,新政策對樓市已經(jīng)起效,從一線城市來看,成交量已經(jīng)下挫了70%—80%,成交量呈現(xiàn)斷崖式下跌�！斑@樣的量跌價漲,正說明了房價多空雙方已經(jīng)陷入博弈的狀態(tài)。最終結(jié)果就是,短期投資客會迅速撤離市場。而如果政策能夠延續(xù)幾個月以上,資金實力較為雄厚的長期炒房客將會撤出市場�！�

　　釜底抽薪 央行收縮流動性讓市場擔(dān)憂

　　在所有的調(diào)控舉措中,最讓房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)心的,就是銀行不再輸血。

　　今年以來,央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,目前大型商業(yè)銀行的存款資金準(zhǔn)備金率已高達(dá)17%,接近歷史最高水平17.5%；而且每上調(diào)0.5個百分點,凍結(jié)資金量約為3000億人民幣左右。

　　值得關(guān)注的是,央行在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的時候,卻對農(nóng)信社“網(wǎng)開一面”,不提高農(nóng)村信用社和村鎮(zhèn)銀行存款準(zhǔn)備金率。央行數(shù)據(jù)顯示:截至今年3月底,中資大型銀行超額準(zhǔn)備金率為1.43%,中資中型銀行為1.90%,中資小型銀行為3.15%,農(nóng)村信用社為4.67%。顯然,相比商業(yè)銀行,農(nóng)村信用社“不差錢”。央行反而還向最不差錢的農(nóng)信社注入資金1497億元。

　　央行此舉,顯然是因為商業(yè)銀行都有大量房地產(chǎn)貸款,而農(nóng)信社幾乎沒有。提高存款準(zhǔn)備金率就是抄房地產(chǎn)企業(yè)的后路,是最直接地調(diào)控房地產(chǎn)市場的舉措。央行在一季度貨幣政策執(zhí)行報告中就點明:根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。防止房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲而強(qiáng)化一般消費價格上漲的預(yù)期。

　　目前,已經(jīng)有不少銀行完成了壓力測試,并且開始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測試結(jié)果。從已經(jīng)公布結(jié)果的銀行來看,本輪樓市調(diào)控銀行的風(fēng)險不大,普遍能承受房價下跌3成。民生銀行行長洪琦甚至還稱,即使房價下降四成,仍不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

　　記者田志明