開發(fā)商不配合造成業(yè)委會一直無法成立，新舊業(yè)委會交接難……針對物業(yè)中的各項(xiàng)疑難雜癥，廣州市國土房管局日前制訂了《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》，多項(xiàng)舉措富有新意。其中，業(yè)委會成立可撇開開發(fā)商尤其令人矚目。

　　由于利益博弈能力失衡，業(yè)主與開發(fā)商或物管產(chǎn)生糾紛乃至流血沖突事件，屢見不鮮。大多數(shù)小區(qū)的物管都是開發(fā)商自己的下屬公司，屬于利益共同體，往往處于強(qiáng)勢地位。他們是財力、人力、物力雄厚的組織，而業(yè)主們雖然人數(shù)眾多，但沒有組織起來，多是一盤散沙。因此，要形成與開發(fā)商可抗衡的博弈能力，業(yè)主就必須有自己的組織。然而事實(shí)上，小區(qū)成立業(yè)委會是何其艱難。有資料表明，廣東省有77.3%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會。有些小區(qū)入伙10年，至今也沒有業(yè)主自治組織。

　　現(xiàn)行的各地物業(yè)管理?xiàng)l例大同小異，由于歷史原因，相關(guān)條例更多地被開發(fā)商所左右，沒有充分考慮到業(yè)主的弱勢，成為眾多小區(qū)業(yè)委會難產(chǎn)的主因。比如，廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表7至15人組成，這就很不利于業(yè)委會的籌組。政府部門工作人員，應(yīng)該是公正的裁判者，但現(xiàn)實(shí)中，有些政府部門與開發(fā)商往往有著扯不清的關(guān)系，使得公正立場難以保證。根據(jù)現(xiàn)有的物管條例，沒有政府工作人員和開發(fā)商代表的參與，業(yè)委會就無法籌備。而不能籌備業(yè)委會，開發(fā)商就會主導(dǎo)利益走向。在這種情勢下，即便成立了業(yè)委會，如果業(yè)主“席位”不足，仍然無法獲得平等的話語權(quán)，那么開發(fā)商的利益就會架空業(yè)委會，業(yè)委會反倒成了開發(fā)商盤剝業(yè)主的合法工具。

　　業(yè)主必須有自己的代言人，由于其始終居于弱勢一方，制度應(yīng)當(dāng)進(jìn)行彌補(bǔ)。因此，《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》中，關(guān)于業(yè)委會因開發(fā)商不配合可以撇開開發(fā)商成立的條款，是一個巨大的亮點(diǎn)。有了這一條，業(yè)委會可以名正言順地成立，從而不必顧忌開發(fā)商的阻撓。

　　但是，相關(guān)規(guī)定能否落到實(shí)處，關(guān)鍵還在于其執(zhí)行力。由于開發(fā)商的活動能力超強(qiáng)，很難說他們不會采取應(yīng)對措施，阻止業(yè)委會在有關(guān)部門那里獲得審批。因此，《規(guī)定》中應(yīng)當(dāng)細(xì)化業(yè)委會成立的過程，例如，開發(fā)商缺席籌備組多久，才算拒不配合；職能部門批準(zhǔn)業(yè)委會正式成立，應(yīng)在幾個工作日完成；如果審批責(zé)任人失職瀆職，應(yīng)追究什么樣的責(zé)任等。只有細(xì)化并嚴(yán)格執(zhí)行這些規(guī)定，業(yè)主與開發(fā)商的博弈能力才可能實(shí)現(xiàn)平等，業(yè)主維權(quán)也不必老是冒著流血、流淚的風(fēng)險。

     肖余恨 副教授