本月初，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2010年確定“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”保持不變，但被視為GDP引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)近日卻密集遭遇政策調(diào)控。自9日至今，國(guó)家已先后出臺(tái)三條政策，內(nèi)容覆蓋新房?jī)r(jià)格、二手房轉(zhuǎn)讓以及土地市場(chǎng)，連續(xù)三記重拳能否遏制住瘋狂上漲的樓市？密集調(diào)控政策引發(fā)了眾多猜想。

　　三記重拳覆蓋主要交易環(huán)節(jié)

　　三條政策分別為：9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見(jiàn)》，其中規(guī)定二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)政策要求各地加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，而住建部隨即邀請(qǐng)眾多副市長(zhǎng)前去開(kāi)會(huì)，尋求抑制房?jī)r(jià)的地方支持；17日，國(guó)土部等五部委出臺(tái)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》 則明確，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”，而如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　“從政策內(nèi)容來(lái)看，這三個(gè)連續(xù)的政策已經(jīng)覆蓋了房產(chǎn)市場(chǎng)的主要交易環(huán)節(jié)”，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李鐵崗稱(chēng)，“政策密度及力度前所未有”。

　　取消“五改二”房主忙降價(jià)

　　個(gè)人住房交易優(yōu)惠政策取消是三記重拳的第一環(huán)。以濟(jì)南為例，省城一大型二手房中介的負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱(chēng)，受優(yōu)惠政策影響，2009年濟(jì)南二手房交易激增，到11月底，全市二手房交易總套數(shù)突破了24000套，比去年同期翻一番。與此同時(shí)，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格激增，“平均每平米要比2008年上漲300元至500元”，這位負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“上漲過(guò)千的也不在少數(shù)”。而優(yōu)惠政策臨近終止，二手房交易更為瘋狂，政策取消的消息披露后，濟(jì)南一天的二手房屋交易量接近150 套，“是過(guò)去一個(gè)月甚至兩個(gè)月的交易總量”。

　　據(jù)了解，政策效果已經(jīng)在市場(chǎng)顯現(xiàn)，由于想趕在政策終止前將手里的二手房轉(zhuǎn)讓出去，一些房主主動(dòng)調(diào)低了房?jī)r(jià)。

　　土地市場(chǎng)或難再拍出天價(jià)

　　自今年年初樓市回暖后，“ 漲 價(jià)”貫穿了整個(gè)年度，土地市場(chǎng)隨之升溫，臨近年底，土地大戰(zhàn)更為瘋狂，在全國(guó)范圍內(nèi)，各地的“地王”紀(jì)錄被頻頻刷新。

　　同樣的情況也在濟(jì)南發(fā)生。典型案例發(fā)生在12月3日，濟(jì)南一不足7000平米的地塊拍出了1.92億的天價(jià)，其樓面地價(jià)也被抬到1.5萬(wàn)元/平米。此后不久，保利山東置業(yè)以18億拿下華信路附近一地塊，“我們最高預(yù)測(cè)是每畝地400萬(wàn)元，但最后成交價(jià)格是800萬(wàn)元一畝”，黃金地產(chǎn)的項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理李松年稱(chēng)，“太瘋狂了”，而在2008年，濟(jì)南土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象“時(shí)有發(fā)生” ，“市區(qū)的土地每畝200萬(wàn)就算是高價(jià)了”。

　　17日五部委出臺(tái)的政策被業(yè)內(nèi)解讀為“打擊囤地” ，“促使開(kāi)發(fā)企業(yè)加快樓盤(pán)銷(xiāo)售，增加普通商品房的供給”。同時(shí)，李鐵崗也認(rèn)為，這一重大政策能夠?yàn)榛鸨�的土地市�?chǎng)降溫。“道理很簡(jiǎn)單，50%土地款至少要過(guò)億，甚至能達(dá)到幾個(gè)億，這道門(mén)檻就把一批開(kāi)發(fā)企業(yè)攔在門(mén)外了”，李鐵崗說(shuō)，“一塊地十幾家企業(yè)爭(zhēng)和一兩家企業(yè)爭(zhēng)不會(huì)是同一個(gè)結(jié)果，(濟(jì)南)土地可能不會(huì)再被拍出天價(jià)來(lái)”。

　　引發(fā)“扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市走向”猜想

　　調(diào)控政策的影響效果最先在股票市場(chǎng)顯現(xiàn)，受“利空”影響，近日地產(chǎn)股建筑股一度成為跌幅最大的板塊。

　　我省地產(chǎn)專(zhuān)家以及開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)政策從緊的預(yù)期對(duì)未來(lái)走勢(shì)影響更大。李鐵崗認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)的各種調(diào)控政策有漸進(jìn)性的特征，以實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)為主要原則，“如果上述政策施行一個(gè)階段后沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)”，相應(yīng)的后續(xù)政策將陸續(xù)出臺(tái)。

　　這一觀點(diǎn)也與眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)相一致，北大資源山東地產(chǎn)助理總裁王煥新認(rèn)為，出臺(tái)的土地轉(zhuǎn)讓金比例政策并未明確規(guī)定執(zhí)行日期，相應(yīng)細(xì)則也未明確，市場(chǎng)實(shí)際效果并不明顯，但“這被看做是國(guó)家嚴(yán)控地產(chǎn)業(yè)的信號(hào)”，未來(lái)政策“收緊趨向明顯，政策使用范圍也可能繼續(xù)擴(kuò)大，甚至延伸到金融領(lǐng)域”，而后者對(duì)市場(chǎng)的作用“將更為明顯”，甚至“扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)走向”。