12月23日經(jīng)國務院批準，財政部公布了調整后的個人住房轉讓營業(yè)稅政策，其中自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，將全額征收營業(yè)稅。

　　五年以下非普通住宅將全額收稅

　　財政部的通知指出，明年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含五年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含五年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　而此前，為鼓勵住房消費以對抗全球金融危機，財政部出臺規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　兩相比較，可以說新通知的變化主要是涉及兩年到五年間的房源，美聯(lián)物業(yè)給出的一組數(shù)據(jù)就顯示，以一套100平米、單價16000元/平米、總價160萬元人民幣內外線間的唯一一套普通住宅為例，現(xiàn)以200萬賣出。

　　可以看出，根據(jù)住宅類型的不同，所交營業(yè)稅差額也不同，普通住宅在政策改動后2到5年房源比之前多2.2萬，非普通住宅則多了8.8萬，而兩個標準相比較，則非普通住宅將比普通住宅要多交納8.8萬的營業(yè)稅。

　　新政對二手房市場影響小

　　一位財稅部門高層官員也對媒體表示，二手房營業(yè)稅政策的調整對普通住房和非普通住房是區(qū)別對待的，總的看調整力度不是很大,要留意的是五年內轉讓普通住房是按差額征稅，而非全額征收。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為不滿五年的二手房差額征收營業(yè)稅對二手房市場影響非常小。

　　顯然，這和國家鼓勵購買自住房，抑制投資性購房的政策十分符合。2到5年普通房源雖然不再免稅，但差額征收5.5%的營業(yè)稅使得營業(yè)稅占總價不到2%，征收的數(shù)額對交易雙方的影響都不大。而作為投資客主要投資目標的非普通住宅，新通知規(guī)定五年以下的房源全部要全額征稅，這也和政府抑制投資客的意圖非常吻合。

　　隨著近期中央對房地產(chǎn)調控的步步升級，可以肯定今后會有更多相關細則出臺，以落實中央對房地產(chǎn)行業(yè)的指導精神。

　　附注：

　　如何確定為非普通住宅：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)

　　2、單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)

　　3、實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍