地方兩會上，房地產(chǎn)再次成為熱點。從海南到北京，從北京到上海，大家談論最多的是如何滿足夾心層和外來人員的住房需求，對于這部分人來說，各地釋放出的信號無疑是福音。但這樣做，可能無助于解決房地產(chǎn)過熱房價過快上漲的問題。

　　面對房地產(chǎn)，政府已經(jīng)陷入兩難境地。沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地方財政以及地方經(jīng)濟發(fā)展就會陷入窘境。京滬兩地的財政報告均顯示，地方財政收入以及非稅收入中，房地產(chǎn)收入至少占了1／4以上。但這些收入建立在高房價高地價基礎(chǔ)之上，建立在寅吃卯糧基礎(chǔ)之上，建立在大量消耗資源的基礎(chǔ)之上，建立在大量占用銀行信貸資金之上，建立在擠占其他消費支出之上，建立在廣大老百姓對高房價不滿的民怨之上，顯然，這樣的發(fā)展基礎(chǔ)是不穩(wěn)定的。因此，就要不斷地踩剎車。房地產(chǎn)發(fā)展，地方政府收入增加，自然是好事，但因為大量居民買不起房子，政府又不得不拿出不少錢來建保障性住房。

　　是大力發(fā)展商品房，靠房地產(chǎn)掙了錢，再回過頭來補保障性住房的不足；還是政府先搞好保障性住房，放開商品房？也就是效率與公平誰先誰后的問題。大多數(shù)政府的思路是先拼命發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，再來談保障問題。保障問題成為可有可無、時有時無的一個附屬物，房價高了，民怨大了，多建一些保障性住房，安撫民心。但因為房價始終高漲，保障性住房始終滯后，結(jié)果，兩頭都搞不好。如果反過來，先確定政府該保障哪些人群的居住需求，再來談如何發(fā)展商品房，可能會好些。

　　看起來，這只是換了一個角度，但這樣做的好處是，因為政府保障了中低收入人群的居住需求，給了這些人定心丸，商品房價格上漲再快再高，不會影響他們的住房需求，自然這些人就不會有那么多的怨言。中低收入人群畢竟是社會的中堅，他們沒有怨言了，房地產(chǎn)市場和社會也就穩(wěn)定了。這就需要首先建立住房保障制度，而不是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳地疲于應付，不是靠中央政府今天發(fā)個文明天又發(fā)一個文三令五申地催辦。

　　在通過制度明確政府住房保障的范圍、準入制度等基礎(chǔ)上，政府再來規(guī)范商品房市場，就會從容得多。一種辦法是不管，漲得越高越好。一種辦法是又管又不管，對常住人口包括戶口不在當?shù)氐耐鈦沓Ｗ∪丝谑状钨徺I自住商品房的人員，對用自有資金購買第二套乃至多套商品房的人，可以采取優(yōu)惠鼓勵政策；而對那些既不在當?shù)鼐幼∮植辉诋數(shù)鼐蜆I(yè)的外來人口，對那些需要銀行貸款購買二套以上商品房的人，大幅提高提高首付比例，提高貸款利率，提高轉(zhuǎn)讓的稅費標準，并且采取累進方式，買得越多，交得越多。如果購買后用于出租等經(jīng)營性目的，應將其納入商業(yè)性住房范疇，按照商業(yè)性住房辦理登記以及營業(yè)執(zhí)照，并按照商業(yè)性住房繳付稅費。也就是將商品房市場分成自住和投資或投機兩個部分，而對投資或投機視其是否需要銀行貸款采取差別政策。

　　中國的改革是漸進式，摸著石頭過河，中國的房地產(chǎn)制度變革，三十年河東三十年河西，走到今天這一步，都已經(jīng)不能繼續(xù)邊走邊改了，必須要有一個明確的制度選擇，有一個明確的路線圖了。已有不少人注意到這一點，并在呼吁二次改革，這已經(jīng)是擺在我們面前的一個嚴肅課題，任何人想回避也是回避不了了。 (陳雪根）