隨著兩會(huì)的召開(kāi)，房市問(wèn)題又一次成為了參政議政的聚焦點(diǎn)。政協(xié)委員宗慶后建議“國(guó)家盡快進(jìn)行二次房改”，就是眾多聲音中醒目的一種。

　　無(wú)須諱言，自1998年住房體制改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次銜入了市場(chǎng)化機(jī)制，并取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。然而，十余年來(lái)的房改也給市場(chǎng)帶來(lái)了諸多矛盾和挑戰(zhàn)，最為突出的表現(xiàn)就是高房?jī)r(jià)低購(gòu)買力的失配矛盾。

　　導(dǎo)致當(dāng)前房市種種亂象的原因何在？嚴(yán)格地說(shuō)，這取決于人們對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)秩序的認(rèn)知和立場(chǎng)。有人認(rèn)為，房市亂象根源于過(guò)度市場(chǎng)化，即本來(lái)應(yīng)該屬于政府準(zhǔn)公共產(chǎn)品的住房保障體系，卻交給了市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了資源的錯(cuò)配。由此有“二次房改”之議。

　　但是實(shí)際上，當(dāng)前房市的問(wèn)題表面上似乎由市場(chǎng)化引起，其實(shí)質(zhì)，卻恰恰是市場(chǎng)化不足和政府越位、缺位和錯(cuò)位的疊加，所造成的必然結(jié)果。

　　當(dāng)前城市建設(shè)用地是嚴(yán)格的國(guó)家土地所有制，地方政府享受土地用途改變的級(jí)差地租。因此，要求政府提供保障房、經(jīng)適房的依據(jù)有其合理性。然而，從房市的屬性和實(shí)際操作層面上看，擴(kuò)大住房保障體系不足取。

　　首先，政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)嚴(yán)格地說(shuō)是鑒于外部性特征，市場(chǎng)機(jī)制暫時(shí)無(wú)法消除這種外部性。住房并非具有嚴(yán)格意義上的外部性特征，把中等收入群體也納入具有準(zhǔn)公共系統(tǒng)的住房保障體系，實(shí)際上是政府干預(yù)的錯(cuò)位和越位問(wèn)題。這部分需求完全可以借助市場(chǎng)加以滿足。

　　而導(dǎo)致市場(chǎng)沒(méi)有滿足這部分需求的原因，恰恰在于房市的偽市場(chǎng)化。具體為：土地一級(jí)市場(chǎng)的政府壟斷，使房市的基本要素本身為非市場(chǎng)化的供給體系，土地市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的定價(jià)和有效供給，從而扭曲了房?jī)r(jià)；地方政府獨(dú)占土地市場(chǎng)級(jí)差地租，使得級(jí)差地租這一交易收益無(wú)法在市場(chǎng)狀態(tài)下配置，而是通過(guò)土地財(cái)政形式脫離了市場(chǎng)運(yùn)作體系，使交易受益無(wú)法有效配置。其三，長(zhǎng)期以來(lái)，相對(duì)寬松的貨幣政策、過(guò)度向企業(yè)和政府傾斜的國(guó)民收入分配格局，以及投資出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力機(jī)制，導(dǎo)致了土地等要素資源的高租金，也促使了房?jī)r(jià)相對(duì)有效需求的泡沫化趨勢(shì)，而房?jī)r(jià)的泡沫化增長(zhǎng)加劇了經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)成本，在全要素生產(chǎn)率不發(fā)生跳躍增長(zhǎng)的情況下，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與居民收入的脫節(jié)。

　　其次，從操作層面上，若把中等收入群體也納入政府主導(dǎo)保障性住房供給體系，嚴(yán)格地說(shuō)是中國(guó)房改的一次歷史性倒退。擴(kuò)大政府保障性住房體系將打破現(xiàn)有房市的生態(tài)格局，破壞了房市已有的市場(chǎng)化格局，另一方面加重了政府的公共支出負(fù)擔(dān)。其二，拓寬政府公共服務(wù)空間的做法很容易為各種尋租活動(dòng)提供舞臺(tái)，從而導(dǎo)致成本高昂、效率不足的局面。而且，對(duì)于大多數(shù)地方政府而言，土地財(cái)政問(wèn)題很大程度上是中央地方政府稅制資源配置不匹配導(dǎo)致的。顯然，擴(kuò)大住房保障體系是系統(tǒng)性工程，至少需要財(cái)稅制度改革的配合。

　　另一方面，對(duì)于以定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定利潤(rùn)以及競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案的中等收入公共住房供給體系，如何確定中等收入資格、如何鑒定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)和利潤(rùn)等實(shí)際上都需要政府的外部性干預(yù)和管制。這種高管制的公共住房供給體系實(shí)際上為設(shè)租尋租問(wèn)題提供了明顯的舞臺(tái)。畢竟，不論是從中等收入資格審定，還是這種雙限房(限地價(jià)和房?jī)r(jià))的建筑供給，實(shí)際上都存在明顯的自由裁量空間，而自由裁量空間的存在恰恰是尋租設(shè)租的必要條件。同時(shí)，由于中等收入家庭群體龐大，而其對(duì)應(yīng)的雙限房供給則在時(shí)空上都存在序列問(wèn)題，這種僧多粥少的局面也客觀上為具體操作的官員留下了自由裁量的尋租設(shè)租空間。劉曉忠（上海 學(xué)者）